Les contribuables qui souhaitent déposer leur déclaration de revenus 2014 au format papier ont jusqu’au mardi 19 mai 2015 à minuit pour le faire.

Toutefois, les contribuables qui souhaitent effectuer leur déclaration de revenus en ligne disposent d’un délai supplémentaire qui varie en fonction du numéro département dans lequel ils sont domiciliés :

- départements n° 01 à 19 (zone 1) : mardi 26 mai 2015 à minuit ;

- départements n° 20 à 49 (zone 2) : mardi 2 juin 2015 à minuit ;

- départements n° 50 à 976 (zone 3) : mardi 9 juin 2015 à minuit.

Le statut de loueur en meublé professionnel est défini à l'article 155 IV 2 du CGI.

En vertu de cet article, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

- l'un des membres du foyer fiscal doit être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 €.

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

L'ensemble des revenus professionnels doit être pris en compte, c'est-à-dire les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas des revenus professionnels. Ils ne sont donc pas à prendre en compte dans l'appréciation du seuil.

Pour chaque régime de faveur d'exonération des plus-values destiné aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s'interroger pour savoir si une activité de location meublée professionnelle peut bénéficier de ce régime. Et si oui, dans quelles conditions.

Il faut tout d'abord distinguer deux types de loueurs en meublé professionnels : les petits LMP dont le chiffre d'affaires est inférieur à 90 K€ et les gros LMP dont le chiffre d'affaires est supérieur à 90 K€.

Je reprends ci-après un décret qui a été obtenu par le syndicat des exploitants de résidence de tourisme et qui va permettre de conserver le classement d'une résidence même si seulement un courte majorité de propriétaire loue leur bien à l'exploitant.

Ce décret n'a pas été négocié avec les représentants de la FEDARS. Il illustre selon moi le manque d'indépendance des pouvoirs publics par rapport au lobby des professionnels, et cela au détriment des investisseurs.

C'est un assouplissement qui va arranger certains exploitants dans des situations où ils n'arrivaient pas à convaincre une large majorité de propriétaires de conclure un bail avec eux, ou de conclure un avenant de baisse des loyers.

Autrement dit, cela va permettre à certains exploitants malhonnêtes d'améliorer leur chantage sur les investisseurs.

Il y a bien une référence au réglement de copropriété et la nécessité d'avoir l'accord de la majorité des deux tiers des copropriétaires mais cette référence me paraît d'une validité juridique très douteuse. Il n'y a pas lieu en effet de modifier le réglement de copropriété.

Si certains réglement de copropriété font référence à la règle des 70 %, c'est à titre d'information générale mais il ne s'agit pas d'une obligation du réglement, ou d'un droit d'une minorité de ne pas signer de bail à condition de rester d'un niveau inférieur à 30 %.

Ce texte est particulièrement mal rédigé et mal inspiré.

Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.

Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.

Warning: Starting September 30, 2015, any individual who resides in France and holds a bank account in the United States will be reported to the French tax authorities.

This disclosure is required under the French-American agreement on the automatic exchange of banking information (FATCA), which came into force in early 2015 (French Décret No. 2015-1 of January 2, 2015).

In France, this agreement concerns any individual who is a French tax resident and holds a bank account in the United States.

If the US account is not duly reported to the French tax authorities, the taxpayer may incur heavy fines.

WARNING : this note is no more up to date. For example, there is no more fine calculated on pourcentage of the account

Timetable for implementation of the automatic exchange requirement

The first automatic exchanges of bank information will take place on September 30, 2015 and will concern information collected as of July 2014

Individuals concerned

The agreement concerns any individual who resides in France and holds any of the following in the United States:

-          A deposit account (checking account, savings account, etc.) that generates more than $10 interest per year;

-          A brokerage account (securities account, etc.) that generates taxable income;

-          A life insurance policy with a cash value exceeding $50,000.

American citizens can thus be considered French tax residents.

For information, the US Embassy in Paris has estimated that over 100,000 American citizens currently reside in France.

French citizens with bank accounts in the United States are also concerned.

Information transmitted

For each individual concerned by the agreement (see previous section), the Internal Revenue Service (IRS) has agreed to transmit the following information:

-          the name, address and birthdate of the individual concerned;

-          the account number;

-          the name and identification number of the US bank;

-          the gross amount of interest credited to the account;

-          the gross amount of US source dividends credited to the account;

-          the gross amount of other account income (capital gains/losses, etc.).

Risks faced by the individuals concerned

In principle, individuals residing in France who hold a foreign account are required to report the income generated by that account on their French income tax return. If the income exceeds the qualifying limit, the value of the account must be reported on a wealth tax (“ISF”) return.

Failing this, the French tax authorities may tax this unreported income and apply a penalty. They may also apply a heavy fine for failure to report the account.

These penalties also apply to taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance, but they are considerably lower.

Income tax (impôt sur le revenu)

In principle, individuals who are French tax residents are taxed in France on all of their worldwide income.

Therefore, income from US accounts must be reported in France.

If a French tax resident holds an unreported account in the United States, the French tax authorities may tax all unreported income credited to the account since January 1, 2009.

Back taxes on this unreported income may be subject to a 40% penalty for willful failure.

However, for taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, this 40% penalty will be capped at 15% or 30% depending on the taxpayer’s situation (15% if the assets are from an inheritance or were acquired when the taxpayer was not a French tax resident, and 30% in other cases).

Wealth tax (impôt de solidarité sur la fortune, or ISF)

In principle, individuals who are tax residents in France must declare all of their assets on their ISF return, regardless of whether their assets are located in France or abroad.

However, inpatriates are granted preferential treatment: foreign property belonging to individuals who have resided in France for less than five years is exempt from wealth tax.

Accordingly, US bank accounts held by individuals who have resided in France for more than five years must be included on their ISF returns.

If the accounts are not duly reported, the French tax administration may require the account holders to pay wealth taxes relating to the account dating back to 2007.

These back taxes may, in principle, be subject to a 40% penalty for willful failure.

However, for taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, this 40% penalty will be capped at 15% or 30%, depending on the taxpayer’s situation.

Fine for failure to report

In principle, all French tax residents who hold a foreign bank account are required to report the account yearly, by filing CERFA form No. 3916 along with their income tax return.

The form must state the identity of the account holder, the name and address of the bank, the account number and the date the account was opened.

One form must be filed for each foreign account.

If an individual residing in France holds an unreported US bank account, the French tax authorities may impose a fine of up to 20% of the value of the account plus €1,500.

The fine for failure to report can be broken down as follows:

For taxpayers who voluntarily bring themselves into compliance with the French tax requirements, the fine will be capped at 1.5% or 3% of the account value for each year (1.5% if the assets are from an inheritance or were acquired when the taxpayer was not a French tax resident, and 3% in other cases).

Practical advice

I strongly advise all French tax residents with unreported US bank accounts to report their accounts when they file their tax returns in May 2015 by attaching CERFA form No. 3916.

By returning this form, they will avoid having to pay a fine for failure to report in 2015.

In principle, bringing a US bank account into compliance also requires amended income and wealth tax returns to be filed with the Service du traitement des declarations rectificatives (STDR, 17 place de l’Argonne – 75019 PARIS), taking into account the income and value of the bank account (income tax returns for 2009-2013 and wealth tax returns for 2007-2014).

In reality, if the stakes are low, the interest in filing amended returns with the STDR is questionable. Even if the situation isn’t perfect, taxpayers can protect themselves against the main risks by reporting their accounts on form No. 3916.

If the stakes are high, however, taxpayers must file amended returns with the STDR. In that case, it would be a good idea to contact a tax lawyer (like me) to ensure your rights are fully protected.

Trusts and offshore companies

The penalties that apply to French taxpayers who hold a foreign trust can be very high: 40% of the value of the trust, or a minimum of €70,000. High taxes also apply to taxpayers who hold offshore companies.

As matters stand, bank accounts held through a trust or an offshore company are not concerned by the current rules governing automatic exchanges of information.

However, the OECD standard for automatic exchange of information (the Common Reporting Standard, or CRS), which comes into force in 2017, contains a requirement to "look through shell companies, trusts or similar arrangements" in the aim of identifying the person who actually controls the intermediary

I therefore strongly advise individuals who are beneficiaries of an undisclosed foreign trust or owners of an offshore company to bring themselves into compliance with the STDR requirements as quickly as possible.

When a taxpayer brings a trust into compliance, the STDR doesn’t apply the fine for failing to report the trust, but rather the fine for failing to report a bank account.

Considering the complexity of the rules in this area, I highly advise taxpayers to consult a tax lawyer when bringing a trust or offshore company into compliance. 

Vous trouverez ci-joint un lien pour lire un article très intéressant du journal LE MONDE. Il s'agit du dernier rapport au ministre sur la procédure de régularisation des comptes étrangers.

Selon moi, les informations sont toutefois discutables car elles résultent sans doute des dossiers traités en priorité, ce qui entraîne une surreprésentation des gros dossiers.

Article LE MONDE

Attention, le 30 septembre 2015 toute personne résidant en France qui détient un compte bancaire aux Etats-Unis sera connue des services fiscaux français.

En effet, l’accord conclu entre la France et les Etats-Unis qui organise la mise en œuvre de l’échange automatique de renseignements bancaires (loi FATCA) est entré en vigueur au début de l’année 2015 (décret n° 2015-1 du 2 janvier 2015).

Au niveau français, cet accord est susceptible de concerner toute personne fiscalement domiciliée en France qui possède un compte bancaire aux Etats-Unis.

Si ce compte n’a pas été régulièrement déclaré auprès des services fiscaux français, le contribuable s’expose à de lourdes amendes.

Les résidents fiscaux étrangers qui ont des revenus fonciers ou qui font des plus-values immobilières en France sont soumis depuis 2012 à la CSG et aux autres prélèvements sociaux (15,5 %). Il s'agit des étrangers qui ont des biens en France sans y vivre, mais aussi des français qui vivent à l'étranger et qui ont gardé du patrimoine en France.

Cela résulte de l'article 29 de loi de la loi de finances rectificative pour 2012.

Or l'application de la CSG aux revenus du patrimoine pour les résidents étrangers a été contestée en justice (CE 17 juillet 2013, n° 334551 et 342944).

L'argument consiste à faire valoir que la CSG servant à financer des dépenses sociales (et notamment le régime de retraite), elle a la nature d'une cotisation sociale.

En droit européen, il n'y a pas lieu d'assujettir aux cotisations sociales un non résident dans la mesure où il ne profite pas des prestations. Cela porte atteinte à la liberté de circulation des travailleurs.

Le Conseil d'Etat a interrogé par question préjudicielle la Cour de Justice de l'Union Européenne (CJUE).

La CJUE vient tout juste de prendre sa décision et, comme prévu, de condamner la France.

Les non-résidents peuvent réclamer le remboursement des prélèvements sociaux payés à tort sur leurs revenus mobiliers et sur leur plus-values, à condition de faire une réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle du paiement.

En pratique, cela concerne les ventes d'immeuble depuis 2013 et les loyers depuis ceux de 2012 (puisque dans ce dernier cas l'impôt a été payé en 2013).

Je peux réaliser ce type de procédure pour un honoraire fixe de 500 € HT majoré d'un prime de résultat de 10 % du résultat obtenu.

En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.

1 Généralités sur les rappels

Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.

En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable.

L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.

Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".

Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.