Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.

D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.

Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.

Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.

De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.

Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.

De nombreux particuliers ont acheté un appartement dans une résidence hôtelière ou dans une résidence étudiante pour faire un placement, en général pour défiscaliser et préparer sa retraite.

J'ai déjà expliqué sur ce blog pourquoi ce type d'investissement était souvent un mauvais placement quand il est acheté neuf, notamment parce que les promoteurs trompent leur client sur la rentabilité réelle du bien mais également parce qu'il s'agit d'un bien à usage professionnel et non d'un investissement locatif traditionnel. J'ai aussi déjà expliqué pourquoi le bail commercial est un piège juridique. Je renvoie sur ces points à mes précédentes notes.

Mais je souhaite évoquer la question de savoir ce que doivent faire les investisseurs une fois qu'ils se retrouvent propriétaire d'un appartement dans une résidence services et en particulier quel est le schéma idéal de gestion.

Tout d'abord, les investisseurs doivent prendre le contrôle de leur bien car ils doivent sauvegarder leurs intérêts. Ils ne doivent pas rester passifs sous peine de continuer à se faire arnaquer.

Le principe essentiel est d'agir collectivement. Les investisseurs doivent créer une association et définir ensemble une politique commune. Ce n'est pas toujours facile. La situation est très originale car il s'agit de gérer une entreprise avec plusieurs dizaines d'associés égalitaires.

Il y a parfois des conflits de personnes et des désaccords stratégiques. Dans certaines résidences, il n'y a pas assez de volontaires pour accepter de prendre la direction. Dans d'autres cas, c'est plutôt l'inverse. Il y a parfois des tentatives de déstabilisation de l'association par le promoteur, l'ancien exploitant ou certains CGP qui ont vendu des appartements. Il y a aussi parfois des propriétaires qui se prennent un peu trop au jeu de la gestion de la résidence et qui font passer en premier leurs intérêts de nouveau gestionnaire sur ceux de la collectivité. Il est important d'instaurer des règles de bonne gouvernance pour faire prévaloir l'intérêt général.