Location meublée et parahôtellerie
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Les phrases clés de l'hypnose de la défiscalisation
Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation.
Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts.
En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes.
La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière patrimoniale et en matière fiscale. Peu importe. Son rôle est de vous convaincre d'accepter un rendez-vous.
Je propose de citer quelques exemples de phrase et je vais ajouter mes commentaires.
Les dangers de la défiscalisation
La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.
1 La défiscalisation est initiée par les lobbys
Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.
Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.
Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait. C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.
Réduire son ISF 2008
L'administration vient de publier une instruction (7 S 2 08) qui commente le nouveau régime de réduction d'ISF en cas d'investissement dans une PME assujettie à l'impôt sur les sociétés ou dans un FIP.
Ce dispositif est très intéressant et devrait permettre à tous les dirigeants de PME de ne plus payer d'ISF à condition de procéder à une augmentation de capital dans leur société, le cas échéant en incorporant un compte courant.
Cette démarche doit être entreprise sans trop tarder si on veut réduire son ISF 2008.
En effet l'augmentation de capital devra être effective et les paiements réalisés avant la date limite de dépôt de la déclaration ISF 2008 (15 juin). Cela implique de réaliser les formalités juridiques quelques semaine avant.
Cette instruction n'est pas complète car elle n'évoque pas les modifications apportées par la loi de finances pour 2008.
Toutefois, elle apporte des précisions importantes et notamment elle confirme que le dispositif profite aux holdings animatrices qui sont considérées comme des sociétés exerçant une activité professionnelle. Il suffit de souscrire au capital de la holding animatrice pour avoir droit à la réduction d'impôt.
La réduction peut aussi profiter aux holdings pures mais c'est beaucoup plus difficile car il faut une souscription au capital de la holding et que cette dernière souscrive elle-même au capital de la PME. Les holdings de reprise qui ne sont pas animatrices ne peuvent donc pas profiter de ce régime.
Il faudra probablement transformer certaines holdings pures en holdings animatrices.
Complément : l'administration a également commenté, dans une instruction du 5 mars 2008 (5B-12-08) le régime de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de la souscription au capital de PME. L'administration a indiqué que cette réduction d'impôt pouvait profiter aux holdings animatrices.
Réduction d'impôt ISF, LMP et holding animatrice
Peut-on bénéficier de la réduction d'ISF pour souscription au capital d'une PME en souscrivant au capital d'une société gérant une activité de loueur en meublé professionnel (LMP) ?
Réponse : non en effet l'activité de location meublée est considérée par l'administration comme une activité de gestion de patrimoine, exclue du bénéfice du dispositif. Le fait que l'activité de location meublée soit professionnelle au sens de l'impôt sur le revenu ne change rien. Remarque : le fait que la société ne soit pas assujettie à l'IS n'est pas gênant car le régime de la réduction ISF s'applique aux sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés comme aux sociétés transparentes fiscalement.
Pour qu'une holding animatrice ouvre droit au bénéfice du régime de réduction d'ISF faut-il que ses filiales aient une activité d'une nature spécifique ?
Oui, la souscription au capital d'une holding animatrice n'est éligible, à mon avis, à la réduction d'impôt que si la holding est animatrice d'un groupe ayant une activité professionnelle. Ainsi la holding d'un groupe de SCI de location d'immeubles n'est pas véritablement une holding animatrice au sens de la doctrine administrative. En revanche il paraît possible d'admettre que la holding reste animatrice si elle anime un groupe composé d'une société d'exploitation et d'une SCI qui loue des locaux à la société d'exploitation.
Par ailleurs, en principe, il faut vérifier qu'on reste en dessous des seuils de la PME en cumulant les chiffres de toutes les sociétés du groupe.
Les réductions d'impôt PME : les choix qui optimisent
Les personnes qui investissent dans les PME avaient déjà droit à deux réductions d'impôt
Une troisième réduction a été instauré par la loi de finances rectificative pour 2009.
La question est de savoir comment optimiser l'utilisation de ces réductionscar les contribuables doivent choisir comment affecter leur souscription aux trois dispositifs et ce choix n'est pas toujours évident.
Bref rappel des dispositifs concernés :
D'abord, comme l'a fait justement remarqué un lecteur attentif, il s'agit de réductions d'impôt et non de crédit d'impôt. La différence c'est que les réductions peuvent s'imputer sur l'impôt mais si elles dépassent l'impôt, elles ne sont pas remboursées, contrairement aux crédits d'impôt.
Cette particularité est une des contraintes de l'optimisation. Par exemple si les plafonds sont dépassés, l'excédent de souscription au capital n'est pas utilisé.
La première réduction concerne l'impôt sur le revenu. Il permet de réduire l'impôt à hauteur de 25 % de la somme investie.
Cette réduction a une base plafonnée de 40 000 € (20 000 € pour un célibataire), d'où un crédit plafonné à 10 000 €.
Dans cette réduction, il existe un droit au report des excédents de base sur les quatre années suivantes. Chaque année, la base maximum reste 40 000 €. C'est ainsi que si le contribuable affecte 200 000 € à ce dispositif, il aura droit à un crédit de 10 000 € pour la première année et les quatre années suivantes, soit un total de 50 000 € de crédit. En effet, il aura pu utiliser sa base initiale de 200 000 € en la divisant sur 5 ans, grâce au dispositif de report.
La deuxième réduction s'impute sur l'ISF. Son taux, incroyablement favorable, est de 75 %. Elle est plafonnée à 50 000 € (soit une base maximum de 66 666 €). Aucun report n'est possible d'un excédent de base.
La troisième réduction a été rajoutée par la loi de finance rectificative pour 2009. Elle concerne l'impôt sur le revenu. Elle a un champ d'application plus restrictif que la première réduction. Elle est réservée aux souscriptions dans les petites PME créées depuis moins de 5 ans.
La base maximum de cette troisième réduction est de 100 000 € pour un couple (50 000 € pour un célibataire). Le taux est de 25 % et il n'y a pas de report possible de l'excédent de base.
Les deux réductions qui concernent l'impôt sur le revenu sont plafonnées à 25 000 € par an.
Les contribuables peuvent, pour une même souscription au capital d'une PME, l'affecter librement entre les bases des trois réductions.
Quelles sont les règles à respecter pour effectuer cette répartition au mieux de ses intérêts ?
Premier principe : si le contribuable est assujetti à l'ISF, son intérêt est d'essayer de le réduire au maximum, ou de le supprimer si c'est possible.
Si un contribuable paie 50 000 € ou plus d'ISF, son intérêt est d'affecter jusqu'à 66 666 € de la souscription à la réduction ISF.
Si un contribuable paie moins de 50 000 € d'ISF, son intérêt est d'affecter 1,33 fois le montant de son ISF. Par exemple, si un contribuable paie 1 000 € d'ISF, il doit affecter 1 333 € de la souscription à sa réduction d'ISF. Cette affectation se fera lors de la souscription de sa déclaration ISF.
Après avoir fait cette première affectation, la question peut se poser de savoir comment arbitrer entre les deux réductions d'impôts sur le revenu.
Il faut noter que ces deux réductions ont le même taux et le premier a l'avantage de permettre un report. Il faut donc plutôt privilégier le premier, tout en sachant que le deuxième est sans report et qu'il doit être utilisé pour atteindre le plafond de 25 000 €.
Le contribuable marié affecte donc 200 000 € à la première réduction d'impôt sur le revenu, ce qui lui permet d'avoir 10 000 € de crédit la première année et le même crédit garanti encore pendant 4 ans.
Puis le solde de la souscription peut être affecté à la deuxième réduction.
Comme les deux réductions sont plafonnées à 25 000, en pratique, la deuxième réduction est limitée à 15 000 €, soit une base maximum utile de 60 000 €.
Si un contribuable a moins de 200 000 € à répartir entre les deux réductions d'impôt sur le revenu, son intérêt sera d'affecter d'abord la souscription à la deuxième réduction, dans la limite de 60 000 €, et le solde à la première réduction
OK ce n'est pas très simple et en fait il y a plusieurs cas de figure.
Prenons un exemple.
M. et Mme DURANT paient 7 500 € d'ISF et ils ont souscrit à une PME pour un montant de 200 000 €. Comment doivent-ils affecter leur souscription ?
Ils vont d'abord supprimer leur ISF en affectant 10 000 € à la réduction ISF.
Ensuite, ils vont affecter 60 000 € à la deuxième réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 15 000 €.
Le solde de la souscription, soit 130 000 €, doit être affectée à la première réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 10 000 € au titre de la première année et d'un report de base 90 000 € sur les années suivantes. En pratique, ils pourront bénéficier d'une réduction de 10 000 € la deuxième année et la troisième année, puis 2 500 € la troisième année.
Attention aussi au fait que tous les crédits et réductions d'impôt sur le revenu sont désormais globalement plafonnés chaque année à un plafond égal à 25 000 € majoré de 10 % des revenus imposables. En cas d'application du plafond global, en raison d'autres sources de crédit d'impôt comme l'emploi d'un salarié à domicile, il pourra être judicieux d'utiliser en priorité la première réduction d'impôt sur le revenu qui permet le report.
Ce choix pourra aussi être préféré si l'impôt à payer n'est pas assez élevé pour utiliser tout de suite la réduction maximale.
En conclusion, les contribuables peuvent remercier le législateur qui, une fois de plus, offre des cadeaux fiscaux dont le mode d'emploi nécessite des compétences élevées. Ils ont des réductions mais ils n'ont plus de cheveux.
A quand un crédit d'impôt calculé sur le temps passé à comprendre les règles fiscales ?
Auto-exploitation et réduction d'impôt
Les investisseurs qui ont créé une société d'auto-exploitation destinée à gérer une résidence parahôtelière peuvent bénéficier des réductions d'impôt prévues en cas de souscription au capital de PME.
Rappelons en effet que tout contribuable qui souscrit au capital d'une PME peut bénéficier de deux types de réduction d'impôt.
Un premier dispositif permet de réduire son impôt sur le revenu. La réduction est égale à 25 % de la souscription. La souscription doit intervenir au cours de l'année n, donc avant le 31 décembre, pour permettre une réduction sur l'impôt dû au titre des revenus de l'année n (et payé en n+1). Elle peut relever de deux sous-régimes qui se différencient par leur mode de plafonnement et de report.
Un deuxième dispositif permet de réduire son impôt sur la fortune. La réduction est de 75 % du montant souscrit dans la limite de 50 K€ (soit 66 K€ en base). Il faut souscrire entre le 16 juin de l'année n-1 et le 15 juin de l'année n. Par exemple pour un ISF 2010, il faut souscrire entre le 16 juin 2009 et le 15 juin 2010.
Ces deux dispositifs de réduction supposent que la société dans laquelle les investisseurs ont souscrit exerce une activité commerciale.
L'activité de location et de location meublée ne permettent pas de bénéficier de ces réductions.
En revanche, une activité hôtelière ou parahôtelière, c'est-à-dire réalisant les services hôteliers, est éligible à ces deux dispositifs de faveur.
Voilà pourquoi les investisseurs qui ont créé une société gérant leur résidence hôtelière ou étudiante en souscrivant à son capital pourront profiter de ces deux réductions d'impôt.
Cette défiscalisation constitue un petit bonus mais en aucune façon un motif déterminant pour constituer une société d'auto-exploitation. Les vraies raisons sont ailleurs.
Les investisseurs doivent éviter de reproduire l'erreur consistant à défiscaliser à tout prix.
Holding de rachat et réductions d'impôt
Lorsqu'une PME fait l'objet d'un rachat, le schéma le plus fréquent est celui de la holding de rachat.
Le repreneur constitue une holding en lui apportant des fonds. Puis la holding emprunte pour racheter la cible. La holding et la cible optent pour le régime de l'intégration fiscale, ce qui permet d'imputer les frais financiers sur les bénéfices de la cible.
Ce schéma très classique reste valable aujourd'hui mais ce qui a changé depuis la loi de finances pour 2011 c'est la possibilité pour le repreneur de bénéficier des réductions d'impôts pour la souscription au capital de PME.
Rappelons sommairement qu'il existe un régime très avantageux permettant aux personnes qui investissent dans les PME de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu et/ou d'ISF.
Les repreneurs de PME qui souscrivaient au capital d'une holding de reprise avaient droit à ces réductions, à condition que la holding de reprise soit une holding animatrice.
La réforme de 2011 a modifié le régime des réductions d'impôt et notamment pour imposer de nouvelles conditions.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.