Il vient d'être publié un rapport officiel qui reprend les thèmes du lobby hôtelier, mais en langage plus technocratique : "Lutte contre l’attrition des résidences principales dans les zones touristiques en Corse et sur le territoire continental"

J'ai une cliente qui me reproche de lui avoir dit lors d'un rendez-vous que j'allais vérifier dans ma documentation avant de lui confirmer une piste que j'envisageais.

Selon elle, le fait qu'un avocat ne soit pas sûr de lui lors d'un rendez-vous, et qu'il ait besoin de consulter sa documentation avant de confirmer un point, serait un signe d'incompétence.

Cette position est basée sur l'idée qu'un fiscaliste connaît toute la fiscalité par cœur.

Cela révèle une méconnaissance de la complexité du droit fiscal.

Le droit fiscal c'est un empilement d'une multitude monstrueuse de règles.

C'est comme le code de la route mais 100 000 fois plus compliqué.

La plupart des règles sont simples à comprendre, mais le problème c'est l'accumulation des règles.

Il y a aussi bien sûr les changements réguliers des règles. Mais ce n'est pas un réel problème. Même s'il n'y avait aucun changement, le métier conserverait sa difficulté principale. Les changements sont assez limités par rapport à la masse monstrueuse des règles.

Je propose de quantifier cette masse sur la base de la documentation fiscale de référence qui est celle des Editions FRANCIS LEFEBVRE.

Ces éditions publient chaque année un mémento qui résume les règles fiscales. C'est un ouvrage qui sert d'aide-mémoire pour les professionnels sur les règles les plus importantes. C'est par ailleurs un ouvrage incroyablement complet et bien rédigé (je leur donne le prix Nobel de littérature).

Donc, dans cet ouvrage, il y a environ 100 000 paragraphes. Rappelons qu'il s'agit à chaque fois de résumer les règles. S'il y a en moyenne 10 idées importantes par paragraphe, cela fait déjà un million de règles à connaître, à condition de s'en tenir aux idées principales. Mais en pratique, le mémento ne sert que pour les questions simples.

Les éditions LEFEBVRE publient aussi une documentation complète pour chaque sujet. Pour les vieux fiscalistes comme moi, dans l'ancien temps, chaque sujet était contenu dans un très gros dictionnaire bleu avec des écrits, en tout petit, sur des dizaines de milliers de pages, très grandes et très minces. Il fallait être costaud pour être un bon fiscaliste capable de manipuler ces dictionnaires.

Il y a 28 divisions contenant en moyenne 300 000 paragraphes chacune. Le total fait donc près de 8 millions de paragraphes.

Si on suppose que chaque paragraphe comporte à peu près 10 idées importantes, en négligeant les points de détail. Cela veut dire que la connaissance précise du droit fiscal suppose d'apprendre par cœur 80 millions de règles différentes. C'est beaucoup.

Mon calcul est très sommaire mais cela donne une idée de la taille du monstre.

Si on admet qu'un être humain normal peut mémoriser environ 8 000 règles, l'avocat fiscaliste ne connait que 0,0001 % du droit fiscal.

Dans ce métier, on n'apprend pas les règles car c'est impossible, mais on apprend les principales, et surtout on apprend comment les chercher, les comprendre et les appliquer.

Ainsi, le fait pour un avocat fiscaliste d'aller vérifier dans sa documentation avant de donner une réponse définitive n'est pas un signe d'incompétence, mais c'est au contraire un indice de compétence. Pour faire ce métier, il est impératif de rester humble et (presque) tout vérifier.

Une nouvelle obligation de déclaration pèse sur tous les propriétaire d'immeuble.

L'objectif de cette déclaration est l'établissement de la taxe d'habitation.

Le propriétaire d'un bien mis en location saisonnière, et qui n'est pas son domicile, est de facto présumé se garder la possibilité le l'utiliser, même temporairement, pour son usage personnel, comme une résidence secondaire. Dans ce cas, il est redevable de la taxe d'habitation.

Le seul moyen sécurisé d'éviter la présomption d'usage personnel est de conclure avec une agence immobilière un mandat de gestion locative excluant l'usage privé.

Donc si vous faites de la location saisonnière et que vous voulez éviter la taxe d'habitation, vous devez conclure un mandat d'exploitation avec un agent immobilier avec une clause excluant tout usage personnel.

Par ailleurs, lorsque vous remplissez la déclaration de taxe d'habitation sur l'onglet prévu à cet effet dans la déclaration de revenus, il faut indiquer que le bien est mis en location saisonnière avec mandat excluant l'usage personnel.

Au moment de la vente de ses biens ou en cas de cessation d'activité, le loueur en meublé doit se poser la question suivante : a-t-il intérêt à vendre ses biens en régime LMP ou en régime LMNP ?

En effet, il est souvent possible de choisir son régime fiscal au moment de la vente ou de la cessation d'activité, en vue de choisir le régime le moins coûteux, l'administration admettant que le statut du vendeur l'année de la vente, LMP ou LMNP, s'applique sur toute la plus-value, même s'il a changé de statut avant de vendre.

La réponse dépend de chaque cas. Le LMNP relève des plus-values privées et échappe aux cotisations sociales. Le LMP peut être exonéré, partiellement ou totalement, de l'impôt sur le revenu mais il n'échappe pas aux cotisations sociales. Par ailleurs, pour un exploitant qui a plusieurs biens, la réponse n'est pas forcément la même pour tous les biens.

Il faut donc faire des simulations pour faire les bons choix.

Mais comme je suis sympa et que ce sujet vous obsède, je vais vous donner un début de réponse.

Le parti socialiste a déposé une proposition de loi visant à lutter contre le développement du meublé touristique type AIRBNB. Ce projet reprend à son compte certaines tentatives du lobby hôtelier, et ayant échoué à ce jour.

Le texte vise principalement à supprimer le taux de 71 %, dont bénéficient les meublés de tourisme classé lorsqu'ils choisissent le régime micro, lorsqu'il s'agit de la location d'une résidence principale ou d'une résidence secondaire.

Depuis l'arrêt du Conseil d'Etat (que j'ai obtenu pour une cliente) du 3 février 2023, l'administration ne remet plus en cause le fait qu'un exploitant LMNP ait droit à l'aide COVID, mais elle a changé d'argument : elle conteste l'octroi de l'aide, souvent de manière malhonnête, en contestant l'éligibilté sur le terrain de la baisse de chiffre d'affaires.

En tout cas, c'est ce que j'ai constaté sur plusieurs dossiers, ce qui laisse à penser qu'il y a eu des consignes en ce sens au niveau du Ministère.

Ainsi,  l'Etat tente, par tous les moyens, de s'opposer à l'application de la loi.

Il est tout à fait normal, bien sûr, que l'Etat contrôle l'éligibiltié des entreprises concernées, et notamment en vérifiant qu'il y a bien eu une baisse de chiffre d'affaires.

Cela étant, cela doit être fait avec un minimum d'honnêteté.

En tout état de cause, le comportement de l'Etat est particulèrement regrettable, et curieux.

Du point de vue de l'intérêt général, les petits meublés de tourisme installés dans la France rurale, joue un rôle utile pour lutter contre la désertification de nos campagnes. 

Pourquoi tant de haine contre les gîtes de campagnes ?

Par décision du 3 février 2023, le Conseil d'Etat a annulé la partie de la FAQ selon laquelle les loueurs en meublés non professionnels ne sont pas éligibles à l'aide Covid. Désormais, il est admis que les loueurs en meublés de tourisme non professionnels pouvaient bénéficier de l'aide Covid. En conséquence, ces personnes peuvent engager une action en responsabilité à l'encontre de l'Etat du fait du préjudice subi. Le délai de prescription est de quatre ans, ce qui permet à toutes les personnes concernées à pouvoir encore agir en justice. Elles ne sont pas hors délai.

Il est proposé d'étudier successivement le champ d'application du dispositif instaurant le fonds de solidarité (1) et les voies de recours contre les décisions de l'administration (2).

1. Champ d'application du fonds de solidarité

Par l’ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 et le décret n°2020-371 du 30 mars 2020, le Gouvernement a institué un fonds de solidarité. Il s'agit d'un dispositif qui a pour vocation d'aider aussi bien des personnes morales de droit privé que des personnes physiques exerçant une activité économique qui ont été touchées par les conséquences économiques de la crise sanitaire de la Covid 19.

Pour bénéficier de cette subvention, deux séries de conditions doivent être remplies. En ce qui concerne des personnes éligibles, ce sont commerçants, artisans, professions libérales et autres agents économiques, quel que soit leur statut et leur régime fiscal et social. Ainsi, le critère visé par ce dispositif est celui de l'activité économique. En outre, dès lors que le dispositif a pour vocation d'aider notamment des petites et moyennes entreprises, il faut que l'effectif soit inférieur à 10 salariés et que le chiffre d'affaires sur le dernier exercice clos soit inférieur à 1M €. En ce qui concerne les difficultés, l'entreprise doit avoir fait l'objet d'une fermeture par la décision administrative ou avoir subi une baisse de chiffre d'affaires de 50 % par rapport au chiffre d'affaire de référence.

Ce régime a fait l'objet de plusieurs réformes successives résultant notamment de l'évolution de la situation sanitaire et des mesures administratives et économiques prises par le Gouvernement. Toutefois, une modification des conditions même ponctuelle peut conduire, dans certains cas, au refus voire au retrait de l'aide déjà accordée. C'est d'autant plus vrai qu'en application de l'article 3-1 de l'ordonnance n°2020-317 du 25 mars 2020 les agents des finances publiques peuvent demander à tout bénéficiaire du fonds de solidarité communication de tout document justifiant de son éligibilité à l'aide exceptionnelle et ce pendant un délai de cinq ans. En cas d'irrégularités constatées par les agents fiscaux ou d'absence de réponse, le contribuable est tenu de restituer les sommes perçues.

2. Voies de recours

Les contribuables qui se sont vus refuser l'aide ou qui ont dû restituer l'aide déjà perçue peuvent contester la décision de l'administration. Il s'agit d'un recours pour excès de pouvoir qui peut être exercé devant le tribunal administratif dans le délai de deux mois à compter de la notification de la décision de refus.

En l'absence de recours en ce sens dans le délai imparti, la seule voie d'action envisageable est l'engagement de la responsabilité de l'Etat sur le fondement de l'illégalité de la décision de refus. Dans ce cas, il s'agit d'un recours de pleine juridiction qui permet au juge de prononcer des condamnations pécuniaires. L'administration sera ainsi obligée de réparer les conséquences néfastes résultant d'une faute qu'elle a commise.

A la différence du recours pour excès de pouvoir, l'action en responsabilité est soumise à la prescription de quatre ans étant précisé que le point de départ de la prescription est le premier jour de l'année suivant celle au cours de laquelle s'est produit le fait dommageable.

Toutefois, pour engager la responsabilité de l'Etat trois conditions cumulatives doivent être réunies, à savoir la faute, le préjudice et le lien de causalité entre le préjudice et la faute.

S'agissant de la faute, toute faute ne permet pas d'engager la responsabilité de l'Etat. Effectivement, dans certaines hypothèses la faute doit revêtir un certain degré de gravité pour que la responsabilité soit mise en cause. Il en est ainsi lorsque l'activité administrative est d'exercice difficile.

Toutefois, aujourd'hui la tendance est au recul de l'exigence de la faute lourde dans de nombreux secteurs. En matière fiscale, le Conseil d'Etat a, par un arrêt du 27 juillet 1990, jugé que la faute lourde n'est plus requise sauf lorsque les activités comportent des "difficultés particulières" tenant à l'appréciation de la situation des contribuables. Plus récemment, la Haute juridiction a, par un arrêt du 21 mars 2011, considéré que toute faute de l'administration fiscale, quel que soit son degré de gravité, est susceptible d'engager la responsabilité de l'Etat.

En ce qui concerne le préjudice, il doit être certain et évaluable en argent. Il n'empêche que la simple perte de chance peut donner lieu à indemnisation à condition qu'elle soit suffisamment sérieuse.

En matière de fonds de solidarité, le préjudice indemnisable serait en principe le préjudice matériel à hauteur de l'aide sollicitée ou restituée. Ce qui importe c'est le lien de causalité entre le préjudice et la faute. Ce dernier doit présenter un caractère direct et certain.

En conclusion, dans de nombreux cas, l'engagement de la responsabilité de l'Etat reste la seule voie envisageable pour contester le refus ou le retrait de l'aide exceptionnelle. Cette solution paraît avantageuse dans la mesure où le régime de la responsabilité de l'Etat a été considérablement assoupli au fil de la jurisprudence.

Nous sommes à la disposition des personnes souhaitant agir en responsabilité de l'Etat du fait du refus ou du retrait de l'aide exceptionnelle.

Newsletter

Je réalise une newsletter sur la location meublée et la parahôtellerie, dont la périodicité est mensuelle et ce depuis février 2021.

J’y aborde des questions d’actualité en matière fiscale et sociale dans ce domaine. En cas de changement majeur de réglementation, j'adresse un mémo complémentaire.

Cette newsletter est au tarif de 70 € TTC annuel.

Formation d'une journée en présentiel pour un public averti

Par ailleurs, j’organise à nouveau une formation sur la location meublée et la parahôtellerie en présentiel (15 personnes maximum), à paris 8e, le jeudi 15 juin 2023. Cette formation a pour objectif la transmission des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers Elle présente l’intérêt d’aborder la réglementation fiscale, de faire le point sur les schémas d’optimisation, et d’aborder également les différents aspects en juridique et social. Elle vise donc à comprendre les enjeux de l’option pour l’un ou l’autre de ces régimes. Elle s'adresse à des personnes ayant une connaissance minimum du sujet. La durée de cette formation est de 7 heures et un support papier est remis à chaque participant.Le tarif est de 600 € HT, 720 € TTC repas compris.

Formation d'initiation en viso

Pour une initiation, j’organise une session en visio, le samedi 15 avril de 9h30 à 12h30, sur le régime du meublé, l’essentiel à connaître au tarif de 100 € TTC.

Si vous êtes intéressé par une session, ou par la newsletter, n’hésitez pas à adresser un mail à Madame VIEL, qui vous indiquera les modalités d’inscription.

Le classement des établissements touristiques est une démarche officielle qui permet d'informer les clients sur la qualité de prestations et d'équipements. C'est aussi un moyen pour les exploitants d'améliorer leur notoriété sur les sites Internet. Même si dans la plupart des cas, les clients déterminent leur choix en fonction des avis de consommateurs sur les plateformes le classement des établissements reste un outil non négligeable. Il convient ainsi d'analyser successivement la procédure de classement (I), ainsi que les critères qui différent en fonction de l'établissement en question (II).

1. La procédure de classement

Quel que soit le type d'établissement, la procédure de classement est presque identique.

Dans tous les cas, le classement est volontaire, c'est-à-dire il revient à l'exploitant d'engager la demande de classement. Celui-ci est délivré pour une durée de cinq ans par un organisme accrédité.

Concrètement, l'exploitant doit créer un compte sur le site classement.atout-france.fret déposer une demande de visite auprès d'un organisme de contrôle accrédité par le COFRAC ( Comité Français d'Accréditation ). Il est aussi tenu de transmettre son pré-diagnostic. L'organisme de contrôle procède à la vérification in situ à l'issue de laquelle remet à l'exploitant le certificat de visite. L’exploitant valide le certificat de visite et Atout France prononce et publie la décision de classement de l’établissement dans un délai d'un mois.

En ce qui concerne les meublés de tourisme, il convient de préciser que le classement est prononcé non pas par Atout France mais par l’organisme chargé de la visite et donne droit à l’apposition d’une plaque officielle du Ministère du tourisme.

1. La grille de classement

En principe, les établissements touristiques sont classés en 5 catégories, de 1 à 5 étoiles. Toutefois, les auberges collectives sont soumises à un régime particulier.

Effectivement, le classement des auberges collectives issu de l'arrêté et du décret du 13 septembre 2022 ne prévoit qu'une seule catégorie qui a pour vocation de qualifier l'établissement d'auberge collective. Le classement comprend 92 critères et l'établissement doit remplir 42 critères obligatoires et un certain nombre de critères optionnels.  

Les régimes les plus contraignants sont ceux des hôtels et des résidences de tourisme qui comprennent respectivement 243 et 219 critères. Ces deux régimes contiennent un certain nombre de critère communs tels que l'existence d'une enseigne, l'existence d'un répondeur permanent, la présence minimale pour accueil. Cela étant, chacun des établissements présente aussi des critères propres. A titre d'exemple, les hôtels de tourisme doivent prévoir le dispositif réveil ainsi qu'assurer le service petit déjeuner. A contrario, les résidences de tourisme doivent fournir des équipements de la cuisine.

Quant au classement des meubles de tourisme, c'est le régime le moins contraignant. Le classement contient 133 critères qui ne présentent pas de spécificités.    

Il n'en demeure pas moins que ces régimes présentent certaines caractéristiques communes.

Tout d'abord, les critères peuvent être regroupés en quatre catégories, à savoir : équipements obligatoires, services au client, respect de l'environnement et accueil des clients en situation de handicap.

Ensuite, certains critères sont requis quel que soit le type d'établissement. Il s'agit notamment des critères relatifs à l'état des logements ainsi que des équipements, à la qualité et fiabilité de l'information des clients ainsi qu'à l'accueil des clients en situation de handicap.

Enfin, au-delà des critères qui revêtent un caractère obligatoire les établissements peuvent aussi satisfaire aux critères présentant un caractère optionnel dits "à la carte". Si les premiers permettent de garantir un certain niveau de qualité de services les derniers ont pour vocation de valoriser l'établissement touristique sur le marché.

Le Conseil d'Etat a annulé la question de la FAQ qui refusait l'aide COVID aux LMNP au motif qu'ils étaient des LMNP.

En conséquence tous ceux à qui on a refusé l'aide COVID pour ce motif peuvent attaquer l'Etat pour demander réparation de la faute commise par l'Etat du fait de la diffusion de fausses informations.

Tous ceux à qui on a demandé de rembourser l'aide COVID peuvent demander la restitution s'ils ont obtempéré.

Tous ceux qui n'ont rien remboursé à l'Etat peuvent dormir tranquille.