L'IFI a remplacé l'ISF et seuls les biens immobiliers sont désormais taxables.

Les sociétés immobilières sont également des biens taxables à l'IFI.

Mais comment évaluer leur base taxable ? Combien faut-il déclarer ? Est-il possible de déduire les comptes courants ?

Nous allons voir que les règles sont compliquées, mais finalement plutôt favorables.

Depuis mercredi 11 avril, tous les contribuables peuvent faire en ligne leur déclaration de revenus et déclarer leur IFI puisque la déclaration IFI est devenue une annexe de la déclaration de revenus.

Or pour les loueurs en meublé professionnels, la notice comporte selon moi une grosse erreur, enfin j'espère.

L'IFI est un impôt très complexe mais en plus il est mal conçu.

Le régime mis en place comporte en effet de nombreuses anomalies et je souhaite évoquer une de ces anomalies.

Mon excellent confrère Luc Jaillais avait déjà soulevé le point dans un article, non moins excellent, publié dans L'AGEFI ACTIFS le 26 janvier 2018.

Je rappelle que l'IFI institue un impôt avec comme base les immeubles moins les dettes relatives aux immeubles. Une espèce d'actif net immobilier.

L'anomalie résulte du mode de calcul du montant taxable d'une participation dans une société.

L'autre jour dans une formation, quelqu'un m'a demandé : comment apprécier l'exonération IFI lorsqu'une même personne détient à la fois une entreprise individuelle de location meublée et une société de location meublée ?

Je n'ai pas répondu car la réponse était compliquée et sur le moment je ne savais pas trop quoi dire.

Je vais essayer d'y répondre par cette note. 

Je précise qu'à ce jour, il n'y pas encore eu la moindre doctrine explicative sur l'IFI de la part des services fiscaux et je vais donc utiliser l'ancienne doctrine ISF, ce qui peut se discuter. 

De plus, j'exprime souvent des opinions. Quand je dis "selon moi", c'est incertain.

C'est une question récurrente.

Comment un dirigeant peut prendre ses sous provenant de son activité professionnelle sans payer trop d'impôt ni de cotisations sociales.

Quel est le meilleur schéma ?

La réponse à cette question n'est pas évidente car il y a de nombreux facteurs à prendre en compte.

Le régime juridique, fiscal et social d'une entreprise dépend de nombreux autres impératifs, et notamment, les contraintes juridiques et financières, les optimisations à long terme en matière de cession et de transmission.

Mais supposons qu'il soit possible de partir d'une page blanche et qu'il n'y ait pas d'autre contrainte que celle visant à récupérer le plus de sous dans sa poche.

Prenons pour cela l'hypothèse d'un professionnel qui travaille seul dans le cadre de son activité professionnelle. Il gagne bien sa vie et veut savoir quel schéma juridique et fiscal mettre en place.

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), c'est en gros l'ISF limité aux immeubles.

La base se réduit, mais la complexité se concentre.

A ce jour la réglementation sur l'IFI n'est pas encore complètement connue car il manque les commentaires administratifs, qui viendront nécessairement apporter des précisions importantes.

De plus, le texte de loi comporte de nombreuses anomalies et il est vraisemblable qu'il sera corrigé dans la prochaine loi de finances.

Il faut rappeler que l'IFI est un impôt inepte par essence puisqu'il prétend taxer un patrimoine immobilier privé net, c’est-à-dire les placements immobiliers du contribuable, sous déduction des dettes relatives à ce patrimoine, et sans taxer les immeubles des entreprises.

Tant qu'à surtaxer l'immobilier, il aurait fallu selon moi adopter une solution plus simple, comme augmenter la taxe foncière. Mais je ne suis pas encore président.

Je propose toutefois, d'ores et déjà, des solutions simples et sécurisées pour échapper à l'IFI tout en ayant un patrimoine immobilier.

J'organise deux journées de formation sur le thème de la location meublée et de la parahôtellerie le jeudi 14 juin 2018 et le mercredi 20 juin 2018.

Le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI) aboutit à reprendre les mêmes règles que l'ISF en les limitant à la fortune immobilière.

En fait, le régime est beaucoup plus complexe que cela, et il y a de nombreuses incertitudes, et même des anomalies en veux-tu en voilà !

Dans une décision du 8 février 2018 (2017-689 QPC), le Conseil Constitutionnel a abrogé la condition d'inscription au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les loueurs en meublé professionnels (LMP).

D'après le journal LE FIGARO dans un article publié ce jour, à Paris, 80 % des locations AIRBNB sont le fait de loueurs en meublé de tourrisme non enregistré.