Je suggère à toutes les personnes qui louent des logements en location nue à changer de mode de location et à passer à la location meublée longue durée.

L'intérêt est fiscal. Il s'agit de passer du régime des revenus fonciers à celui de la location meublée, beaucoup plus avantageux.

Tout propriétaire qui loue ses biens en location nue peut faire des économies d'impôt considérables s'il arrive à louer meublé.

Mais il faut changer de bail, et il faut donc convaincre les locataires en place qu'ils sont eux-aussi gagnants à faire ce changement.

La loi de finances pour 2018 comporte deux bonnes nouvelles et une mauvaise nouvelle pour les contribuables, et une bonne nouvelle pour moi.

Le ministre Gérard DARMANIN annonce dans Libération la fermeture du STDR le 31 décembre 2017.

Le gouvernement propose de supprimer l'ISF et le remplacer par l'IFI, l'impôt sur la fortune immobilière.

L'idée c'est que l'ISF serait supprimé pour tout, sauf pour le patrimoine immobilier. Mais sinon les mêmes règles générales resteraient les mêmes.

L'immobilier professionnel resterait exonéré.

De même, les détenteurs d'un patrimoine immobilier pourraient toujours déduire l'emprunt souscrit pour acquérir les immeubles.

L'idée paraît de bon sens, et c'est une ânerie technique (qui mérite au moins une nomination au prix Cahuzac attribué chaque année à la pire idée fiscale).

Beaucoup de personnes font des affaires à travers les sites internet.

C'est le cas en particulier des loueurs en meublé de tourisme qui utilisent les sites internet pour passer des publicités. Certains sites très connus s'occupent même de la perception des loyers et de leur reversement aux loueurs, ce qui est très pratique.

Une grande partie des propriétaires ne déclare pas les revenus ainsi réalisés et la question est de savoir si ces personnes ne vont pas être dénoncées par les plateformes numériques aux services fiscaux.

Pour l'instant les services fiscaux sont plutôt inactifs

A ce jour, je n'ai pas eu de clients m'indiquant qu'ils avaient fait l'objet de contrôles fiscaux sur la location meublée, suite à une action collective visant les loueurs en meublé, et il ne semble pas que les services centraux de Bercy aient lancé la chasse aux fraudeurs fiscaux du secteur de la location meublée de tourisme.

Il y a bien sûr des loueurs en meublé qui ont des contrôles fiscaux mais cela concerne en général des personnes qui ont des sociétés et des activités significatives ou encore qui ont récupéré la TVA sur l'achat de leurs immeubles.

Cette absence de campagne de contrôle visant la location meublée peut se comprendre.

En effet, les loueurs en meublé de tourisme sont souvent du petit gibier.

Il n'y a pas d'intérêt pour l'administration à s'engager dans des actions dont la rentabilité sera limitée. Il faut rappeler qu'une procédure de contrôle fiscale doit respecter un formalisme pointilleux et qu'un rappel fiscal nécessite plusieurs heures de travail d'un fonctionnaire compétent, en général un inspecteur des impôts.

Mais cela devrait changer bientôt pour les raisons que je vais décrire.

N3D parle de ma formation

Dans cette note je propose d'évoquer la réglementation de l'activité de location touristique sur le plan de l'urbanisme

Le règlement de copropriété peut-il interdire l'activité parahôtelière ou de location meublée de court séjour ?

Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété. Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.

Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.

Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.

Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).

Je propose de faire le point des villes, autre que Paris, qui ont mis en place une réglementation sur le changement d'usage des locaux d'habitation en meublés de tourisme. Cette liste n'est pas exhaustive ni nécessairement à jour.

Il existe différents types de loueurs meublés.

Les loueurs meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont nécessairement assujettis au RSI.

Pour être loueur meublé professionnel il faut que "ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts." (art. L 613-1 8° du code de la sécurité sociale).

Les loueurs de meublés peuvent être non-professionnels (LMNP), dans ce cas, ils ne sont pas assujettis au RSI.

L'assujettissement au RSI ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage. En d'autres termes, l'assujettissement au RSI ne concerne que les loueurs meublés de tourisme. L'assujettissement ne se fait qu'à partir d'un certain montant de recettes. 

Certains loueurs de meublé de tourisme doivent cotiser au RSI

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme resteront considérés comme des revenus du patrimoine soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 15,5 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses recettes à sa déclaration de revenu.

En revanche, l'article 18 de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 instaure que les LMNP, affichant des recettes de plus de 23 000 € dans le cadre de leurs locations meublées de tourisme doivent s'affilier au RSI (Régime Social des Indépendant).

L 613-1 du code de la sécurité sociale fixe les règles ; 

Cette mesure s'applique aux revenus perçus depuis le 1^er janvier 2017.

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles :

(…)

8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime RSI si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

Les cotisations sociales s'appliquent aux activités professionnelles et aux revenus de ces activités professionnelles.

Au-delà d'un certain montant de recettes, la location meublée de tourisme est une activité professionnelle du point de vue social. Il y'a un décalage entre la définition fiscale de professionnel et la définition sociale. D'un point de vue fiscal, ne sont considérés comme professionnels que les loueurs en meublé inscrits au registre du commerce, dont les recettes dépassent 23 000 euros par an et qui en tirent plus de la moitié de leur revenu imposable, c'est-à-dire les LMP.

La loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 leur permet parfois de déroger à cette nouvelle obligation en optant pour une affiliation au régime général.

L'option pour le régime général

Pour éviter la création d'une micro-entreprise, qu'implique l'affiliation au RSI, les loueurs pourront opter pour le régime général.

L'URSSAF propose un simulateur de cotisations sociales pour les loueurs dont les recettes relèvent de l'économie collaborative qui sont comprises entre 23 0000 et 82 800 € par an et qui souhaitent opter pour une affiliation au régime général.

L'option du régime général est possible pour tous les LMNP de tourisme tant que leurs recettes sont comprises entre 23 000 € et 82 800 €  en 2017.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de Sécurité sociale sont dues aux taux de droit commun. Elles sont calculées sur les recettes diminuées d’un abattement de 60 % ou de 87 % pour les activités de location de locaux d’habitation meublés de tourisme.

A combien s'élèvent les cotisations RSI ?

Le taux global est d'environ 41 % des revenus (avant plafonnement).

En l'absence de revenus, il y a une cotisation minimale en régime maladie et en régime retraite de 1 045 € (régime 2016). La cotisation minimale annuelle retraite permet de bénéficier de trois trimestres de cotisations. Voir le site du RSI

Dans quels cas il peut être intéressant d'être au RSI ?

Cela peut permettre de bénéficier d'une couverture maladie lorsque la personne ne relève d'aucun régime obligatoire. C'est souvent moins coûteux que le régime CMU qui prévoit des cotisations en fonction des revenus fiscaux globaux.

Cela peut permettre d'obtenir des trimestres de cotisations retraites pour obtenir une pension complète à l'âge du départ à la retraite.

L'URSSAF, différentes façons de cotiser selon sa situation

Je proposeb de reprendre un tableau qui introduit les différentes situations.

Les recettes issues de la chambre d'hôte et de la location meublée de tourisme classé sont aussi soumises aux cotisations sociales.

La location meublée de tourisme via les plateformes numériques

L'URSSAF a publié le 3 juillet 2017, sur son site un article abordant les activités relevant de l'économie collaborative pour rappeler que celles-ci font l'objet d'obligations sociales.

Les obligations sociales doivent aussi être communiquées par les plateformes à leurs utilisateurs

" Les entreprises (…) qui mettent en relation à distance, par voie électronique, des personnes en vue de la vente d'un bien, de la fourniture d'un service ou de l'échange ou du partage d'un bien ou d'un service sont tenues de fournir, à l'occasion de chaque transaction, Une information loyale, claire et transparente sur les obligations fiscales et sociales qui incombent aux personnes qui réalisent des transactions commerciales par leur intermédiaire" d'après l’article 87 de la loi de finances 2015 pour l’année 2016.

Ainsi, les plateformes doivent informer leurs utilisateurs sur leurs obligations sociales.

Les démarches sociales peuvent être réalisées par les plateformes

L'article L 133-6-7-3 du Code de la Sécurité sociale dispose que " Les travailleurs indépendants exerçant leur activité par l'intermédiaire d'une personne dont l'activité consiste à mettre en relation par voie électronique plusieurs parties en vue de la vente d'un bien ou de la fourniture d'un service peuvent autoriser par mandat cette personne à réaliser par voie dématérialisée les démarches déclaratives de début d'activité auprès du centre de formalités des entreprises compétent conformément aux dispositions du code de commerce.

Lorsqu'ils relèvent de l'article L 133-6-8 ou du 35° de l'article L 311-3, les travailleurs indépendants ainsi que les personnes affiliées au régime général en application du même 35° peuvent autoriser par mandat la personne mentionnée au premier alinéa du présent article à procéder à la déclaration du chiffre d'affaires ou de recettes réalisés au titre de cette activité par son intermédiaire ainsi qu'au paiement des cotisations et contributions de sécurité sociale dues à compter de leur affiliation, au titre des périodes correspondant à l'exercice de cette activité, auprès des organismes de recouvrement concernés.

Dans ce cas, les cotisations et contributions de sécurité sociale dues sont prélevées par la personne mentionnée au même premier alinéa sur le montant des transactions effectuées par son intermédiaire. Ce paiement vaut acquit des cotisations et contributions de sécurité sociale par ces personnes."

Tous les travailleurs indépendants utilisant ces plateformes numériques pour exercer leurs activités peuvent réaliser un mandat pour faire réaliser par la plateforme numérique les démarches déclaratives du début de l'activité.

Les personnes étant affiliées au RSI ou au régime général en vertu du dépassement du seuil des 23 000 € de recettes dans leur activité de location meublée de tourisme sont concernées par cette possibilité de mandater les plateformes numériques pour le paiement de leurs cotisations sociales.

Cette possibilité concerne aussi le groupe des professions artisanales et le groupe des professions industrielles et commerciales.

Le régime social des loueurs en meublé doit être distingué du régime fiscal, même s'il y a des liens directs entre les deux.

Attention tout d'abord au fait que les personnes qui font de la parahôtellerie (meublé avec services parahôteliers importants) sont des commerçants nécessairement assujettis au régime social des indépendants.

Ensuite les exploitants de chambres d'hôtes ont un régime spécifique. Ils sont assujettis si leur revenu net dépasse 13 % du plafond de la sécurité sociale, soit 5 268 € en 2019 (sachant que certains gîtes ruraux peuvent relever du régime de la MSA).

Donc il reste le régime social des autres loueurs en meublé et là c'est plutôt compliqué.

Avant, seuls les loueurs en meublés professsionnels au sens fiscal étaient assujettis au régime des travailleurs non salariés (TNS, ex-RSI désormais géré par l'URSSAF). Les autres ne l'étaient pas. Ce n'est plus le cas.

Il y a des LMP et des LMNP assujettis au régime des TNS et il y a des LMP et des LMNP qui ne le sont pas.

Depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018, la condition d'inscription au registre du commerce n'est plus une condition pour relever du régime fiscal des loueurs en meublé professionnels.

Or si cette condition n'existe plus au sens fiscal, elle existe encore selon moi au sens social.

Au plan social, il existe deux conditions cumulatives pour être assujetti au régime social des travailleurs indépendants.

La première condition est de réaliser un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€. Cette condition est définie par renvoi à la règle fiscale des 23 K€.

La deuxième condition se subdivide en deux conditions alternatives : soit l'activité est celle d'un meublé de tourisme, soit l'exploitant est inscrit au registre du commerce.

En principe, la base des cotisations sociales est le revenu professionnel retenu en matière fiscale, mais pas toujours.

Rappelons que sur le plan fiscal, sous certains seuils de recettes, il est possible d'oper pour le régime micro, ce qui aboutit à calculer les revenus avec une base forfaitaire des frais.

Quand l'option pour le micro fiscal a été faite, les cotisations sociales sont en principe calculée sur la base du revenu forfaitaire ainsi déterminé.

Mais le régime micro fiscal peut être complété, sur option, par le régime de la micro-entreprise (autrefois appelé auto-entrepreneur) pour permettre un calcul forfaitaire et un paiement immédiat des cotisations sociales.

Il faut aussi rappeler que le régime de la micro-entreprise ne peut s'appliquer qu'à ceux qui sont assujettis obligatoirement au régime des TNS.

Les LMNP sont parfois assujettis au régime TNS depuis le 1er janvier 2017

L 613-1 du code de la sécurité sociale (transferé au L 611-1) indique :

"Sont obligatoirement affiliés au régime d'assurance maladie et d'assurance maternité des travailleurs indépendants des professions non agricoles : (…)
8° Les personnes, autres que celles mentionnées au 7° du présent article, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l'article 155 du code général des impôts ;"

L'assujettissement au régime des TNS ne concerne que les LMNP louant pour des courts séjours à une clientèle de passage et dont le chiffre d'affaires annuel dépasse 23 000 €.

En d'autres termes, les loueurs meublés de tourisme doivent s'affilier au régime TNS si leurs recettes sont supérieures à 23 000 €.

En-dessous de ce seuil de 23 000 €, les revenus de la location meublée de tourisme sont considérés comme des revenus du patrimoine seulement soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) au taux de 17,2 %.

Le fait de ne pas être soumis à des cotisations sociales n'empêche pas qu'il faille intégrer ses revenus à sa déclaration de revenu, en régime micro ou au régime réel.