Location meublée et parahôtellerie
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Cette newsletter permet aux abonnés d'être au courant de toutes les nouveautés fiscales, sociales et juridiques en matière de location meublée et de parahôtellerie.
Cela permet aux lecteurs d'assurer une veille sur le sujet mais je ne me limite pas à l'actualité.
Je développe souvent un sujet dans un mémo général et j'ajoute des jurisprudences significatives.
Le tarif d'abonnement est de 60 € TTC. Si vous êtes intéressé, vous pouvez me contacter sur mon mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..
A bientôt.
I – Par une requête enregistrée le 24 septembre 2020 sous le n° 2000485 et un mémoire enregistré le 21 juin 2021, Mme Emilie MARTIN demande au tribunal d’annuler la décision du 24 août 2020 par laquelle le directeur régional des finances publiques de la Martinique a rejeté, pour le mois de juillet 2020, sa demande d’aide financière au titre du fonds de solidarité institué à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19.
Elle soutient que : - elle est insuffisamment motivée en droit ; - elle est entachée d’une erreur de droit dès lors que l’activité de location non professionnelle de meublés de tourisme est susceptible d’être soutenue par le fonds de solidarité ; - la location d’un logement meublé constitue l’activité principale de son entreprise ; - elle n’est pas titulaire, par ailleurs, d’un contrat de travail à temps complet.
La requête a été communiquée au directeur régional des finances publiques de la Martinique qui n’a pas produit de mémoire en défense.
II – Par une requête enregistrée le 17 mai 2021 sous le n° 2100282 et un mémoire enregistré le 18 juin 2021, Mme Emilie MARTIN demande au tribunal d’annuler la décision du 21 janvier 2021 par laquelle le directeur régional des finances publiques de la Martinique a rejeté, pour le mois de décembre 2020, sa demande d’aide financière au titre du fonds de solidarité institué à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19. N° 2000485-2100282 2
Elle soutient que : - la décision attaquée n’a pas été précédée d’une procédure contradictoire ; - elle est entachée d’une erreur de droit dès lors que l’activité de location non professionnelle de meublés de tourisme est susceptible d’être soutenue par le fonds de solidarité ; - en ajoutant une condition liée au chiffre d’affaires réalisé, l’administration méconnait le principe d’égalité devant la loi ; - elle n’est pas titulaire d’un contrat de travail à temps complet.
Par des mémoires en défense enregistrés le 15 juin 2021 et le 27 juillet 2021, le directeur régional des finances publiques de la Martinique conclut au rejet de la requête. Il soutient qu’aucun des moyens soulevés par Mme MARTIN n’est fondé et demande, le cas échéant, que le tribunal procède à une substitution de motifs, la décision attaquée pouvant être légalement fondée sur les dispositions du 3° du I a) de l’article 3-18 du décret du 30 mars 2020, dès lors que la requérante est salariée d’une autre société.
En application de l’article R. 611-7-3 du code de justice administrative, les parties ont été informées, par un courrier du 2 décembre 2021, que le tribunal était susceptible de prononcer d’office une injonction pour l’exécution du présent jugement.
Vu les autres pièces du dossier. Vu : - l’ordonnance n° 2020-317 du 25 mars 2020 ; - le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020 ; - le code de justice administrative.
Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience. Ont été entendus, au cours de l’audience publique : - le rapport de M. de Palmaert, - et les conclusions de M. Lancelot, rapporteur public.
Considérant ce qui suit :
1. Dans le cadre d’une entreprise individuelle, Mme MARTIN exerce une activité de location saisonnière d’un appartement meublé dans la commune des Trois-Ilets. Elle a demandé, au titre des mois de juillet et décembre 2020, à bénéficier du fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19. Par des décisions du 24 août 2020 et du 21 janvier 2021, le directeur régional des finances publiques de la Martinique a rejeté ces demandes d’aide financière. Par les présentes requêtes, Mme MARTIN demande l’annulation de ces deux décisions. Sur la jonction :
2. Les requêtes n° 2000485 et n° 2100282 présentent à juger les mêmes questions et ont fait l’objet d’une instruction commune. Il y a lieu dès lors de les joindre pour statuer par un seul jugement. N° 2000485-2100282 3 Sur la légalité de la décision du 24 août 2020 :
3. Aux termes de l’article 3-8 du décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour limiter cette propagation : « Les aides financières attribuées aux entreprises mentionnées à l'article 1er du présent décret et prévues à l'article 3-9 prennent la forme de subventions destinées à compenser la perte de chiffre d'affaires, subie au cours de chaque période mensuelle comprise entre le 1er juillet 2020 et le 30 septembre 2020, par les entreprises qui remplissent les conditions suivantes :
1° Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue au cours de la période mensuelle considérée ;
2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % au cours de la période mensuelle considérée (…) ;
4° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, le premier jour de chaque période mensuelle considérée, d'un contrat de travail à temps complet (…);
6° bis Elles exercent leur activité principale dans un secteur mentionné à l'annexe 1 ou elles exercent leur activité principale dans un secteur mentionné à l'annexe 2 du présent décret (…) ». Aux termes de l’annexe 1 du même décret, font partie des activités principales limitativement énumérées pour bénéficier du fonds de solidarité : l’«hébergement touristique et autre hébergement de courte durée ».
4. La demande d’aide financière présentée par Mme MARTIN au titre du mois de novembre 2020 a été rejetée au motif que son activité de loueuse non professionnelle d’un logement meublé touristique ne constitue pas son activité principale et n’est pas éligible au dispositif d’aide.
5. D’une part, il est constant que l’entreprise individuelle de Mme MARTIN propose à la location saisonnière un appartement meublé dans la commune des Trois-Ilets, principalement à destination du marché touristique. Ainsi, Mme MARTIN exerce une activité se rattachant à l’« hébergement touristique et autre hébergement de courte durée », activité mentionnée à l’annexe 1 précitée et donc susceptible d’être soutenue par le fonds de solidarité en application du décret du 30 mars 2020.
Il ressort de plus des pièces du dossier que l’entreprise individuelle de Mme MARTIN n’a pas d’autre activité que la location de ce logement, de sorte que cette location constitue nécessairement son activité principale.
6. D’autre part, si Mme MARTIN est par ailleurs salariée de la société Z, l’intéressée démontre, sans être contestée en défense, que son temps de travail hebdomadaire est de 28 heures, durée inférieure au temps de travail d’un contrat de travail à temps complet.
Ainsi, contrairement à ce que soutient l’administration, Mme MARTIN ne peut être regardée comme titulaire d’un temps de travail à temps complet.
7. Il résulte de ce qui précède qu’en rejetant la demande d’aide financière de Mme MARTIN au motif que la location d’un logement meublé touristique ne constituait pas son activité principale, le directeur régional des finances publiques de la Martinique a méconnu les dispositions du décret du 30 mars 2020.
Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, la décision du 24 août 2020 doit être annulée.
Sur la légalité de la décision du 21 janvier 2021 :
8. Aux termes de l’article 3-15 du décret du 30 mars 2020 relatif au fonds de solidarité à destination des entreprises particulièrement touchées par les conséquences économiques financières et sociales de la propagation de l’épidémie de covid-19 et des mesures prises pour N° 2000485-2100282 4 limiter cette propagation : « I.-a) Les entreprises mentionnées à l'article 1er du présent décret bénéficient d'aides financières prenant la forme de subventions destinées à compenser la perte de chiffre d'affaires subie au cours du mois de décembre 2020, lorsqu'elles remplissent les conditions suivantes : 1° Elles ont fait l'objet d'une interdiction d'accueil du public intervenue entre le 1er décembre 2020 et le 31 décembre 2020 ; 2° Ou elles ont subi une perte de chiffre d'affaires d'au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er décembre 2020 et le 31 décembre 2020 ; 3° Les personnes physiques ou, pour les personnes morales, leur dirigeant majoritaire ne sont pas titulaires, au 1er décembre 2020, d'un contrat de travail à temps complet (…) ».
9. En premier lieu, comme énoncé au point 5, l’activité de location d’un hébergement touristique exercée par Mme MARTIN dans le cadre d’une entreprise individuelle est susceptible d’être soutenue par le fonds de solidarité, ce que ne conteste d’ailleurs plus l’administration dans ses observations en défense.
10. En second lieu, le directeur régional des finances publiques demande au tribunal de substituer le motif tiré de ce que l’aide sollicitée ne pouvait être versée dès lors que Mme MARTIN est, par ailleurs, salariée de la société Z.
Il ressort toutefois des pièces du dossier, comme dit au point 6, que Mme MARTIN n’est pas titulaire d’un contrat de travail à temps complet avec cette société. Il s’ensuit que la demande de substitution de motifs ne peut être accueillie.
11. Il résulte de ce qui précède que la décision du 21 janvier 2021 est entachée d’illégalité. Par suite, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de la requête, cette décision doit être annulée. Sur l’injonction :
12. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative : « Lorsque sa décision implique nécessairement qu'une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d'un service public prenne une mesure d'exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d'un délai d'exécution. / La juridiction peut également prescrire d'office cette mesure ».
13. Il résulte du présent jugement d’annulation que Mme MARTIN remplit les conditions pour bénéficier de l’aide financière qu’elle sollicitait au titre des mois de juillet 2020 et décembre 2020. La requérante verse aux débats les pièces de nature à établir que l’aide financière due au titre de ces deux mois s’élèvent respectivement à 910 et 770 euros. Dès lors, il y a lieu d’enjoindre d’office au directeur régional des finances publiques de la Martinique de verser à Mme MARTIN une somme de 1 680 euros.
D E C I D E : Article 1er : Les décisions du 24 août 2020 et du 21 janvier 2021, par lesquelles le directeur régional des finances publiques de la Martinique a rejeté les demandes d’aides financières présentées par Mme MARTIN au titre des mois de juillet et décembre 2020, sont annulées. N° 2000485-2100282 5
Article 2 : Il est enjoint au directeur régional des finances publiques de la Martinique de verser à Mme MARTIN une somme de 1 680 euros, au titre de l’aide financière qui lui est due en exécution du présent jugement d’annulation. (...)"
Le régime fiscal et social des loueurs en meublé résidents français est très compliqué mais celui des non-résidents est encore pire.
Je propose ci-après un petit tableau récapitulatif qui est, je le reconnais, assez compliqué à comprendre.
J'ai reçu récemment la réponse par l'URSSAF à diverses questions que je lui avais posées concernant le régime social du meublé et compte tenu notamment de la réforme du régime intervenue en 2021.
J'ai été agréablement surpris de recevoir cette réponse dans un délai raisonnable (réponse le 12 janvier 2022 pour une question posée le 3 septembre 2021), sachant qu'à ce jour le décret devant détailler certains points est toujours attendu et que l'URSSAF n'a publié aucune circulaire.
Je vous retransmets ci-après la réponse de l'URSSAF qui a repris le résumé de chacune de mes questions avant d'y répondre, et je rajoute mon commentaire perso.
L'URSSAF ne répond pas à toutes les questions mais certains points sont précisés, et pas nécessairement dans le mauvais sens.
Donc merci l'URSSAF pour cette réponse de qualité.
Question 1. Le secteur de la parahôtellerie relève-t-il de de l’article L.611-1 du code de la Sécurité sociale ? Dans l’affirmative comment s’applique le seuil de 23 000 euros visé à l’article 155 du code général des impôts ?
(…)
L’article 18 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a redéfini les critères d’affiliation, au régime des travailleurs indépendants, des personnes assurant la location de meublés.
Ainsi, en application de l’article L.611-1 du code de la Sécurité sociale (CSS), doivent être affiliés :
• les loueurs de chambres d’hôtes mentionnées à l’article L.324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l’activité est supérieur à un montant fixé par décret, soit 5 348 € en 2021 (L. 611-1 5°);
• les personnes, autres que les loueurs de chambres d’hôtes, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du CGI (soit 23 000 €) lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l'article 155 du CGI (L. 611-1 6°).
• les personnes exerçant une activité de location de biens meubles (mentionnée au 4° de l’article L. 110-1 du code du commerce) et dont les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 20 % du montant annuel du plafond mentionné à l'article L. 241-3 du présent code, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 (L. 611-1 7°).
En conclusion, la parahôtellerie qui est une notion fiscale ne relève pas du régime de l’article L.611-1 du code de la sécurité sociale.
Commentaire perso : la réponse n'est pas satisfaisante. En effet, l'auteur de la réponse n'a pas vraiment compris selon moi les enjeux. En tout cas la réponse n'est pas claire.. Le texte de l'article L 611-1 est incertain car il vise à la fois la location meublée au sens fiscal et, de facto, l'activité parahôtelière. Faut-il réserver ce régime aux seuls loueurs en meublés au sens fiscal ou faut-il l'étendre à toute location meublée, y-compris celle qui est qualifiée fiscalement de parahôtellerie ? Et si oui alors comment appliquer les règles de seuils qui renvoient au régime fiscal du meublé stricto sensu. La réponse peut peut-être s'interpréter comme considérant qu'il faut limiter le régime aux seuls loueurs en meublé au sens fiscal. Dans ce cas, selon moi, le régime social des parahôteliers serait le régime de droit commun des commerçants.
Question 2. Quel est le régime applicable à un exploitant qui, au titre d’une année passe en dessous d’un seuil d’assujettissement prévu dans le régime fiscal ?
Il est à préciser que lorsque l’activité donne lieu à affiliation au régime des travailleurs indépendants, cette affiliation doit être maintenue quand bien même le montant des recettes diminue en dessous du seuil de 23 000€.
Une fois affilié, le loueur le reste tant qu’il n’a pas cessé son activité de location puisqu’elle est désormais assimilée en droit social à une activité professionnelle.
Ainsi, l’affiliation est pérenne quel que soit le niveau des revenus dégagés les années suivantes et ne peut être suspendue ou radiée lorsque le seuil des 23 000 euros n’est pas atteint."
Commentaire perso : cette réponse est conforme à des précisions déjà données à l'Ordre des experts-comptables. Selon moi elle est illégale. La loi prévoit des conditions de seuil d'assujettissement et l'assujettissement devrait logiquement prendre fin quand les conditions de seuil ne sont plus remplies. Selon moi l'interprétation donnée par l'URSSAF n'est pas conforme au texte et si cette interprétation était valable, elle serait inconstitutionnelle car elle aboutirait à une atteinte au principe d'égalité devant la loi. Elle aboutit en effet à deux régimes différents pour deux personnes placées exactement dans la même situation, au seul prétexte que l'un d'entre eux a été dans une position différente dans le passé. Par exemple j'ai un salaire annuel de 50 K€ et deux appartements rapportant chacun 30 K€ de recettes. Je suis donc un LMP assujetti aux cotisations sociales. Si je vends un appartement, je ne suis plus un LMP. D'après l'URSSAF, je reste assujetti tant que je continue l'activité de location du dernier appartement. Mais si mon voisin, qui a le même salaire que moi, ne loue qu'un appartement depuis le début, il ne sera pas assujetti et ne le sera jamais. C'est illégal, et en tout cas, ce n'est pas juste.
Question 3. Comment appliquer les seuils fiscaux : au niveau du foyer ou au niveau individuel ?
Aux termes de l’article L.611-1 du Code de la Sécurité sociale, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (2 du 2° du IV de l’article 155 du CGI).
Les seuils fiscaux s’appliquent donc au niveau du foyer fiscal et non au niveau individuel.
Commentaire perso : cette réponse est conforme au texte qui renvoie à des seuils établis au niveau du foyer fiscal. Mais selon moi la loi est inconstitutionnelle car cela revient à faire dépendre l'assujettissement d'une personne à l'activité professionnelle de son conjoint. Pour exactement la même activité, si je suis marié à une femme qui gagne bien sa vie, je suis un LMNP exonéré de cotisations sociales mais si je suis célibataire je suis un LMP assujetti aux cotisations sociales.
Question 4. Quel est le régime social applicable à une personne ayant une activité mixte de loueur meublé longue et courte durée ?
Aux termes de l’article L. 611-1 du Code de la Sécurité sociale, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (2 du 2° du IV de l’article 155 du CGI) et lorsque :
• soit ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du Code de la Sécurité sociale. En vertu de l’article L. 311-3 35° du Code de la Sécurité sociale, les loueurs peuvent opter pour l’affiliation au régime général dès lors que leurs recettes n’excèdent pas 72 600 € (al. 1er du 1 de l’article 102 du Code général des impôts).
• soit ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts, autrement dit sont des professionnels au sens fiscal.
Si le loueur dépasse le seuil de 23 000 € de recettes d'exploitation il devra être inscrit au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales sur l'ensemble des recettes perçues, peu important qu'elles soient tirées de la location de courte ou de longue durée
Commentaire perso : selon moi, cette réponse est conforme à la lettre du texte de loi mais pourrait se discuter au regard de l'esprit du texte. Elle aboutit aussi à une discrimination. Ainsi, avec un salaire de 30 K€, si suis un LMNP et que je loue un appartement meublé toute l'année pour un loyer de 20 K€, je ne suis pas assujetti, et si je rajoute un peu de meublé touristique pour 4 K€, je deviens assujetti pour la vie, alors que mon voisin, avec le même salaire, qui loue le même meublé pour 24 K€, sans faire de location touristique, échappe aux cotisations sociales Cela peut inciter certains professionnels à ne pas faire de location touristique pour rester un pur LMNP longue durée.
Question 5. Quel régime s’applique à une personne qui exerce une activité mixte de location meublée en partie classée et non classée ?
L'obligation d'affiliation au régime des travailleurs indépendants, concerne les personnes physiques qui tirent de leur activité de location de locaux d'habitation meublés, des recettes qui sont supérieures à 23.000 € par an, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n'y élisant pas domicile ainsi que celles relevant des dispositions des 1° et 2 du IV de l'article 155 du CGI.
Cette affiliation peut se faire soit en qualité de travailleur indépendant (classique ou micro-entrepreneur), soit, sur option, auprès du régime général dans les conditions prévues à l'article L311-3 35° (meublés de tourisme classé) du code de la sécurité sociale sauf pour les locations de longue durée (LMP).
Si une personne loue des meublés classés de tourisme relevant des dispositions du Code du tourisme (ART. L. 324-1 et D. 324-1), les revenus tirés de cette activité sont à classer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ventes (BIC) dont le taux est de 6%, toujours hors prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Dans l’hypothèse où l’activité de location est mixte, il convient d’effectuer deux déclarations différentes et de déclarer les revenus à la fois dans la catégorie des BIC ventes dont le taux est de 6% et dans la catégorie des BIC prestations de service dont le taux est de 22 % hors prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Commentaire perso : je ne comprends pas bien l'exigence de deux déclarations différentes. C'est plutôt deux cases différentes dans la même déclaration.
Question 6. Est-il possible de revenir sur l’option pour le régime général ?
L’entrée dans le dispositif est définitive. Le loueur de bien meublés ne peut demander sa radiation que s’il cesse son activité.
Commentaire perso : ce n'est pas prévu dans le texte mais cela peut se défendre.
Question 7. Quel doit être le régime social des associés de SARL de famille qui exercent une activité de loueur de meublé ?
(…)
En matière sociale, le statut du loueur de meublé est défini par l'article L. 611-1 du code de la Sécurité sociale qui prévoit notamment l'affiliation obligatoire au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants des loueurs professionnels au sens fiscal. L'étude d'impact de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 qui a modifié cet article L.611-1 précise néanmoins qu'un décret doit prévoir que "lorsque la location est effectuée par le biais d'une personne morale, par exemple une société civile immobilière, il n'y a pas d'obligation d'affiliation". Ce décret est toujours en attente à ce jour.
Toutefois, les règles sociales applicables sont inhérentes au statut du ou des gérants et les règles propres à la location meublée exercée en direct s’effacent donc en présence d’une structure sociale pour prendre en compte les particularités des statuts sociaux des mandataires sociaux, l’option pour le régime de la SARL de famille n’a aucun effet sur le statut social des dirigeants sociaux. L’associé qui n’exerce pas d'activité dans la SARL de famille ne relève d'aucun régime de sécurité sociale à ce titre et la part de bénéfice qu'il perçoit, si elle entre dans son revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu, ne constitue pas un revenu d'activité non salariée entrant dans l'assiette de l'article L. 131-6.
Il convient cependant de préciser qu’un associé théoriquement passif qui aurait un rôle trop prononcé dans la gestion de la société pourrait être considéré comme gérant de fait par l’Urssaf. Dans ce cadre un redressement de cotisations au titre d’une activité professionnelle indépendante pourrait être effectué.
Commentaire perso : la réponse est cohérente avec la position habituelle de l'URSSAF mais était loin d'être évidente selon moi. En pratique, cette position va permettre d'échapper aux cotisations sociales en nommant sa cousine gérante de la société (mais à condition de lui déléguer effectivement le pouvoir, donc il faut pouvoir lui faire confiance). La SARL de famille s'impose donc pour tous les LMP.
Question 8. Quel est le régime social des associés de société en participation ?
L’article 1871 du code civil prévoit qu’une société en participation est une société créée par au moins deux associés, qui n'est pas immatriculée, qui ne possède donc pas la personnalité morale et qui n'est soumise à aucune formalité de publicité.
Privée de personnalité juridique, la société en participation n’a ni état civil (pas de raison ou de dénomination sociale, ni de siège social), ni patrimoine social, ni créanciers, ni débiteurs. Elle ne peut contracter de droits ou d’obligations en son nom propre.
Par conséquent, l’associé d’une société en participation est un loueur qui exerce son activité en nom propre et relève de la législation des travailleurs indépendants si les conditions d’affiliation sont remplies.
Commentaire perso : l'analyse juridique de la SEP est partiellement fausse. C'est une vraie société sur un plan fiscal, même si elle n'a pas de personnalité morale. En particulier elle peut être assujettie à l'impôt sur les sociétés. Cela dit, la conclusion finale est défendable.
Question 9. Les loueurs meublés non professionnels doivent-ils être assujettis aux cotisations sociales sur les plus-values immobilières à court terme ?
Je vous précise qu’au plan de l’assiette des cotisations et contributions sociales, seules les plus-values et moins-values à court terme sont intégrées dans l’assiette des cotisations et contributions sociales. Toutefois, s’agissant des règles applicables en cas de cession des biens, je vous invite à vous rapprocher de l’administration fiscale.
Commentaire perso : l'auteur de la réponse évite de répondre à une question pourtant très importante. La réponse selon moi ne fait aucun doute, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales sur leurs plus-values car les plus-values privées échappent nécessairement aux cotisations sociales. Il ne s'agit pas fiscalement de plus-value à court terme. Elles ne sont pas reprises dans la déclaration fiscale.
Question 10. Quel formulaire doit remplir le loueur en meublé pour s’affilier ?
L’inscription de l’activité de location meublée non professionnelle doit intervenir dans les 15 jours du début de la location du bien au moyen du formulaire P0i dès lors que le montant des recettes est inférieur au seuil d’affiliation obligatoire à un régime de sécurité sociale fixé à 23 000 €. Si aucune déclaration n’a été effectuée et que le seuil ci-dessus est dépassé, il convient de s’affilier au moyen du formulaire P0 AE ou P0 CMB.
Enfin, si le seuil de 23 000 € est dépassé alors que le loueur a déjà effectué une déclaration d’activité (formulaire P0i), il lui faudra remplir un formulaire P2/P4 qui aura pour conséquence de l’affilier à un régime obligatoire de sécurité sociale.
Commentaire perso : réponse selon moi inadaptée car le formulaire P2/P4 n'est pas prévu pour ce cas. En pratique un courrier en AR à l'URSSAF suffira. Ce serait bien de faire de nouveaux formulaires, y-compris pour l'affiliation initiale. Une question importante et incertaine est de savoir à quel régime de retraite s'affilier.
Question 11. Quel est le régime applicable à une personne non-résidente fiscale française pour laquelle les revenus de location meublée réalisés en France sont supérieurs aux revenus issus de location meublée ?
La question a été posée à la DSS/DACI et nous sommes dans l’attente de la réponse.
Commentaire perso : vivement une réponse sur ce sujet sensible. Selon moi, les non-résidents sont en fait le plus-souvent des LMNP et la doctrine administrative qui prévoit l'absence de prise en compte des revenus d'activité étrangers pour le calcul du deuxième seuil est illégale.
Question 12. La réponse PELLOIS est-elle toujours valable ?
La DSS est saisie de cette problématique et travaille à sa résolution.
Commentaire perso : encore un sujet sensible, la réponse Pellois prévoit l'exonération des personnes qui donnent leur bien à gérer par un agent immobilier. Selon moi cette réponse est inopposable et illégale, mais c'est quand même la parole du ministre. Je ne peux pas croire que le ministre est incompétent et/ou soumis à des lobbys. Et si la réponse est fausse, pourquoi le ministère n'intervient pas pour la démentir ? Je pense que le ministre devrait faire préciser la règle : seules les personnes ayant les yeux bleus (comme moi) devraient avoir droit à cette exonération.
Conclusion pratique : il faut éviter d'être LMP au moment de la vente de son bien, sinon il faut plutôt préférer la SARL de famille en nommant sa cousine gérante. Consultez-moi.
Conclusion un peu plus polémique pour faire du contentieux
L'assujettissement des LMP au régime social des indépendants est très contestable.
L'idée du législateur de vouloir harmoniser le régime social et le régime fiscal du LMP, pour les simplifier, est une grosse ânnerie qui illustre, une nouvelle fois, la méconnaissance crasse de nos dirigeants politique, des élus et de leurs conseillers, dès qu'il s'agit d'une question un peu technique.
Ils devraient m'appeler avant de réformer le régime du meublé.
C'est une ânerie parce que, le moins qu'on puisse dire, c'est qu'il n'y a pas de simplification, mais au contraire un forte augmentation de la complexité du régime fiscal et social du loueur en meublé. L'exploitant d'une activité de location meublée n'y comprend décidément rien.
C'est aussi une ânerie parce que le LMP n'est pas un professionnel au sens courant du mot, mais seulement une personne qui remplit les conditions de deux seuils qui font juste de lui un (relativement) gros investisseur en location meublée.
Le régime fiscal du LMP n'a rien à voir avec le fait que l'exploitant LMP soit professionnel au sens courant du mot, et donc il est anormal d'assujettir aux cotisations sociales une personne au seul motif qu'elle est LMP.
Rappelons que, pour la loi fiscale, un LMP est considéré comme gérant un patrimoine et, à ce titre, il est exclu de certains régimes de faveur réservés aux chefs d'entreprise (notamment l'exonération IFI de droit commun, le régime DUTREIL ou le régime de l'apport-cession). Donc le renvoi aux règles fiscales est absurde puisque, précisément, les règles fiscales traitent le LMP comme une personne qui gère son patrimoine et en aucune façon comme l'exploitant d'une véritable entreprise.
Comment peut-on assujettir aux cotisations sociales des travailleurs indépendants une personne qui se contente de gérer un patrimoine, au prétexte que ce patrimoine est significatif ?
C'est enfin une ânerie parce que le renvoi du code de la sécurité sociale à un régime fiscal aboutit à donner un sens social à des règles conçues uniquement pour un motif fiscal. Or le droit fiscal a des contraintes et des logiques très différentes de celles du droit social. Cela va créer un énorme pataquès juridique car le régimef fiscal du LMP est défini par la doctrine administrative fiscale, évolutive, difficile à interpréter et parfois illégale. L'URSSAF va-t-elle systématiquement s'aligner sur la doctrine des services fiscaux définissant le LMP ? Sans doute, pas toujours, donc ce sera une source de complexité et de litige.
Selon moi, il faut laisser le texte en l'état, mais supprimer l'assujettissement des LMP, qui n'a aucun sens. Seuls les meublés qui font de la location courte durée peuvent être considérés comme exerçant une activité professionnelle devant être assujettie aux cotisations sociales des indépendants. La location meublée longue durée n'est pas différente de la location nue. C'est une activité civile de gestion de patrimoine qui ne devrait pas être assujettie aux cotisations sociales.
Je suis à la disposition (payante) de tout LMP qui voudrait faire un contentieux pour attaquer la constitutionnalité de la loi, ou si son assujettissement résulte des interprétations illégales de l'URSSAF.
Nouvelle question (15 septembre 2022)
J'ai également demandé à l'URSSAF si une personne qui est déjà travailleur indépendant à raison d'une première activité, par exemple un avocat, peut opter pour le régime général s'il développe une nouvelle activité de meublé touristique. La réponse de l'URSSAF est oui.
Remarque perso : l'option pour le régime général est notamment intéresante pour ceux qui veulent rester au réel au niveau fiscal (pour amortir) car il permet d'éviter les cotisations sociales sur la plus-value.
Sont susceptibles d'ouvrir droit au crédit d'impôt les investissements autres que de remplacement financés sans aide publique pour 25 % au moins de leur montant qui sont réalisés, jusqu'au 31 décembre 2023 (Loi 2020-935 du 30-7-2020 art. 46), pour les besoins de toute activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
Sont toutefois exclues depuis le 1er janvier 2019 les activités de gestion et de location de meublés de tourisme situés en Corse, au sens de l'article L 324-1-1 du Code du tourisme. Voir art. 244 quater E du CGI.
Dans sa doctrine, l'administration indique :
"Les activités de gestion et de location de biens immobiliers situés en Corse, répondant à la définition des meublés de tourisme prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme sont exclues du champ du CIIC.
Les investissements exclus sont ainsi afférents aux villas, appartements ou studios meublés, offerts à la location (avec ou sans prestations de services associées) à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois à l'usage exclusif du locataire.
Conformément à l'article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 ces dispositions s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.
Remarque : Comme rappelé au II-A-2-b-1° § 260, l'activité de location de locaux d'habitation meublés n'est pas éligible au CIIC en raison de son caractère civil."
(…)Ne sont pas visées par l'exclusion des meublés de tourisme, les chambres meublées situées dans un immeuble à usage de résidence principale et louées par l'habitant à des touristes pour une ou plusieurs nuitées assorties des prestations suivantes : nettoyage de la chambre, fourniture du petit-déjeuner et du linge de maison, et accueil de la clientèle par l'habitant.
Remarque : Pour être éligibles au crédit d'impôt, les investissements afférents à ces chambres meublées doivent être inscrits à l'actif immobilisé des entreprises et respecter par ailleurs l'ensemble des conditions prévues par le dispositif.
N'est pas non plus visée par l'exclusion des meublés de tourisme l'activité de résidence de tourisme. Pour la définition de la résidence de tourisme, il est renvoyé au I-D-1 § 180.L'exclusion des meublés de tourisme du champ du CIIC concerne les biens qui ne font pas partie des catégories suivantes : hôtels, villages de vacances, résidence de tourisme ou chambres chez l'habitant."
(BOI-BIC-RICI-10-60-15-10 n°275 à 277, 25-08-2021)
"Les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois." (art. L 324-1-1 du code du tourisme)
Cette définition est très proche de celle d'un hôtel. La seule différence est la notion d'usage exclusif du locataire :
"L'hôtel de tourisme est un établissement commercial d'hébergement classé, qui offre des chambres ou des appartements meublés en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, mais qui, sauf exception, n'y élit pas domicile. Il peut comporter un service de restauration (…)"
(art. D 311-4 du code de tourisme)
"Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant en vue d'accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations." (art. L 324-3 du code du tourisme).
Certains professionnels font croire à leurs clients que la parahôtellerie est nécessairement éligible au crédit d'impôt corse. Il est vrai qu'ils peuvent s'appuyer sur un article en ce sens d'une revue fiscale (La Revue Fiscale du Patrimoine, mars 2021)
Mais c'est grossièrement faux (sauf à invoquer le caractère inconstitutionnel de la loi, ce qui suppose un contentieux à l'issue incertaine).
Si l'activité parahôtelière est exercée dans le cadre juridique d'un meublé de tourisme, elle n'est plus éligible au crédit d'impôt corse depuis le 1er janvier 2019.
La parahôtellerie n'est pas un concept du code du tourisme. C'est un concept purement fiscal. L'exploitant d'un meublé de tourisme peut exercer une activité parahôtelière, cela ne le rend pas pour autant éligible au crédit d'impôt corse.
Les exploitants des meublés de tourisme ne sont pas tenus juridiquement de fournir des services parahôteliers. Ils peuvent le faire mais ce n'est pas une obligation.
En pratique, certains le font, et sont fiscalement des exploitants parahôteliers, d'autres ne le font pas, et ce sont fiscalement des loueurs en meublé.
Mais dans les deux cas, ce sont juridiquement des exploitants de meublé de tourisme, et ils ne peuvent plus bénéficier du crédit d'impôt corse.
Pour être éligible dans le secteur de l'hébergement touristique, il faut certes exercer une activité parahôtelière, mais qui ne rentre pas dans la définition du meublé de tourisme.
Il peut s'agir de l'activité de chambre d'hôtes, mais aussi de résidence de tourisme ou d'hôtel, ou plus généralement de toute activité non visée par la définition du meublé de tourisme.
En pratique, selon moi, si la location porte uniquement sur des locaux à usage exclusif du locataire, il faut considérer qu'il s'agit d'un meublé de tourisme.
Pour éviter la qualification de meublé de tourisme, il faut selon moi que la location porte sur des locaux qui incluent une partie commune significative : salon, espace de petit-déjeuner, piscine, aire de jeux, local d'accueil, etc.
Si un professionnel vous affirme qu'un bien est éligible au crédit d'impôt corse en location meublée avec parahôtellerie, demandez-lui qu'il vous fasse un écrit sans réserve en ce sens.
Ne vous contentez pas d'un rescrit adressé à un tiers, ou de la preuve qu'un autre investisseur a pu toucher le crédit. Demandez à ce professionnel une lettre qui engage sa responsabilité personnelle et professionnelle sur la validité du crédit d'impôt.
Le plus prudent serait plutôt de faire vous-même une demande de rescrit.
La Ville de Paris a voté une délibération qui durcit fortement les conditions de transformation des locaux commerciaux en meublé de tourisme.
De nombreux investisseurs développaient des meublés de tourisme en transformant des locaux commerciaux en meublé de tourisme, souvent beaucoup plus rentables.
le Conseil de Paris a adopté, dans sa délibération 2021 DLH DU DAE 460, le règlement municipal fixant les conditions de délivrance de ces autorisations dans le cadre du décret du 11 juin 2021 (n° 2021-757) codifié aux articles R. 324-1-4 à R. 324-1-7 du Code du tourisme.
Lorsque la location du local commercial en meublé de tourisme constitue un changement de destination ou de sous-destination soumis à permis de construire ou à déclaration préalable au titre du Code de l'urbanisme, l'autorisation délivrée au titre de l'article L. 324-1-1 IV bis du Code du tourisme vaut autorisation au titre du changement de destination.
Chers amis,
Je propose pour 2022 des formations sur la location meublée et la parahôtellerie, et plus spécialement sur le régime juridique et fiscal.
Une formation d'une journée est proposée le 16 juin 2022 en présentiel pour 810 € TTC repas inclus. Cette formation donne lieu à la communication d'un support écrit très complet et pratique, de 250 pages.
Cette formation est destinée surtout aux professionnels avertis, qui ont déjà un minium de connaissances en comptabilité. Elle est limitée à 15 participants.
Le programme est très complet et reprend celui des deux formations zoom cité ci-dessous, en insistant sur les sujets stratégiques et sur les sujets donnant lieu à discussion.
Deux formations en zoom de deux heures chacune les 22 et 23 juin 2022
Une formation de 2 heures le 22 juin 2022 est proposée en zoom pour 60 € TTC, de 17 h à 19 h, sur la location meublée longue durée, et le 23 juin 2022, selon le même format, sur la location meublée courte durée. Cette formation donne lieu à la communication d'une présentation écrite transmise aux participants.
Il est bien sûr possible de s'incrire aux deux formations.
Ces formations sont destinées à toute personne intéressée, notamment exploitant de location meublée, sans nécessiter de compétence technique particulière.
Je mets ci-après le programme des deux formations en visio, sachant que la formation en présentiel reprend en gros les deux programmes.
Programme de la formation du 22 juin 2022 : la location meublée longue durée
Pourquoi le régime du meublé est souvent plus favorable que celui des revenus fonciers ?
La différence de définition avec le meublé
Le régime fiscal des travaux
Le droit de déduire l'amortissement
Quel est le contrat à signer avec le locataire ?
Le contrat loi de 89 en bail d'habitation résidence principale
Le bail mobilité
Le passage du nu au meublé pour le même locataire
Quelles sont les charges déductibles du meublé qui permettent d'éviter de payer des impôts ?
Les frais d'acquisition
Les amortissements
Quelles sont les cotisations sociales à payer ?
Les prélèvements sociaux ou les cotisations sociales des indépendants
Les avantages et inconvénients de l'assujettissement au régime des indépendants
Quel est le régime de la plus-value en cas de revente ?
Le cas du LMNP
Le cas du LMP
Le cas du LMNP devenu LMP et inversement
Quelles sont les formalités à remplir à la création de l'entreprise ?
Les formulaires d'inscription
Les obligations comptables
La déclaration de revenu
Comment éviter l'IFI en location meublée ?
L'exonération des exploitants individuels
L'exonération des sociétés
Comment détenir un immeuble à plusieurs et l'exploiter en location meublée ?
L'indivision
La SCI et la SARL de famille
Comment éviter les droits de succession ?
Le démembrement
La SARL de famille
Quels sont les cas où le régime micro est avantageux ?
Quand le rendement locatif est très élevé
Pour avoir un régime de plus-value favorable
Quels sont les cas où l'impôt sur les sociétés est intéressant ?
Pour utiliser les fonds d'une société à l'IS déjà existante
Pour éviter l'IFI
Pour faciliter la transmission
Programme de la formation du 23 juin: le meublé touristique
Quelle est la réglementation instituée par le code du tourisme ?
Définition du meublé de tourisme
Définition de la chambre d'hôtes
Obligations déclaratives et de classement
Les règles de sécurité et d'assurance
Quelles sont les règles en matière d'urbanisme ?
Les contraintes de la copropriété
Les contraintes du changement de destination
Les contraintes du changement d'usage
Quelle est la différence entre un meublé stricto sensu et un parahôtelier ?
Définition des 3 services sur 4
Conséquences principales de la distinction entre meublé et parahôtelier
Quels sont les avantages de l'exploitation en régime meublé ?
Le régime des plus-values du LMNP et du LMP
L'exonération de TVA
Quels sont les avantages de l'exploitation en régime parahôtelier ?
L'assujettissement à la TVA ou la franchise
Les régimes de faveur en IFI et le pacte DUTREIL
Quel est le régime social des exploitants de meublé touristique ?
Les chambres d'hôtes
Les meublés de tourisme
Quelles sont les formalités à remplir à la création de l'entreprise ?
Les formulaires d'inscription
Les obligations comptables
La déclaration de revenu
Comment éviter l'IFI en meublé touristique
L'exonération des exploitants individuels
L'exonération des sociétés
Comment détenir un immeuble à plusieurs et l'exploiter en location meublée ?
L'indivision
La SCI et la SARL de famille
Comment éviter les droits de succession ?
Le démembrement
La SARL de famille
Le pacte DUTREIL
Quels sont les cas où le régime micro est avantageux ?
Quand le rendement locatif est très élevé
Pour avoir un régime de plus-value favorable
Pour gérer l'affectation temporaire à l'activité touristique
Quels sont les cas où l'impôt sur les sociétés est intéressant ?
Pour utiliser les fonds d'une société à l'IS déjà existante
Pour éviter l'IFI
Pour faciliter la transmission
Quel est l'intérêt d'utiliser le schéma de la structure intercalaire ?
Description du schéma
Avantages du schéma
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La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.