Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.

Warning: Starting September 30, 2015, any individual who resides in France and holds a bank account in the United States will be reported to the French tax authorities.

This disclosure is required under the French-American agreement on the automatic exchange of banking information (FATCA), which came into force in early 2015 (French Décret No. 2015-1 of January 2, 2015).

In France, this agreement concerns any individual who is a French tax resident and holds a bank account in the United States.

If the US account is not duly reported to the French tax authorities, the taxpayer may incur heavy fines.

WARNING : this note is no more up to date. For example, there is no more fine calculated on pourcentage of the account

Timetable for implementation of the automatic exchange requirement

The first automatic exchanges of bank information will take place on September 30, 2015 and will concern information collected as of July 2014

Individuals concerned

The agreement concerns any individual who resides in France and holds any of the following in the United States:

-          A deposit account (checking account, savings account, etc.) that generates more than $10 interest per year;

-          A brokerage account (securities account, etc.) that generates taxable income;

-          A life insurance policy with a cash value exceeding $50,000.

American citizens can thus be considered French tax residents.

For information, the US Embassy in Paris has estimated that over 100,000 American citizens currently reside in France.

French citizens with bank accounts in the United States are also concerned.

Information transmitted

For each individual concerned by the agreement (see previous section), the Internal Revenue Service (IRS) has agreed to transmit the following information:

-          the name, address and birthdate of the individual concerned;

-          the account number;

-          the name and identification number of the US bank;

-          the gross amount of interest credited to the account;

-          the gross amount of US source dividends credited to the account;

-          the gross amount of other account income (capital gains/losses, etc.).

Risks faced by the individuals concerned

In principle, individuals residing in France who hold a foreign account are required to report the income generated by that account on their French income tax return. If the income exceeds the qualifying limit, the value of the account must be reported on a wealth tax (“ISF”) return.

Failing this, the French tax authorities may tax this unreported income and apply a penalty. They may also apply a heavy fine for failure to report the account.

These penalties also apply to taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance, but they are considerably lower.

Income tax (impôt sur le revenu)

In principle, individuals who are French tax residents are taxed in France on all of their worldwide income.

Therefore, income from US accounts must be reported in France.

If a French tax resident holds an unreported account in the United States, the French tax authorities may tax all unreported income credited to the account since January 1, 2009.

Back taxes on this unreported income may be subject to a 40% penalty for willful failure.

However, for taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, this 40% penalty will be capped at 15% or 30% depending on the taxpayer’s situation (15% if the assets are from an inheritance or were acquired when the taxpayer was not a French tax resident, and 30% in other cases).

Wealth tax (impôt de solidarité sur la fortune, or ISF)

In principle, individuals who are tax residents in France must declare all of their assets on their ISF return, regardless of whether their assets are located in France or abroad.

However, inpatriates are granted preferential treatment: foreign property belonging to individuals who have resided in France for less than five years is exempt from wealth tax.

Accordingly, US bank accounts held by individuals who have resided in France for more than five years must be included on their ISF returns.

If the accounts are not duly reported, the French tax administration may require the account holders to pay wealth taxes relating to the account dating back to 2007.

These back taxes may, in principle, be subject to a 40% penalty for willful failure.

However, for taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, this 40% penalty will be capped at 15% or 30%, depending on the taxpayer’s situation.

Fine for failure to report

In principle, all French tax residents who hold a foreign bank account are required to report the account yearly, by filing CERFA form No. 3916 along with their income tax return.

The form must state the identity of the account holder, the name and address of the bank, the account number and the date the account was opened.

One form must be filed for each foreign account.

If an individual residing in France holds an unreported US bank account, the French tax authorities may impose a fine of up to 20% of the value of the account plus €1,500.

The fine for failure to report can be broken down as follows:

For taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, the fine will be capped at 1.5% or 3% of the account value for each year (1.5% if the assets are from an inheritance or were acquired when the taxpayer was not a French tax resident, and 3% in other cases).

Practical advice

I strongly advise all French tax residents with unreported US bank accounts to report their accounts when they file their tax returns in May 2015 by attaching CERFA form No. 3916.

By returning this form, they will avoid having to pay a fine for failure to report in 2015.

In principle, bringing a US bank account into compliance also requires amended income and wealth tax returns to be filed with the Service du traitement des declarations rectificatives (STDR, 17 place de l’Argonne – 75019 PARIS), taking into account the income and value of the bank account (income tax returns for 2009-2013 and wealth tax returns for 2007-2014).

In reality, if the stakes are low, the interest in filing amended returns with the STDR is questionable. Even if the situation isn’t perfect, taxpayers can protect themselves against the main risks by reporting their accounts on form No. 3916.

If the stakes are high, however, taxpayers must file amended returns with the STDR. In that case, it would be a good idea to contact a tax lawyer (like me) to ensure your rights are fully protected.

Trusts and offshore companies

The penalties that apply to French taxpayers who hold a foreign trust can be very high: 40% of the value of the trust, or a minimum of €70,000. High taxes also apply to taxpayers who hold offshore companies.

As matters stand, bank accounts held through a trust or an offshore company are not concerned by the current rules governing automatic exchanges of information.

However, the OECD standard for automatic exchange of information (the Common Reporting Standard, or CRS), which comes into force in 2017, contains a requirement to "look through shell companies, trusts or similar arrangements" in the aim of identifying the person who actually controls the intermediary

I therefore strongly advise individuals who are beneficiaries of an undisclosed foreign trust or owners of an offshore company to bring themselves into compliance with the STDR requirements as quickly as possible.

When a taxpayer brings a trust into compliance, the STDR doesn’t apply the fine for failing to report the trust, but rather the fine for failing to report a bank account.

Considering the complexity of the rules in this area, I highly advise taxpayers to consult a tax lawyer when bringing a trust or offshore company into compliance. 

Vous trouverez ci-joint un lien pour lire un article très intéressant du journal LE MONDE. Il s'agit du dernier rapport au ministre sur la procédure de régularisation des comptes étrangers.

Selon moi, les informations sont toutefois discutables car elles résultent sans doute des dossiers traités en priorité, ce qui entraîne une surreprésentation des gros dossiers.

Article LE MONDE

Attention, le 30 septembre 2015 toute personne résidant en France qui détient un compte bancaire aux Etats-Unis sera connue des services fiscaux français.

En effet, l’accord conclu entre la France et les Etats-Unis qui organise la mise en œuvre de l’échange automatique de renseignements bancaires (loi FATCA) est entré en vigueur au début de l’année 2015 (décret n° 2015-1 du 2 janvier 2015).

Au niveau français, cet accord est susceptible de concerner toute personne fiscalement domiciliée en France qui possède un compte bancaire aux Etats-Unis.

Si ce compte n’a pas été régulièrement déclaré auprès des services fiscaux français, le contribuable s’expose à de lourdes amendes.

Les résidents fiscaux étrangers qui ont des revenus fonciers ou qui font des plus-values immobilières en France sont soumis depuis 2012 à la CSG et aux autres prélèvements sociaux (15,5 %). Il s'agit des étrangers qui ont des biens en France sans y vivre, mais aussi des français qui vivent à l'étranger et qui ont gardé du patrimoine en France.

Cela résulte de l'article 29 de loi de la loi de finances rectificative pour 2012.

Or l'application de la CSG aux revenus du patrimoine pour les résidents étrangers a été contestée en justice (CE 17 juillet 2013, n° 334551 et 342944).

L'argument consiste à faire valoir que la CSG servant à financer des dépenses sociales (et notamment le régime de retraite), elle a la nature d'une cotisation sociale.

En droit européen, il n'y a pas lieu d'assujettir aux cotisations sociales un non résident dans la mesure où il ne profite pas des prestations. Cela porte atteinte à la liberté de circulation des travailleurs.

Le Conseil d'Etat a interrogé par question préjudicielle la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE).

La CJUE vient tout juste de prendre sa décision et, comme prévu, de condamner la France.

Les non-résidents peuvent réclamer le remboursement des prélèvements sociaux payés à tort sur leurs revenus mobiliers et sur leur plus-values, à condition de faire une réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement.

En pratique, cela concerne les ventes d'immeuble depuis 2013 et les loyers depuis ceux de 2012 (puisque dans ce dernier cas l'impôt a été payé en 2013).

Je peux réaliser ce type de procédure pour un honoraire fixe de 500 € HT majoré d'un prime de résultat de 10 % du résultat obtenu.

En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.

1 Généralités sur les rappels

Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.

En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable.

L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.

Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".

Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.

Il vient d'être publié par un organisme public (Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable) un projet de rapport sur le logement.

Ce rapport prévoit notamment de réformer, voire de supprimer, le régime du LMNP.

L'idée principale est de supprimer l'avantage fiscal du LMNP. Cet avantage consiste à pouvoir déduire l'amortissement pour la détermination du résultat alors, en cas de revente, cet amortissement n'est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.

En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.

1 Généralités sur les rappels

Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.

En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable. 

L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.

Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".

Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.

En général, le meilleur moment, c'est le tout début, d'où la nécessité impérative de contacter très vite un avocat spécialisé en droit fiscal, dès le premier courrier des services fiscaux.

En matière d'ISF, les contrôles et les rappels sont le plus souvent opérés par des inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière. 

C'est globalement une bonne chose, car cela réduit les risques d'être confrontés à des rappels non conformes à la loi, relativement courants dans d'autres domaines de la fiscalité. De plus, les inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière ont une approche généralement ouverte à la recherche d'un compromis.

Les discussions en matière d'ISF, et spécialement en matière d'évaluation, placent l'administration en situation difficile, compte tenu notamment des contraintes procédurales (charge de la preuve, recours hiérarchiques, saisine de la commission, droit à l'expertise judiciaire en cas de contentieux) et de l'obligation de trouver des éléments de comparaison similaires.

En pratique, les litiges en matière d'évaluation se concluent le plus souvent par un accord négocié où l'administration admet une valorisation raisonnable. Les contribuables ont rarement intérêt à engager des procédures contentieuses.

2 La procédure écrite contradictoire

Lorsque l'administration souhaite contester la valeur déclarée par le contribuable, elle doit engager une procédure de redressement contradictoire.

Il s'agit d'une procédure écrite préalable où l'administration doit informer le contribuable sur le motif du rappel envisagé dans un premier courrier appelé, proposition de rectification (sur un formulaire numéroté 3924).

Le contribuable peut contester le rappel dans des observations écrites transmises impérativement dans le délai de 30 jours après réception de la réponse de la proposition de rectification.

L'administration est tenue de répondre à ces observations par un courrier motivé (la "réponse aux observations du contribuable", sur un formulaire numéroté 3926).

Ces premiers échanges écrits sont très importants. Le contribuable doit rédiger ses observations avec beaucoup de soins de façon à obliger l'administration à prendre en compte ses arguments. Très souvent, si les observations sont bien motivées, l'administration réduit sensiblement ses prétentions.

Notons, que si, à chaque étape de la procédure, le contribuable doit respecter impérativement un délai de 30 jours, aucun délai n'est imposé aux services fiscaux pour répondre.

Le seul délai est celui de la prescription de la mise en recouvrement soit le 31 décembre de la troisième année suivant la proposition de rectification. Le plus souvent heureusement, l'administration répond dans un délai raisonnable. 

3 La commission départementale de conciliation

Si le désaccord persiste, et s'il porte sur une question d'évaluation, la commission départementale de conciliation peut être saisie à l'initiative de l'une ou l'autre des parties en vue d'émettre un avis sur la valeur vénale réelle des biens en litige.

L'avis de la Commission ne lie pas les parties, l'administration comme le contribuable peuvent très bien passer outre et maintenir leur position. En pratique, cet avis est souvent déterminant, et, sauf cas particulier, l'administration et le contribuable s'y rallient. 

En pratique, la commission est saisie le plus souvent par le contribuable : il doit impérativement demander sa saisine dans le délai de 30 jours après la réception de la réponse aux observations du contribuable.

La commission est présidée par un magistrat de l'ordre judiciaire et elle comprend huit autres membres, quatre représentants de l'administration, un notaire et trois représentants du contribuable.

L'intérêt de saisir la commission est d'avoir, assez rapidement, une forme d'avant jugement sur le dossier. Si le contribuable fait valoir des arguments sérieux, il peut obtenir assez facilement une décision en sa faveur. La commission a une tendance naturelle à faire la part des choses et à proposer une solution de compromis.

La procédure devant la commission est informelle, essentiellement orale. Chaque partie expose ses arguments, doit répondre aux questions des membres de la commission, et peut interpeller l'autre partie. Il faut convaincre en peu de temps en produisant quelques documents illustrant sa position et contredisant les arguments de l'adversaire.

4 Les spécificités en matière de preuve en cas de conflit sur l'évaluation

Il existe des spécificités en matière de contestation relative à l'évaluation des biens.

Ainsi, l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné (LPF art. L 17, al. 2).

Pour apporter cette preuve, l'administration doit procéder à une évaluation des biens étayée par des justifications crédibles. 

En pratique, les services fiscaux ont souvent des difficultés à démontrer la validité de leur estimation.

Le principe est en effet que l'administration doit utiliser la méthode par comparaison.

En particulier, pour les immeubles, l'administration est tenue de faire valoir des mutations immobilières intervenues avant le fait générateur de l'impôt et portant sur des biens intrinsèquement similaires.

L'administration doit indiquer les références des éléments chiffrés et les termes de comparaison qui justifient les rehaussements.

Pour contester le rappel, le contribuable peut  :

- mettre en cause le caractère intrinsèquement comparable des éléments produits par les services fiscaux en mettant en évidence des différences significatives,

- faire valoir des spécificités de l'immeuble qui, sans remettre en cause le caractère comparable des références produites par les services fiscaux, justifient l'application d'une décote,

- produire ses propres éléments de comparaison qui justifient son évaluation initiale ou en tout cas d'une évaluation inférieure à celle des services fiscaux.

Pour trouver ses propres éléments de comparaison, le contribuable peut utiliser la base de donnée "PATRIM". Cette base de donnée est accessible à tous les contribuables par l'intermédiaire de son espace personnel sur impot.gouv. Elle permet d'avoir accès à presque toutes les ventes de bien intervenues. Il faut délimiter un espace géographique et choisir un type de bien. En pratique, il est fréquent que les services fiscaux retiennent les éléments de comparaison qui les arrangent et excluent ceux qui les gênent. C'est donc au contribuable de publier la liste de tous les éléments comparables et de faire valoir les éventuelles omissions des services fiscaux.

Mais la technique la plus efficace est de faire valoir, preuve à l'appui, les spécificités de son bien qui justifient une décote spéciale.

En effet, les éléments de comparaison produits par les services fiscaux sont généralement des biens "normaux", présumés en état correct. Or toute maison a toujours ses faiblesses (fissure, infiltration, environnement bruyant,...) et il est facile pour le contribuable de les mettre en avant, en omettant d'évoquer ses atouts. De son coté, l'administration ne peut pas mettre en avant les éventuelles faiblesses des éléments de comparaison qu'elle cite car elle ne connaît que leurs caractéristiques générales (dimension et adresse).

5 La procédure contentieuse

Si les rappels sont maintenus, le contribuable peut les contester en engageant une procédure contentieuse.

La procédure commence par une réclamation. 

En cas de rejet (ce qui est le plus fréquent), le contribuable doit soumettre le litige au Tribunal de Grande Instance. Les décisions peuvent donner lieu à un appel devant la Cour d'appel. Enfin, il est possible de contester une décision d'appel devant la Cour de cassation, s'il est considéré que la cour d'appel n'a pas fait une bonne application du droit.

En cas de litige sur la valeur d'un bien, les contribuables sont en droit de demander l'intervention d'un expert dont l'avis sera souvent décisif.

Il ne faut pas hésiter à engager une procédure contentieuse quand on dispose de bons arguments. Les juges n'hésitent pas à donner raison au contribuable contre l'administration. Cela étant, en pratique, il est très rare de faire du contentieux dans les litiges en matière ISF, en tout cas quand ce litige porte sur une question d'évaluation car il est relativement facile de trouver un compromis en négociant avec les services fiscaux.

6 A quoi sert un avocat fiscaliste ?

Dès le début de la procédure, il faut consulter un avocat fiscaliste.

Un avocat fiscaliste est habitué à ce type de procédure. Il sait quels arguements doivent être avancés. Il sait comment utiliser la base PATRIM. Il sait rechercher et faire valoir les spécificités du bien qui justifient une décote.

Il est habitué à négocier des compromis avec les services fiscaux et il sait à quel niveau un compromis raisonnable est possible.

Depuis plusieurs années, la lutte contre les paradis fiscaux et l'évasion fiscale s'est intensifiée.

Les schémas de fraude, mais aussi d'évasion fiscale, sont dans le collimateur des Etats et de l'OCDE, l'organisme international en charge de définir la réglementation fiscale au niveau international.

Certaines multinationale, qui ont usé et peut-être abusé de l'évasion fiscale, sont pointées du doigt.

Personnellement, en tant que citoyen, je m'en félicite.

Cela étant, d'un point de vue technique, il est important de faire une mise au point.

L'évasion fiscale n'est pas de la fraude fiscale. La plupart des schémas d'optimisation fiscales sont parfaitement légaux et ils sont possibles parce que les Etats les ont mis en place ou les ont tacitement acceptés.

L'évasion fiscale des grandes multinationales ne s'est pas faite dans le secret. Ces sociétés sont cotées en bourse et doivent faire preuve d'une grande transparence.

Prenons le cas d'un schéma à base d'une holding luxembourgeoise.

Avec un taux record de dépenses publiques de près de 57 % du PIB, la France est aussi un pays avec un très haut niveau de prélèvements obligatoires, soit 45 % du PIB.

L'Etat et les organismes sociaux ont inventé une quantité phénoménale de prélèvements de toute sorte et il est difficile d'y échapper.

Les français qui avaient cru bon d'échapper à l'impôt en plaçant leur argent en Suisse sont maintenant tenus de le rapatrier.

Il est devenu très difficile d'être à la fois riche et français.

Certains impôts ont été conçus pour faire la chasse aux riches. L'impôt sur la fortune est un impôt annuel qui peut vous alléger à hauteur de 1,5 % de votre fortune tous les ans. Lorsque vous mourrez, si vous êtes riche, c'est l'Etat qui sera votre principal héritier puisqu'il aura droit de prendre jusqu'à 45 % de votre succession.

Cela étant, il reste encore possible, de rester français et riche, sans payer d'impôt (ou presque) et dans le strict respect de la loi.