Vous trouverez à cette adresse des fiches explicatives pour déclarer les revenus de location et notamment une fiche sur le régime social de la location meublée et une fiche sur le régime fiscal de la location meublée.

Il s'agit de fiches établies par le gouvernement pour ceux qui utilisent les plateformes en ligne.

Ces fiches n'ont aucune valeur légale, ce qui n'est pas précisé.

La fiche sur le régime social me paraît intéressante pour les loueurs en meublé stricto sensu.

La fiche sur le régime fiscal est en partie fausse. Elle évoque le cas de loueurs en meublé qui fournissent des services hôteliers et sont assujettis à TVA. Or c'est impossible. S'ils fournissent des services hôteliers, ils ne sont plus loueurs en meublé.

Ces fiches omettent le fait qu'une forte proportion des personnes qui louent par les plateformes en ligne font de la parahôtellerie et non de la location meublée. Elles font souvent l'accueil, le nettoyage des locaux et le linge de maison.

Il faudrait faire, pour chaque régime, deux fiches différentes pour évoquer les deux cas, au lieu de les mélanger dans une seule fiche fausse.

Il est vrai qu'il est assez difficile en pratique de distinguer entre le régime de la parahôtellerie et celui de la location meublée. Il manque une instruction précise et claire des services fiscaux sur ce point.

Cela étant, même si ces fiches ne sont pas opposables, elles permettront de facto à de nombreuses personnes qui loue des biens par ces sites d'invoquer l'application du régime de la location meublée qui peut être plus favorable que celui de la parahôtellerie (mais parfois c'est l'inverse).

Le ministre peut m'appeler quand il veut.

L'Institut des Avocats Conseils Fiscaux (IACF) regroupe l'essentiel des avocats fiscalistes Français, dont moi-même.

Cet institut réalise notamment d'excellentes formations techniques.

Mais il essaie aussi d'avoir un rôle de conseil auprès des pouvoirs publics et du personnel politique, en vue notamment d'améliorer la qualité des textes fiscaux.

L'IACF a établi un résumé des règles qui devraient idéalement s'appliquer en matière de réforme fiscale.

Ce document me parait être d'une grande qualité. Il s'adresse à tous les hommes politiques et aux candidats à la présidentielle. Il n'est pas orienté au plan politique. Les politiciens de droite et de gauche seraient bien inspirés de le mettre dans leur programme.

Je propose donc d'en reprendre les principaux points :

Un temps annoncé pour prochaine, la fermeture de la cellule de régularisation (STDR) n'interviendra pas avant l'élection présidentielle de mai 2017.

La décision de fermeture ou de maintien de la cellule de régularisation reviendra donc à la nouvelle majorité.

Il semble donc que la cellule de régularisation se maintiendra ouverte jusqu'à la mise en place de l'échange automatique de renseignements au deuxième trimestre 2017 ou au début de l'année 2018 selon les Etats.

L'approche de la date d'entrée en vigueur de l'échange automatique de renseignements pousse de nombreuses banques à contraindre leurs clients à régulariser. Ce procédé mis en œuvre par les banques suisses depuis quelques années s'étend désormais aux banques d'autres Etats tels qu'Israël ou l'Italie.

Malgré une rumeur en ce sens, la circulaire fixant la procédure de régularisation n'a pas été durcie au début de l'année 2017. Les conditions de régularisation actuelles ne devraient pas changer au moins jusqu'à l'élection présidentielle.

Comme chaque année, je dois attribuer le prix CAHUZAC.

Ce prix récompense les idées fiscales les plus débiles de l'année écoulée.

Je propose de faire la liste des nominés de ce prix avant de l'attribuer pour l'année 2016.

Tout fonctionnaire doit faire preuve de loyauté dans le cadre du contrôle fiscal.

C'est ce que rappelle opportunément la Cour administrative de Paris dans une décision du 20 octobre 2016 (n° 15 PA02520).

Dans cette affaire, un boucher avait fait l'objet d'un contrôle fiscal et le vérificateur avait rejeté la comptabilité.

Mais dans le cadre du contrôle, le vérificateur avait accepté une enveloppe d'argent remise par le contribuable, sur le conseil des services de police. Autrement dit, le vérificateur était corrompu et ce point n'était pas contesté par l'administration.

Mais les services fiscaux avaient maintenu les rappels établis par ce vérificateur en faisant valoir que l'inspecteur principal, qui était (soit disant) l'auteur de la proposition de rectification, n'avait, lui, rien à se reprocher.

Le juge d'appel considère cependant que la procédure d'imposition était irrégulière faute d'avoir été établie par un agent des impôts respectant le devoir de loyauté.

L'exigence d'impartialité des organes administratifs est un principe général du droit (CE 7 juillet 1965, Féd. nat. transports routiers, CE 27 octobre 1999 n  196251).

Evidemment, il y a tout lieu d'avoir des doutes sur le caractère honnête et loyal d'une procédure si l'agent des impôts accepte un pot de vin.

Je ne connais pas les détails de ce dossier mais, sur les bases des informations indiquées dans la décision, il me paraît incroyable, et même suspect, que l'administration fiscale n'ait pas renoncé d'elle-même aux rappels, alors que le vérificateur avait fait la preuve de son manque de rigueur morale, et que nécessairement, toute la procédure était entachée d'un gros soupçon de défaut d'impartialité.

Selon moi, toutes les procédures engagées par cet agent des impôts devraient être revues et, le cas échéant annulées, s'il y a le moindre doute de défaut de loyauté.

Les cas de corruption sont heureusement extrêmement rares dans l'administration fiscale et il y a lieu de s'en féliciter.

Mais d'une manière générale, il arrive souvent que, dans la procédure fiscale, les agents des impôts retiennent une approche excessive qui, selon moi, devrait être sanctionnée pour ce même motif de devoir de loyauté.

Certes, il est au fond assez normal qu'un vérificateur ait une première approche accusatrice dans un dossier de contrôle fiscal.

Son rôle est en effet de vérifier le respect de la loi et à ce titre, comme n'importe quel policier, il se doit d'être soupçonneux, et même quelque peu inquisiteur.

Dans la procédure fiscale, le vérificateur est l'accusateur et c'est au contribuable de se défendre.

La démarche initiale de tout contrôleur est naturellement de présumer que la loi n'est pas respectée.

C'est aussi vrai de n'importe quel auditeur.

Mais, selon moi, après cette phase accusatrice effectivement nécessaire pour les besoins de l'enquête, le vérificateur doit aussi faire preuve d'honnêteté intellectuelle, de loyauté, et abandonner de lui-même tout projet de rappel qui ne serait pas flagrant dans les faits et incontestable en droit.

Cela suppose un minimum de sens moral car cela impose au vérificateur de revenir sur ses pas et de renoncer à certaines de ses premières pistes.

Les services fiscaux ne peuvent pas demander aux contribuables le strict respect de la loi et établir des rappels sur des bases douteuses. C'est pourtant fréquent.

Je joins l'extrait intéressant de la décision :

L'article 151 septies B du CGI prévoit un abattement sur les plus-values à long terme des entreprises sur les immeubles d'exploitation inscrits à l'actif.

L'abattement est en fonction de la durée de détention : 10 % par année au-delà de la cinquième, soit une exonération totale après 15 ans de détention

.

L'administration fiscale exclut les loueurs en meublé de ce régime (BOI-BIC-PVMV-20-40-30 n° 210) :

"Sont donc exclus du présent dispositif les immeubles de placement, c'est- à -dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non."

Cette exclusion générale des loueurs en meublé est illégale.

Les députés ont voté un rajout au texte de la loi de finances rectificative pour 2016 pour prévoir l'obligation pour les plateforme Internet de donner aux services fiscaux les noms des personnes qui réalisent des revenus par leur intermédiaire et le montant des revenus concernés.

Cela concerne notamment les personnes qui louent par l'intermédiaire des site Internet de location.

La mesure ne s'appliquerait qu'à partir du 1er janvier 2019. A ce stade, ce n'est qu'un projet mais c'est le sens de l'Histoire fiscale. 

Je joins le texte ci-après.

La loi de financement de la sécurité sociale pour 2017 a été voté définitivement et elle prévoit l'obligation pour les LMNP qui ont des recettes supérieures à 23 000 € d'être assujetti au RSI, sauf option pour le régime général.

Seuls sont concernés les LMNP qui louent aux touristes ou pour des courts séjours. Les LMNP qui louent à à des personnes pour leur résidence principale ou en tant qu'étudiant ne sont pas concernés.

Par ailleurs, selon moi, ce régime ne s'applique qu'aux loueurs en meublé stricto sensu. Donc il ne s'applique pas aux parahôteliers ni aux exploitants des chambres d'hôtes, lesquels relèvent déjà en principe d'un régime obligatoire de cotisation sociale d'indépendant.

Ce régime ne s'applique pas non plus selon moi aux propriétaires qui louent par bail commercial à un exploitant d'une résidence.

L'erreur commmise par le législateur est de croire que les loueurs type AIRBNB sont nécessairement des loueurs en meublé. Alors que, selon moi, la plupart sont en fait des exploitants parahôteliers et des commerçants.

Par rapport au texte d'origine, il a été ajouté la possibilité d'opter pour le régime général dans certains cas.

L'option est possible si les recettes sont inférieures à 82 200 €. 

Dans ce cas, les contributions sont calculées sur la base d'une assiette constituée des recettes diminuées d'un abattement de 60 %, porté à 87 % pour les loueurs en meublé de tourisme agréés.

Il s'agit de s'assurer que le taux global de cotisation soit similaires entre le régime des travailleurs  non salariés et celui des salariés.

Encore un peu plus de complexité dans ce monde qui serait trop simple s'il n'y avait pas les politiciens.

Je joins ci-dessous le nouveau texte.

Ce dispostif est très contestable car il viole un principe d'égalité devant la loi : pourquoi ces personnes qui exercent une activité non professionnelle devraient être assujetties obligatoirement aux cotisations sociales ? Le critère du seuil de recette est particulièrement douteux. Je pense que toute personne intéressée pourra contester ce texte devant le conseil constitutionnel.

La question pourra se poser de savoir si les plus-values réalisées par les LMNP devront être assujetties aux cotisations sociales. Selon moi, la réponse est non, compte tenu du fait que ces plus-values sont traitées fiscalement selon le régime des plus-values privées.

Le dispositif s'applique dès le 1er janvier 2017, mais la loi doit encore passer le stade du recours constititionnel en cours, notamment sur cet article.

DERNIERE MINUTE 27 décembre 2016

La loi a été votée et elle a été approuvée par le conseil constutionnel. Elle sera mise en oeuvre en principe sur ce point au 1er janvier 2017.

Les amendes proportionnelles vont disparaître

La première nouveauté vient du texte du projet de loi de finances pour 2017.

Attention : ce n'est encore qu'un projet et le texte n'est pas encore voté.

Attention : les personnes qui ont seulement un compte non déclaré et qui ont déjà dénoncé leur compte au STDR ne sont pas concernées par ce nouveau bazar.

Selon ce projet, les amendes annuelles proportionnelles de non-déclaration des trusts et des sociétés offshores (12 %) et des assurances-vie (5 %) seraient supprimées, sachant que l'amende proportionnelle pour les comptes non déclarée est déjà supprimée par décision du Conseil Constitutionnel.

Les amendes fixes (1 500 €, 10 000 € ou même 20 000 €) visant ces non-déclarations seraient toutefois maintenues.

Mais en contrepartie de la suppression des amendes proportionnelles, il serait institué une majoration de 80 % des impôts éludés.

En pratique, si j'ai bien compris, tous les contribuables concernés devraient au moins payer l'amende fixe annuelle (sur 4 ou 5, ans) visant les comptes non déclarés, les trusts et les assurances-vie.

Et s'il peut être reproché à ces contribuables des omissions fiscales, ces omissions seraient majorées de 80 %, mais sans cumul possible avec l'amende fixe. Autrement dit, il faudrait appliquer année par année, la plus élevée entre l'amende fixe ou la majoration (point à valider).

Actuellement les personnes qui régularisent leurs dossiers auprès du STDR, et qui ont des trusts, des sociétés offshores ou des assurances-vie, se voient déjà appliquer partiellement cette mesure. Les personnes dans cette situation qui signent une transaction pourront bénéficier d'une réduction des amendes proportionnelles si le nouveau texte est définitivement voté et qu'il s'avère plus favorable que la situation actuelle. Ils ont une sorte de bon pour remise conditionnelle future.

En pratique, cela dépend des dossiers. Il y a des dossiers où l'amende proportionnelle sera plus favorable que la majoration de 80 % des rappels et d'autres où ce sera l'inverse.

Le STDR pourrait refuser de nouveaux dossiers à la fin de l'année

Même si ce point reste incertain à ce jour, il ne peut être exclu que les services fiscaux considèrent qu'il n'est pas plus possible d'admettre de nouveaux dossiers en 2017 en considérant que, compte tenu de l'échange automatique de renseignements, il n'y aurait plus de régularisation spontanée.

Cette position serait contestable pour deux raisons.

D'une part, les régularisations sont rarement totalement spontanées et la plupart des contribuables ont régularisé parce que leurs banques suisses les y ont forcés.

D'autre part, il faudra bien traiter les dossiers des personnes qui régulariseront leurs dossiers et leur proposer un traitement homogène.

En tout état de cause, il existe un risque non négligeable que les conditions de régularisation de compte étranger soient rendues beaucoup plus sévères à compter de 2017.

Les personnes qui régularisent maintenant en dénonçant leur compte et avant la publication de nouvelles règles pourront bénéficier des règles actuelles telles qu'elles résultent de la dernière circulaire (de facto déjà modifiée en partie pour inclure la suppression des amendes proportionnelles).

Le projet gouvernemental d'instauration du prélèvement à la source a déjà suscité un grand nombre de critiques.

Mais il y a un point qui constitue une incroyable aberration technique, c'est le principe de l'année blanche.
Il convient tout d'abord de présenter ce projet débarrassé des "éléments de langage" du gouvernement L'objectif de cette désinformation est de cacher l'année blanche.

Tout d'abord ce projet comporte en fait deux réformes. La première réforme consiste à instaurer le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu. La deuxième réforme consiste à rattraper le décalage d'un an entre l'année imposable et l'année de paiement.

Ces deux réformes sont distinctes et il était tout à fait possible de faire l'une sans l'autre. Mais, chut, il ne faut pas le dire.