This note will be helpful for the victims of unfortunate real estate investments in France.

It is the translation of a note already published in French.

I know that many Irish and English people have bought one or several apartments in a French "residence hôtelière" and now they are meeting many difficulties. Welcome in the French "république bananière".

You have been promised high annual rental returns. But instead you have to deal with unpaid rents. What to do in such a case?

Le cas visé est celui d'un propriétaire qui a constitué une société, type SARL ou EURL, pour acheter des appartements loués selon le régime de la location meublée.

Le propriétaire s'est fait avoir bien entendu car il a acheté le bien avec un prix surévalué d'au moins 20 %. La valeur comptable du bien ne correspond pas à sa valeur réelle. En revanche, la dette bancaire mentionnée au passif du bilan doit bien être prise en compte pour sa valeur comptable.

Je propose de répondre à diverses questions, sachant que certaines réponses pourront s'appliquer à d'autres investissements de défiscalisation que la location meublée.

En 2009, les loueurs en meublé ont presque tous perdu le statut de LMP en raison de la réforme de la loi de finances pour 2009, cela a-t-il une influence sur le régime ISF ?

Non, cela n'a aucune influence.

Je voudrais ici dénoncer l'erreur grossière commise par certains professionnels.

Certains font croire en effet à leurs clients qu'il est possible d'être loueur en meublé ou relevé du régime DEMESSINE et conclure un mandat de gestion avec un exploitant.

C'est impossible. Le régime fiscal de la location meublée comme celui du DEMESSINE implique la location du bien. Le contrat de mandat n'est pas un bail.

De même, certains font croire qu'il est possible de signer avec l'exploitant un "bail civil". C'est faux, le bail qui lie le propriétaire et l'exploitant est nécessairement un bail commercial d'au moins 9 ans. Et il n'est pas possible de déroger à ce régime qui est d'ordre public.

Il est toutefois possible de conclure un bail de courte durée (inférieur à 24 mois) mais un tel bail ne peut être renouvellé avec le même exploitant sans devenir automatiquement un bail commercial classique d'au moins 9 ans. Autrement dit le bail de courte durée est un fusil à un coup.

Il est également possible de conclure une convention d'occupation précaire (que beaucoup confondent avec le bail de courte durée). Mais une telle convention ne peut être signée que dans des cas très particulier et notamment s'il existe un motif de précarité. C'est le cas dans les résidences où le propriétaire attaque en justice le promoteur en faisant valoir la nullité de la vente. Dans cette situation une convention d'occupation précaire est possible et paraît judicieuse. Selon moi, la convention d'occupation précaire peut s'analyser fiscalement comme une location et reste possible dans le régime de la location meublée et du DEMESSINE.

Enfin rappelons que l'inconvénient du bail commercial est l'obligation pour le propriétaire de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant s'il veut mettre fin au bail à son échéance sans le renouveler. Il n'est pas possible d'exclure cette indemnité au moment de la signature du bail. Il n'est pas non plus possible de la fixer selon un forfait. En revanche, après la signature du bail, il est possible de prévoir de telles dérogations (évidemment si l'exploitant est d'accord pour signer un avenant, ce qui ne va pas de soi, car ce n'est pas son intérêt).

Rappel des règles fiscales

Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).

En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.

En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.

Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.

Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.

Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.

Je sais que de nombreux exploitants de résidences hôtelières font actuellement faillite, notamment dans le secteur des résidences étudiantes.

Je rappelle mes recommandations aux propriétaires qui sont dans cette situation (mais en lisant toutes les anciennes notes de mon blog vous pouvez avoir des informations plus complètes).

En général les propriétaires sont démarchés par l'administrateur judiciaire, l'exploitant en faillite ou un mandataire ad hoc pour leur proposer de signer un avenant au bail aboutissant à une baisse de leurs loyers.

Généralement, ces propriétaires ont été victimes d'une arnaque lors de l'achat de leurs appartements : les loyers qui leur ont été promis ont été gonflés artificiellement grâce à une subvention (le fonds de concours) versée par le promoteur à l'exploitant.

Il est souvent exact que, du fait de cette arnaque initiale, l'exploitation de la résidence est déficitaire et que l'exploitant ne peut pas payer les loyers prévus initialement mais ce n'est pas une raison pour accepter de signer l'avenant proposé.

Des investisseurs m'interrogent pour savoir quel est l'intérêt d'être LMNP par rapport au régime fiscal de l'exploitant hôtelier (BIC de droit commun).

Rappelons en effet que si un propriétaire loue directement, ou avec l'aide d'un mandataire, ses locaux meublés en fournissant les prestations hôtelières, il perd la qualité de LMNP et devient exploitant hôtelier (au sens fiscal).

De même, si un investisseur loue ses locaux à un exploitant avec un loyer déterminé, exclusivement ou majoritairement, selon les recettes ou les résultats de l'exploitant, il risque de perdre la qualité de LMNP et de devenir exploitant hôtelier (au sens fiscal).

Mais quels sont les inconvénients de cette requalification ?

Le régime hôtelier présente deux inconvénients par rapport au LMNP.