Pour être un loueur en meublé professionnel (LMP) au sens de l'impôt sur le revenu, il faut remplir impérativement deux conditions cumulatives :

- avoir un chiffre d'affaires (montant des loyers) supérieur à 23 K€ sur l'année civile

- avoir un chiffre d'affaires supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'activité.

Un loueur en meublé non professionnel au sens de l'impôt sur le revenu est quelqu'un qui ne remplit pas les deux conditions cumulatives pour être LMP.

Attention à ne pas confondre la notion de revenu (recettes moins les charges) avec celle de chiffre d'affaires (seulement les recettes).

Attention à ne pas confondre ces seuils avec ceux de l'IFI qui sont similaires.

Pour être exonéré d'IFI, il faut remplir trois conditions cumulatives

- exercer une activité professionnelle à titre principal, ce qui suppose notamment de passer beaucoup de temps personnel dans l'activité,

- faire un chiffre d'affaires supérieur à 23 K€ (même seuil que l'impôt sur le revenu)

- avoir un revenu net de location meublée supérieur aux autres revenus nets fiscaux d'autres activités (on dit aussi que le revenu net du meublé doit représenter plus de la moitié de tous les revenus nets, ce qui revient au même que de dire ce revenu net du meublé est supérieur aux autres)

Attention : ce dernier critère ressemble à celui de l'impôt sur le revenu mais il est différent :

1) en IFI on compare un revenu net avec d'autres revenus alors qu'en impôt sur le revenu, on compare du chiffre d'affaires (loyers) avec des revenus nets des autres activités.

2) en IFI il ne faut pas prendre en compte les pensions de retraite dans les autres revenus nets alors qu'en impôt sur le revenu, il faut les prendre en compte.

Attention aussi au fait que les revenus sont pris en compte comme des revenus nets fiscaux. Donc il faut prendre en compte les pensions de retraite après déduction de 10 % plafonné.

Attention au fait que ces seuils s'apprécient en année civile et au niveau du foyer fiscal. Donc si votre conjoint a une retraite, il faut la prendre en compte.

Attention au fait qu'en impôt sur le revenu, ce qui compte c'est les seuils de l'année n. Les revenus de l'année n sont ceux d'un LMP s'il est LMP l'année n (même s'il déclare ses revenus en n+1). En IFI, selon moi, ce sont les seuils de l'année n-1 qu'il faut prendre en compte. Quand vous déclarez l'IFI en n, il faut vérifier si vous avez rempli les conditions l'année n-1. 

Le contexte

Une question agite en ce moment le Landerneau de la location meublée.

Quel est le régime fiscal et social des résidents fiscaux étrangers qui exercent une activité de location meublée en France ?

Un LMP est un loueur en meublé dont les loyers annuels dépassent à la fois 23 K€ et les revenus nets fiscaux d'activité, ces seuils devant s'apprécier par cumul au niveau du foyer fiscal et au titre de chaque année civile.

Un LMNP est celui qui n'est pas LMP.

La question est la suivante : comment faut-il apprécier les critères des seuils du LMP pour les résidents fiscaux étrangers et pour les résidents français qui ont une activité de location meublée à l'étranger ?

Actuellement beaucoup de résidents étrangers qui sont LMP se retrouvent assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, ce qui peut se révéler catastrophique en cas de vente des biens.

En fait selon moi la plupart des non-résidents qui se croient LMP sont des LMNP et échappent donc aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Pour la première fois l’administration a reconnu dans une procédure contentieuse qu’une personne qui exerce une activité de meublé en tourisme en LMNP a droit à l’aide covid.

Cette position figure dans un mémoire devant un tribunal administratif, en réponse à un exploitant LMNP qui avait contesté le refus d'une aide COVID par une requête au tribunal.

L'administration revient sur sa position initiale : elle admet qu'un LMNP a droit à l'aide si c'est son activité principale.

Chers amis,

Je vous propose deux formations en visio par zoom les 22 et 23 juin 2022, à chaque fois de 18 h à 20 h.

Le 22 juin, ce sera une formation sur la location meublée longue durée.

Le 23 juin, ce sera une formation sur le meublé touristique.

Dans un article du Figaro, il est annoncé une réforme pour protéger les investisseurs qui achètent des appartements dans les résidences de tourisme.

Il s'agit malheureusement d'une fake news.

Chers amis

Grosse déception ce jour car mon recours en référé a échoué.

IL s'agissait d'une action contre la FAQ refusant aux LMNP le droit de bénéficier de l'aide COVID. Je demandais que cette FAQ soit suspendue, compte tenu de l'illégalité de son contenu et de l'urgence de la situation pour les exploitants de tourisme LMNP.

Le Conseil d'Etat a jugé qu'il n'y avait pas d'urgence.