La loi ALUR a récemment modifié le régime juridique du bail de location meublée à usage de résidence principale.

Le nouveau régime juridique impose au bailleur de respecter de nouvelles contraintes. En particulier, il est prévu que les biens loués incluent certains éléments de confort, par exemple des ustensiles de cuisine (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Il faut également transmettre certains diagnostics techniques.

La question qui se pose est de savoir si le non-respect du régime juridique du bail pourrait aboutir à remettre en cause l'application du régime fiscal de la location meublée.

Autrement dit, est-ce qu'un agent des impôts pourrait contester l'application du régime de la location meublée en faisant valoir que la location n'inclut pas les fourchettes et les petites cuillères ?

La réponse est négative.

Il y a deux cas. Soit la résidence est louée en totalité mais seulement une partie de l'année. Soit la résidence est louée en partie, éventuellement toute l'année.

Les deux cas sont possibles mais encore faut-il que ces locations ne remettent pas en cause le fait qu'il s'agit de la résidence principale.

Il peut s'agir de la location saisonnière de sa maison principale ou la location d'une chambre meublée toute l'année.

Le fait que la location soit la résidence principale est très important car cela permet de bénéficier de certains régimes fiscaux de faveur et d'une dérogation en matière d'urbanisme.

La notion de résidence principale au sens de l'exonération en matière de plus-value immobilière

La résidence principale est une niche fiscale à elle-seule.

En effet, la plus-value réalisée en cas de vente de sa résidence principale est totalement exonérée de plus-value.

Il est donc essentiel de conserver ce caractère.

Les droits de donation et de succession sont très élevés en France dès que le patrimoine à transmettre est élevé.

En ligne directe, après l'application d'un abattement de 100 K€ par enfant et par parent, donc en fait 200 K€ par enfant, il s'applique un barème qui monte très vite au taux de 20 %. Le taux maximum atteint 45 % pour les patrimoines de 1,8 M€ par part.

C'est ainsi par exemple que si deux parents sont propriétaires d'un patrimoine de 2 M€ et s'ils ont deux enfants, les droits dus s'élèvent à 312 K€. Si le patrimoine s'élève à 4 M€, les droits dus s'élèvent à 850 K€.

Autrement dit, en France, les petits patrimoines n'ont rien à craindre mais les patrimoines moyens paient beaucoup de droits.

Il n'y a pas beaucoup de solutions pour réduire les droits de donation et de succession et rester en France. Il faut procéder à des donations échelonnées dans le temps pour profiter de la remise à zéro des compteurs tous les 15 ans, il faut donner avec réserve d'usufruit (mais en perdant l'intérêt de réduire son ISF), il faut utiliser, dans certaines limites, les contrats d'assurance-vie.

La meilleure solution est encore de transmettre une entreprise par donation et de bénéficier ainsi d'un double avantage : une réduction de 50 % si le donateur a moins de 70 ans (ou un abattement similaire grâce à une transmission avec réserve d'usufruit) et une exonération de 75 % grâce au régime du pacte DUTREIL.

La question est donc de savoir si le dispositif du pacte DUTREIL peut être utilisé pour le régime de la location meublée, en vue notamment de transmettre un important patrimoine immobilier sans trop payer de droits.

La réponse est positive selon moi pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l'ISF, mais les règles sont en partie incertaines.

Pour mettre en place une transmission sécurisée de location meublée avec pacte DUTREIL, il faut respecter certaines conditions.

Les droits de donation et de succession sont très élevés en France dès que le patrimoine à transmettre est élevé.

En ligne directe, après l'application d'un abattement de 100 K€ par enfant et par parent, donc en fait 200 K€ par enfant, il s'applique un barème qui monte très vite au taux de 20 %. Le taux maximum atteint 45 % pour les patrimoines de 1,8 M€ par part.

C'est ainsi par exemple que si deux parents sont propriétaires d'un patrimoine de 2 M€ et s'ils ont deux enfants, les droits dus s'élèvent à 312 K€. Si le patrimoine s'élève à 4 M€, les droits dus s'élèvent à 850 K€.

Autrement dit, en France, les petits patrimoines n'ont rien à craindre mais les patrimoines moyens paient beaucoup de droits.

Il n'y a pas beaucoup de solutions pour réduire les droits de donation et de succession et rester en France. Il faut procéder à des donations échelonnées dans le temps pour profiter de la remise à zéro des compteurs tous les 15 ans, il faut donner avec réserve d'usufruit (mais en perdant l'intérêt de réduire son ISF), il faut utiliser, dans certaines limites, les contrats d'assurance-vie.

La meilleure solution est encore de transmettre une entreprise par donation et de bénéficier ainsi d'un double avantage : une réduction de 50 % si le donateur a moins de 70 ans (ou un abattement similaire grâce à une transmission avec réserve d'usufruit) et une exonération de 75 % grâce au régime du pacte DUTREIL.

La question est donc de savoir si le dispositif du pacte DUTREIL peut être utilisé pour le régime de la location meublée, en vue notamment de transmettre un important patrimoine immobilier sans trop payer de droits.

La réponse est positive selon moi pour les loueurs en meublé professionnels (LMP) au sens de l'ISF, mais les règles sont en partie incertaines.

Pour mettre en place une transmission sécurisée de location meublée avec pacte DUTREIL, il faut respecter certaines conditions.

Les LMP sont exonérés d'impôt sur les plus-values s'ils peuvent bénéficier du régime d'exonération des petites entreprises (art. 151 septies). Cela suppose de réaliser un chiffre d'affaires annuel inférieur à 90 K€ sur la moyenne des deux dernières années (ou jusqu'à 126 K€ pour une exonération partielle). Mais cette exonération ne permet pas d'échapper aux charges sociales du RSI.

Par ailleurs, de toute façon, certains LMP dépassent le seuil de 90 K€ et ne sont pas exonérés de plus-values. Ce sont les "gros" LMP.

Quelles sont les solutions ?

Une réponse sérieuse à cette question dépend de chaque dossier et j'encourage les personnes concernées à prendre rendez-vous à mon cabinet pour l'évoquer mais je peux déjà indiquer quelques pistes.

Une première solution est d'agir pour passer en-dessous du seuil de 90 K€. Pour réduire son chiffre d'affaires, il peut être envisagé de commencer par vendre un des biens. Cette première vente est taxée mais cela permet de réduire la voilure et d'attendre deux ans pour vendre les autres biens, en supposant que cette première vente a été suffisante pour faire baisser le chiffre d'affaires sous la limite de 90 K€. Ensuite, après 2 ans, il est possible de tout vendre en exonération de plus-value. Mais le RSI continue de s'appliquer à la plus-value court terme.

Une variante de cette solution consiste à procéder à un retrait d'actif. Par exemple un des biens cesse d'être loué meublé et il est loué nu. Ce retrait d'actif est taxable comme une vente mais il permet aussi de réduire la voilure, tout en conservant le bien.

Une autre solution est de passer LMNP avant de vendre ou de donner.

Une récente réponse ministérielle vient confirmer ce que les auteurs, comme moi, supposaient mais qui n'avait jamais été confirmé officiellement.

Lorsqu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) donne un bien, la plus-value réalisée à l'occasion de cette donation n'est pas taxée. Elle est même définitivement purgée. En effet, en matière de biens relevant du patrimoine privé (cas des immeubles du patrimoine privé mais aussi des titres de sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés), il n'y a pas de plus-value taxable en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession).

Non seulement la plus-value n'est pas taxable mais, en plus, si le donataire ou l'héritier vend le bien quelques temps plus tard, la plus-value est calculée en prenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la donation ou la succession. C'est pourquoi, il est dit que la donation ou la succession "purge" la plus-value.

Ce principe de purge s'applique aussi au LMNP puisque le texte légal prévoit que les plus-values immobilières des LMNP relèvent des plus-values privées et non des plus-values professionnelles.

C'est curieux comme régime puisque les biens en question ont nécessairement relevé d'un actif BIC. En effet, le LMNP est un BIC tenu d'établir ses résultats sur la base d'une comptabilité BIC. En donnant son bien, le LMNP réalise une plus-value comptable mais cette plus-value comptable est de facto exonérée d'impôt. Il s'agit d'une application du caractère hybride du LMNP. Il relève pour ses revenus d'un régime de fiscalité professionnelle. Mais pour ses plus-values immobilières, il relève du régime des plus-values privées. Autrement dit, la plus-value fiscale réalisée par un LMNP lors de la vente d'un immeuble est sans aucun lien avec la plus-value comptable.

C'est donc un gros avantage du LMNP : il peut donner son patrimoine sans payer d'impôt sur la plus-value. Mais bien sûr, le cas échéant, les droits de donation sont dus.

Notons pour être complet sur ce sujet que le LMP est en principe taxé sur sa plus-value, sauf s'il peut bénéficier de l'exonération des petite entreprises, ce qui suppose notamment de réaliser moins de 90 K€ de chiffre d'affaires.