Le projet de loi sur la république numérique prévoit une obligation de déclaration des activités de location touristiques dans les "zones tendues".

A ce stade il s'agit uniquement encore d'un projet et il faudra attendre la publication de la loi pour être sûr de contenu.

Mais le texte est sans doute maintenant dans sa version définitive après l'accord trouvé entre les sénateurs et les députés.

Dans les zones dites « tendues » (où la carence de logements locatifs est avérée comme à Paris), les loueurs devront remplir en ligne un formulaire afin d’obtenir un numéro pour leur appartement.

Mais son obtention sera automatique.

Ensuite, les plates-formes devront une fois par an déclarer le nombre de nuit par appartement.

Il s’agit de vérifier que, conformément à la législation en vigueur, les appartements des particuliers ne sont pas loués plus de cent vingt jours par an.

En revanche, les plates-formes n’auront pas à déclarer au fisc les revenus de leurs membres, comme cela avait été suggéré.

Lorsqu'un immeuble est comptabilisé à l'actif d'une entreprise une question difficile se pose à l'expert-comptable : quelle valeur retenir pour le terrain ?

En effet, dans une immeuble, il y a toujours une quote-part de la sa valeur qui doit être affectée à la construction et une quote-part qui doit être affectée au terrain.

Il arrive encore souvent que certains comptables oublient cette évidence : sauf certains cas très particuliers, la propriété d'une construction implique nécessairement celle d'un terrain.

Le propriétaire d'un appartement dans une copropriété est nécessairement propriétaire d'une quote-part indivise du terrain sur lequel est construit l'immeuble.

Cette question présente un enjeu important car si la construction est amortissable, le terrain ne l'est pas.

En général, le contribuable a tendance à retenir une évaluation élevée de la construction et une évaluation faible du terrain. Cela permet en effet de majorer le montant des amortissements et donc de réduire le résultat taxable.

L'amortissement est très intéressant car s'il réduit le résultat taxable, il est sans effet sur la trésorerie de l'entreprise. Le résultat fiscal diminue mais le cash reste constant.

L'amortissement est censé représenter la perte de valeur du bien due au temps, à l'usure notamment. Cela permet en théorie à l'entreprise de se constituer des réserves pour faire face aux travaux de réparation ou de reconstruction.

Je recopie ci-après un communiqué du journal LE MONDE :

"En raison d’un mouvement de grève dans notre imprimerie parisienne et dans nos centres de distribution, à la suite du refus du Monde de publier un communiqué de la CGT, notre édition papier ne paraîtra pas dans la plupart de nos points de vente, ce jeudi 26 mai. C'est également le cas des autres quotidiens nationaux français, à l'exception de L'Humanité."

Pour la CGT, c'est normal d'interdire la presse quand elle ne diffuse pas les bonnes informations.

La question qui se pose est la suivante : si les dirigeants de la CGT (et leurs amis communistes) étaient à la tête de ce pays, quel serait leur comportement vis-à-vis de leurs opposants ?

Introduction

L'article 39 C du CGI prévoit des règles d'amortissement spécifiques aux loueurs en meublé.

Ces règles ne s'appliquent qu'aux personnes physiques qui exercent une activité de location. Elles s'appliquent aussi aux sociétés de personnes qui exercent une activité de location lorsque les associés sont des personnes physiques.

L'activité de location meublée est concernée par ces règles.

L'activité de parahôtellerie en revanche n'est pas concernée puisque la parahôtellerie n'est pas considérée sur un plan fiscal comme une activité de location stricto sensu.

Le régime de l'article 39 C a été conçu à l'origine comme un dispositif de limitation des avantages des schémas de défiscalisation.

Il vise en effet à limiter la création de déficit. La déduction des amortissements n'est plus possible quand l'activité de location n'est pas profitable.

Cette limitation de déduction des amortissements est une règle purement fiscale. Elle n'a pas d'impact sur la comptabilité.

De plus, la déduction des amortissements n'est pas définitivement perdue, elle est seulement reportée. Lorsque l'activité devient bénéficiaire, les amortissements mis en report deviennent déductibles.

La règle s'applique en de la même façon pour les LMP et les LMNP. Mais elle n'a pas le même effet du fait du régime différent qui s'applique en matière de déficit.

En effet, pour les LMP, les déficits de l'activité s'imputent directement sur le revenu global de l'investisseur. C'est même un des avantages principaux du régime des LMP.

En revanche, pour les LMNP, les déficits ne sont pas imputables sur le revenu global mais seulement imputable sur les revenus de la même catégorie dans la limite de 10 ans.

En pratique et paradoxalement, la règle de l'article 39 C est défavorable pour les LMP, mais elle est favorable pour les LMNP.

En effet, pour les LMP, la règle aboutit à réduire la possibilité d'imputer le déficit de l'activité sur le revenu global. Elle réduit donc la possibilité de se servir du régime de la location meublée pour défiscaliser d'autres revenus importants du revenu global.

Mais pour les LMNP, la règle est favorable.

Les LMNP n'ont de toute façon pas la possibilité d'imputer les déficits de l'activité sur le revenu global. Ils peuvent seulement reporter les déficits de l'activité sur les éventuels futurs profits de l'activité et dans la limite de 10 ans.

Donc, le fait de limiter l'importance de leur déficit ne présente pas d'inconvénient. Par ailleurs, si le régime de l'article 39 C n'existait pas, les LMNP feraient des déficits fiscaux plus importants dont le report serait limité à 10 ans. Le régime de l'article 39 C permet de facto aux LMNP de bénéficier d'un report illimité dans le temps de leur déficit.

C'est ainsi qu'une règle destinée à lutter contre le caractère trop avantageux de certains schémas de défiscalisation est devenue un avantage fiscal important pour d'autres schémas de défiscalisation.

Ce régime de l'article 39 C est un bel exemple d'une usine à gaz fiscale, complexe et absurde. Il mériterait d'être supprimé. Je propose d'en détailler les règles ci-après.

La solidarité interprofessionnelle, c'est le mot utilisé par ceux qui défendent le régime des intermittents du spectacle.

Par ce régime spécifique, les artistes bénéficient d'une assurance chômage adaptée à leur activité professionnelle intermittente.

En effet, dans le secteur artistique, il est habituel d'avoir un contrat pour quelques mois, le temps de monter et de jouer un spectacle. Mais entre deux spectacles, les artistes sont sans emploi et financés par l'assurance chômage.

Le régime des intermittents est structurellement déficitaire, c’est-à-dire que les cotisations des artistes ne paient qu'une partie des indemnités versées aux artistes.

Autrement dit ce sont les ouvriers et les employés des autres secteurs qui financent le régime des intermittents.

Cette situation est justifiée par les défenseurs du régime des intermittents au nom de la solidarité interprofessionnelle : les salariés qui travaillent dans des secteurs où il n'y a pas trop de chômage doivent financer ceux qui travaillent dans les secteurs où le chômage est plus fréquent.

Selon moi, le concept de solidarité interprofessionnelle devrait plutôt s'appeler vol mutualisé.

Si vous avez un doute sur une question fiscale, il ne faut pas hésiter à interroger les services fiscaux par mail. En effet, la réponse est opposable aux services fiscaux si la question et la réponse sont claires et si le mail contient le nom, la fonction et les coordonnées de l'agent des impôts qui a répondu.

C'est ce qui a été rappelé récemment par un juge fiscal (TA Melun 5 novembre 2015 n° 1402064, 7e ch. : RJF 4/16 n° 359).

Les services fiscaux ne sont pas tenus de répondre à une question par mail, sauf à utiliser la procédure du rescrit. Mais en pratique, les agents des impôts répondent souvent aux questions posées et cela permet aux contribuables qui ont un doute sur un point d'être sécurisés.

Mais attention au fait que la réponse n'est opposable que si la question est claire et qu'elle est posée de bonne foi. Il faut aussi que la réponse soit claire et ne comprenne pas une réserve significative. En pratique, il est plus prudent de faire un véritable rescrit et au minimum de faire intervenir un avocat fiscaliste pour faire poser la bonne question.

La question est : quelles sont les règles applicables si on régularise des revenus non déclarés ou un patrimoine, cachés grâce à l'usage d'une société panaméenne ?

Il est possible de régulariser cette situation par la procédure CAZENEUVE prévue par les services fiscaux dans le cadre du STDR (service de traitement des déclarations rectificatives).

Cette procédure permet de réduire les amendes et les pénalités.

Le fait d'avoir utiliser une société panaméenne entraîne l'application du régime prévu à l'article 123 bis du CGI. En pratique ce régime dérogatoire n'est pas trop pénalisant dans la plupart des dossiers.

Autrement dit, le fait d'être passé par une société panaméenne n'est pas de nature à aggraver le coût fiscal de la régularisation par rapport à quelqu'un qui aurait seulement utilisé un compte bancaire non déclaré.

Un conseil à tous ceux qui font partie des français disposant d'une société au PANAMA : il est temps pour eux de commencer la procédure de régularisation en se déclarant aux services fiscaux car, à ce jour, l'administration n'a pas exclu le droit pour ces personnes de bénéficier de la procédure de régularisastion classique. Par ailleurs, à ce jour, leurs noms ne sont pas sensés avoir été transmis aux services fiscaux. Mais cela pourrait changer dans les prochains jours.

Suite à la formation que j'avais animé l'année dernière, je récidive et je vais animer une formation sur la location meublée et la parahôtellerie le jeudi 16 novembre 2017.

Cette formation vise à transmettre aux participants la maîtrise des principes essentiels de la réglementation applicable aux loueurs en meublés et aux exploitants parahôteliers. (meublé de tourisme, chambre d'hôtes, gîte rural)

L'accent est mis sur la réglementation fiscale et sur les schémas d'optimisation. Mais la formation évoque également le régime juridique et le régime social.

Cette formation présente l'intérêt d'évoquer à la fois la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit notamment de montrer les différences entre ces deux régimes et comprendre les enjeux du choix entre l'un ou l'autre de ces régimes.

La formation évoquera la réglementation juridique (urbanisme, bail, classement touristique, …) et la réglementation fiscale et sociale (TVA, impôt sur le revenu, régime des plus-values, ISF, donation,…).

Elle présentera une synthèse de l'ensemble des règles applicables aux différents cas de location meublée et de parahôtellerie (gîte, meublée de tourisme, location meublée longue durée, résidence hôtelière). Elle évoquera l'ensemble des schémas d'optimisation.

Elle donnera lieu à un support écrit de plus de 100 pages, complet, distribué aux participants.

Le public visé est large. Il s'agit des personnes exploitant une activité de location meublée ou de parahôtellerie. Il s'agit également de leurs conseils : experts-comptables, avocats, notaires, conseils en gestion du patrimoine, banquiers, etc.

Le nombre de participants est limité à 20.

Le prix de la formation est toujours de 650 € HT, soit 780 € TTC.

Si vous êtes intéressé, merci de me contacter directement.

A l'occasion d'une formation du 24 mars 2016, le représentant des autorités fiscales suisses a indiqué que l'échange groupé d'informations pourra remonter à février 2013 et l'échange nominatif pourra remonter au 1er janvier 2010.

En clair, si vous avez un compte suisse et que vous l'avez fermé après le 1er janvier 2010 et que vous n'avez pas régularisé votre compte auprès des services fiscaux, il existe un risque significatif de vous faire prendre si les services fiscaux ont un doute sérieux.

Si le compte a été fermé après février 2013, le risque d'être "pris par la patrouille" est très élevé car la France fera sans doute des demandes groupées visant ce type de compte. Les autorités fiscales françaises demanderont par exemple les noms de tous les clients des banques ayant fermé leur compte depuis février 2013 sans avoir régularisé leur compte.

Et les services fiscaux suisses donneront les informations.

Il est encore temps de régulariser vos comptes étrangers en utilisant la procédure du STDR et en bénéficiant ainsi d'une réduction des pénalités.

Si vous ne faites rien et que vous vous faites prendre, vous aurez les mêmes droits à payer mais les pénalités seront fortement majorées. L'amende pour non-déclaration du compte est au moins égale à 20 % du compte.

Une nouvelle réforme fiscale vient d'être annoncée fièrement par M. SAPIN.

Il s'agit d'instaurer le prélèvement à la source de l'impôt sur le revenu.

Il reste à espérer que le président élu en 2017 l'annulera.

L'année blanche : la grosse bêtise technique

Par ailleurs il est prévu une année blanche, c’est-à-dire que les revenus de l'année 2017 ne seront jamais imposés.

M. SAPIN a dit exactement le contraire dans son discours de présentation : "Il n'y aura ni année blanche ni année double".

Et si.