Au sénat des amendements ont été déposés pour exclure les LMNP qui loue à des exploitants l'obligation d'avoir à réintégrer les amortissements déduits dans la plus-value.

Le lobby des résidences de tourisme semble intervenir dans le débat.

Je joins le texte des débats.

J'ai constaté la diffusion d'une information inexacte notamment de la part des meilleurs auteurs à propos du nouveau régime micro des chambres d'hôtes.

La loi le Meur prévoit une réforme du régime micro des loueurs en meublé avec une modification de l'article 50-0 du CGI.

Selon notamment les éditions Francis LEFEBVRE, les exploitants de chambres d'hôtes en régime micro doivent relever du même régime que les meublés classés soit un abattement de 50 % pour un seuil de 77 700.

Selon moi, c'est faux, les exploitants de chambre d'hôtes continuent en fait de relever de l'abattement de 71 % et du seuil de 188 700 €.

En effet, les exploitants de chambre d'hôtes ne sont pas loueurs en meublé, ni fiscalement, ni au sens du code du tourisme, mais des exploitants parahôteliers. En conséquence, ils ne sont pas visés par le 1er bis de l'article 50-0.

Ils relèvent de l'article 1° car leur activité consiste à fournir du logement.

Par ailleurs, il en va de même de tous les exploitants hôteliers et parahôteliers, même s'ils sont des loueurs en meublé au sens du code du tourisme car, encore une fois, au sens fiscal, les parahôteliers ne sont pas fiscalement des loueurs en meublé. Mais ce point est beaucoup plus discutable pour les meublés non classés, visés de facto par le 1° bis, même s'ils sont des parahôteliers au sens fiscal, donc tous les meublés de tourisme parahôteliers doivent se faire classer.

En effet, si un exploitant de chambre d'hôtes au sens du code du tourisme est nécessairement fiscalement un parahôtelier car il est juridiquement obligé de fournir 4 services parahôteliers sur 4, un exploitant de meublé de tourisme au sens du code du tourisme peut être aussi bien un exploitant meublé au sens fiscal qu'un parahôtelier au sens fiscal, selon la nature des services fournis, car un exploitant de meublé de tourisme n'a aucune obligation légale de fournir des services.

D'ailleurs il serait particulièrement discriminant que les exploitants hôteliers relèvent d'un régime et les exploitants parahôteliers d'un autre régime.

Cela dit, il faut reconnaître que le texte est très mal rédigé et que le débat est possible.

Petite question : pourquoi les rédacteurs du CGI font-ils des textes aussi nuls ? C'est peut-être un pari entre eux. Ils offrent un prix à l'auteur du pire texte fiscal de l'année. Donc là on a un concurrent sérieux pour la médaille d'or.

Je joins ci-après la nouvelle version de l'article 50-0 (qui reste encore incertain à ce jour car la loi de finances peut tout changer) et l'extrait de la loi LE MEUR sur le sujet :

Nouvelle version de l'article 50-0 du CGI

"1. Sont soumises au régime défini au présent article pour l'imposition de leurs bénéfices les entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes, ajusté s'il y a lieu au prorata du temps d'exploitation au cours de l'année de référence, n'excède pas, l'année civile précédente ou la pénultième année :

1° 188 700 € s'il s'agit d'entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l'exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés,

1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; » [meublé classé et chambre d'hôtes].

2° 77 700 € s'il s'agit d'autres entreprises. (…)

Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation, est égal au montant du chiffre d'affaires hors taxes diminué d'un abattement, qui ne peut être inférieur à 305 €, de :

-71 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° ;

-30 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 1° bis ;

-50 % pour le chiffre d'affaires provenant d'activités de la catégorie mentionnée au 2°."

Texte de la loi LE MEUR

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

"A. – L’article 50-0 est ainsi modifié :

1° Le 1 est ainsi modifié :

a) Au 1°, les mots : « , autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 » sont supprimés ;

b) Le 1° bis est ainsi rédigé :

« 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; »

Sur la base du texte voté par la commission mixte paritaire, le nouveau régime du micro serait le suivant :

Ce qui est notable c'est que le régime du meublé classé est toujours plus intéressant que le meublé de tourisme non classé, même s'il passe de 71 % à 50 %, en rappelant que seulement 10 % des meublés de tourisme sont classés.

Il n'y a plus d'avantage pour les zones tendues.

Ce nouveau régime s'appliquerait en 2025.

Au titre de 2024, la modification de la loi de finances pour 2025 serait rétroactivement supprimée !

Du coup il faudrait appliquer pour 2024 la version du texte 2023.

Attendons le vote de la loi de finances pour être certain.

Je joins ci-après l'extrait du texte

Article 3

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :

A. – L’article 50-0 est ainsi modifié :

1° Le 1 est ainsi modifié :

a) Au 1°, les mots : « , autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 » sont supprimés ;

b) Le 1° bis est ainsi rédigé :

« 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; »

c) Les cinquième à treizième alinéas sont remplacés par trois alinéas ainsi rédigés :

« Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache à plusieurs catégories définies aux 1°, 1° bis et 2°, le régime défini au présent article n’est applicable que si le chiffre d’affaires hors taxes global de l’entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si le chiffre d’affaires hors taxes afférent aux activités mentionnées aux 1° bis et 2° est inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis et 2°.

« Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1°, d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.

« Les plus ou moins-values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. » ;

d) Au quatorzième alinéa, après les mots : « au présent 1 », sont insérés les mots : « , à l’exception du seuil prévu au 1° bis, » ;

2° Au a du 2, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième » ;

B. – Au premier alinéa du III de l’article 151-0, le mot : « douzième » est remplacé par le mot : « septième ».

II. – Le présent article s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.

III. – Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, l’article 50-0 du code général des impôts s’applique dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’article 45 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Chers amis,

La loi LE MEUR va bientôt être publiée suite à l'accord obtenu à la Commission Paritaire.

Je joins ci-après le compte rendu des débats devant cette Commission.

Les débats révèle une grande méconnaissance de la réalité du fonctionnement d'un meublé de tourisme.

Je joins l'extrait le plus intéressant :

Chers amis,

J'anime une formation sur le régime fiscal de la location meublée et de la parahôtellerie le jeudi 30 janvier 2025. Une autre journée est prévue le jeudi 12 juin 2025.

La formation se déroule à Paris sur 7 heures (au Cercle National des Armées Place St Augustin 75008 PARIS), sans compter les pauses. Elle commence à 9 heures et se termine à 17 h 30. Le déjeuner est inclus.

Le nombre de participants est limité à 20.

Un support papier de présentation de 100 pages est remis aux participants. Il peut être transmis sous la forme d'un PDF à usage exclusivement personnel.

Le prix de la formation est de 650 € HT, soit 780 € TTC. Ce prix inclut le déjeuner.

Cette formation vise à détailler et expliquer toutes les règles importantes du régime fiscal, mais aussi à évoquer les stratégies d'optimisation.

Elle s'adresse à des personnes ayant déjà les connaissances de base sur le sujet.

Une partie importante sera consacrée à expliquer toutes les nouveautés de la réglementation, notamment le nouveau régime des plus-values des LMNP, suite à la loi de finances, mais aussi la nouvelle définition de la parahôtellerie, les nouveaux seuils du micro et les autres projets de réforme à venir.

Ces nouvelles règles sont généralement plutôt défavorables aux exploitants de location meublée et de parahôtellerie mais il existe des solutions légales pour les contourner ou les rendre peu gênantes.

Le plan indicatif est le suivant :

Introduction
Synthèse des règles
La réforme du LMNP
La nature commerciale de l’activité
Définition du meublé dans la doctrine administrative
Définition de la location meublée selon la loi de 1989 et liste des meubles
Relations contractuelles
Les définitions du code du tourisme et les obligations administratives des meublés de tourisme
Nouvelle définition de la parahôtellerie et des services parahôteliers
Le régime TVA
Définition du LMP et du BIC pro
Les déficits
Les revenus courants
Le régime social
Le micro : seuils et intérêt
Au réel l’inscription à l’actif
Le régime de l’article 39 C
Usage personnel du bien
Le régime des plus-values
Régime IFI, DUTREIL et apport-cession
Le régime des impôts locaux
L'indivision
Le couple
Le démembrement
La SCI
La SARL de famille
La société interposée
La société ou l'entreprise individuelle assujettie à l’impôt sur les sociétés,
Formalités d’inscription, les formulaires
Les questions à se poser
Conclusion

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Cordialement

Une question technique importante a été récemment évoquée par la CJUE (12 septembre 2024, affaire C-243/23, Drebers) quand on fait des travaux dans un immeuble et que la TVA est récupérée parce que l'immeuble est affectée à une activité assujettie à TVA , quel est le délai de régularisation, autrement dit combien de temps faut-il faire durer cette affectation sous peine d'avoir à reverser une partie de la TVA déduite : 20 ans comme pour les immeubles ou 5 ans pour les meubles ?

La CJUE indique que doivent seuls relever du régime de régularisation des immeubles, les travaux qui aboutissent à remettre le bien à neuf ou en tout cas qui ont une durée de vie équivalente à celle de l'immeuble. C'est le cas d'un agrandissement important ou d'une rénovation en profondeur de l’immeuble.

Or la réglementation française (doctrine administrative) prévoit que les travaux d'amélioration et de rénovation relèvent du délai de 20 ans (sauf pour les aménagements commerciaux).

Il me semble que la doctrine administrative française pourrait être contestée car elle impose trop facilement le délai de 20 ans, sans distinguer du type de travaux, mais j'attends l'avis des spécialistes de la TVA (ce que je ne suis pas).

Le projet de loi de finances vient d’être publié et il est prévu une mesure visant les LMNP.

Rappelons que les LMNP qui font une plus-value relèvent du régime des plus-values immobilières privées.

Il est prévu dans le projet de loi de finances que, pour le calcul de cette plus-value, il faudra rajouter les amortissements déduits fiscalement. La plus-value serait donc ainsi majorée de ces amortissements.

Dans son rapport du 19 juillet 2024 intitulé "propositions de réformes de la fiscalité locative" et portant en fait essentiellement sur le régime fiscal de la location meublée, Mme le MEUR transmet incidemment de nombreuses informations statistiques sur les entreprises de location meublée. Mais il apparaît que certaines informations sont manquantes, ce qui aboutit à influencer la réforme envisagée.

Les principales informations statistiques

En 2020, il y avait 6 602 442 logements loués nus en résidence principale et 993 309 logements loués meublés en résidence principale.

"La proportion de meublés à Paris et en petite couronne pourrait donc atteindre, à la date du présent rapport, respectivement 30 % et 22 %. A Paris, selon cette tendance, un tiers de l’offre locative privée sera donc bientôt proposée meublée."

"Les loyers des logements meublés sont supérieurs de 10 % à 20 % à ceux des logements semblables loués nus."

"Le chiffre d’un million de logements meublés de tourisme revient régulièrement dans les publications médiatiques. Cette estimation ne semble pas avoir d’autre source qu’une étude du cabinet PwC pour la société AirBnb, publiée en octobre 2023.1 Cette étude, ayant pour objet de relayer l’argumentaire de lobbying d’AirBnb, estimait donc à un million le nombre de meublés de tourisme, tout en précisant que : 48 % d’entre eux seraient des résidences principales louées occasionnellement (en estimant comme « occasionnelle » une occupation jusqu’à 120 nuitées par an) ; 44 % d’entre eux seraient des résidences secondaires louées occasionnellement, mais pour lesquelles la limite de 120 nuitées ne s’applique pas ; parmi celles-ci, seulement 8 % d’entre eux seraient des logements dédiés uniquement à la location de courte durée (et dépassant le critère retenu de 120 nuitées par an).

Les données fournies à la mission montrent que le nombre de logements mis en location sur les plateformes de réservation (ce qui n’inclut donc pas les logements pouvant être loués par d’autres biais – offices de tourisme locaux, bouche à oreilles, etc.) est passé de 855 000 en 2019 à 1 190 000 en 2023.

Selon ADN Tourisme, il existe en France 186 000 meublés de tourisme classés, au 31 décembre 2022, en progression de 11 % par rapport à 2021. La majorité des meublés sont classés 3 étoiles ou 2 étoiles

S'agissant uniquement des LMNP, il y avait en 2021 environ 1 million d'exploitants (source DGFIP) contre 4,7 M de propriétaires déclarant des revenus fonciers.

Sur le 1 020 000 LMNP, il y avait en 2021 près de 600 000 micro BIC normal, 120 000 micro BIC classés et près de 300 000 au réel.

Remarque personnelle : curieusement, les micros classés ne représentent que 16 % du total des micro.

68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs (car ils sont en perte et grace à la déduction des amortissements), contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier.

"En 2016, le rapport de l’IGF/IGEDD estimait que l’existence, pour les revenus de la location meublée, d’un régime fiscal distinct du régime applicable aux revenus de la location nue, représentait un manque à gagner pour les finances publiques, toutes choses égales par ailleurs, de l’ordre de 330 à 380 M€, dont les deux tiers résultent de la règle de l’amortissement."

L'absence de réforme en l'absence d'information

Dans ce rapport, il n'y a aucune statistique sur les LMP. C'est sans doute la raison pour laquelle, il est prévu de conserver ce régime. Comme la DGFIP ne sait pas calculer les effets de la suppression du régime LMP, il a été décidé de le garder !

De même, le rapport constate qu'il n'est pas possible de connaître les statistiques permettant de distinguer entre les meublés court séjour et les meublés de longue durée, car il n'y a pas de statistiques sur ces deux modes d'exploitation. En conséquence, la réforme proposée ne fait pas de distinction !

"Au cœur de l’analyse se trouvent les paramètres fiscaux susceptibles de variations, détaillés supra. Certains, tels que les taux d'abattement appliqués dans le cadre du régime micro (…) A l’inverse, d’autres paramètres ne sont pas, en l’état, quantifiables par la direction de la législation fiscale (DLF). C’est notamment le cas de l’évaluation séparée de la location touristique de courte durée et de la location de meublé de longue durée. Ces deux modes de location ne peuvent être distingués au sein des revenus déclarés en BIC, que ce soit en régime micro ou réel (hormis concernant les meublés classés déclaré au régime micro, avec l’abattement de 71 %, qui relèvent nécessairement d’une activité de courte durée). Par conséquent, il n’est possible que donner une fourchette large des effets fiscaux (et donc budgétaires) d’une discrimination entre ces deux activités ; (…)" (page 55 du rapport).

Donc, en résumé, il est envisagé de réformer en profondeur le régime fiscal de la location meublée, qui concerne plus d'un million d'exploitants, mais comme on ne connaît pas les effets budgétaires de certaines pistes de réforme, elles sont exclues.

Les services fiscaux viennent de modifier la définition de la parahôtellerie au sens de la TVA. Voir l'extrait ci-après (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n° 60).

Dans certaines communes, les résidences secondaires sont surtaxées.

Un rapport de la DGFIP de juin 2024 donne des statistiques :