Une récente réponse ministérielle vient confirmer ce que les auteurs, comme moi, supposaient mais qui n'avait jamais été confirmé officiellement.

Lorsqu'un loueur en meublé non professionnel (LMNP) donne un bien, la plus-value réalisée à l'occasion de cette donation n'est pas taxée. Elle est même définitivement purgée. En effet, en matière de biens relevant du patrimoine privé (cas des immeubles du patrimoine privé mais aussi des titres de sociétés assujetties à l'impôt sur les sociétés), il n'y a pas de plus-value taxable en cas de transmission à titre gratuit (donation ou succession).

Non seulement la plus-value n'est pas taxable mais, en plus, si le donataire ou l'héritier vend le bien quelques temps plus tard, la plus-value est calculée en prenant comme prix d'acquisition la valeur déclarée dans la donation ou la succession. C'est pourquoi, il est dit que la donation ou la succession "purge" la plus-value.

Ce principe de purge s'applique aussi au LMNP puisque le texte légal prévoit que les plus-values immobilières des LMNP relèvent des plus-values privées et non des plus-values professionnelles.

C'est curieux comme régime puisque les biens en question ont nécessairement relevé d'un actif BIC. En effet, le LMNP est un BIC tenu d'établir ses résultats sur la base d'une comptabilité BIC. En donnant son bien, le LMNP réalise une plus-value comptable mais cette plus-value comptable est de facto exonérée d'impôt. Il s'agit d'une application du caractère hybride du LMNP. Il relève pour ses revenus d'un régime de fiscalité professionnelle. Mais pour ses plus-values immobilières, il relève du régime des plus-values privées. Autrement dit, la plus-value fiscale réalisée par un LMNP lors de la vente d'un immeuble est sans aucun lien avec la plus-value comptable.

C'est donc un gros avantage du LMNP : il peut donner son patrimoine sans payer d'impôt sur la plus-value. Mais bien sûr, le cas échéant, les droits de donation sont dus.

Notons pour être complet sur ce sujet que le LMP est en principe taxé sur sa plus-value, sauf s'il peut bénéficier de l'exonération des petite entreprises, ce qui suppose notamment de réaliser moins de 90 K€ de chiffre d'affaires.

Grâce à Internet, l'hébergement touristique proposé par des particuliers s'est considérablement développé ces dernières années.

Sur la ville de Paris, il y a près de 56 pages pour les offres de location du site de location le plus connu, AIRBNB.

Selon moi, l'essentiel de cette activité est probablement réalisée en violation de la réglementation.

Mais il faut reconnaître que cette réglementation n'est pas toujours d'une clarté aveuglante.

Je propose d'évoquer sommairement les principaux éléments de cette réglementation.

Grâce à Internet, l'hébergement touristique proposé par des particuliers s'est considérablement développé ces dernières années.

Sur la ville de Paris, il y a près de 56 pages pour les offres de location du site de location le plus connu.

Selon moi, l'essentiel de cette activité est réalisée en violation de la réglementation.

Mais il faut reconnaître que cette réglementation n'est pas toujours d'une clarté aveuglante.

Je propose d'évoquer sommairement les principaux éléments de cette réglementation.

Depuis le début de l'année 2015, le régime fiscal des réductions de capital par annulation des titres relèvent du même régime fiscal que les plus-values sur titres.

Cela fait suite à une décision du Conseil constitutionnel du 20 juin 2014 qui a censuré la différence de traitement fiscal des sommes reçues par les associés personnes physiques à l'occasion d'un rachat de titres par la société émettrice.

Les personnes qui y ont intérêt peuvent même, par réclamation, demander la correction de leur imposition déjà intervenue et revendiquer l'application du régime des plus-values pour les rachats de titres intervenus depuis 2012.

Auparavant, la réglementation applicable était celle des dividendes.

Cette modification bouleverse l'équilibre fiscal antérieur.

En effet, les distributions de dividendes bénéficient d'un abattement de 40 %.

Les plus-values sur titres bénéficient eux d'un abattement en fonction de la durée de détention des titres.

En régime de droit commun cet abattement va de 0 à 65 %. Pour les titres d'une PME acquis dans les 10 ans de sa création, l'abattement peut aller jusqu'à 85 % pour les titres détenus depuis au moins 8 ans (régime des pigeons).

Une personne qui omet de déclarer un compte bancaire étranger risque une amende.

Cette amende s'élève au moins à 1 500 € si le pays étranger est collaboratif et 10 000 € si le pays étranger n'est pas collaboratif. L'amende s'élève même à 5 % si le total des montants figurant sur les comptes non déclarés est supérieur à 50 000 €.

Or une telle amende fixe peut être très inéquitable dans certains dossiers.

Il arrive que des personnes aient conservé une grande quantité de comptes étrangers avec des montants insignifiants. Or l'application de la loi aboutit à la mise en œuvre d'amendes délirantes.

Par exemple, une personne qui a eu dix comptes bancaires dans un pays non coopératif risque une amende de 100 K€ au total, même si le total des montants figurant sur ces comptes est de 100 €.

Certains ont pu faire valoir qu'une telle façon de calculer une sanction quasi pénale était contraire au principe constitutionnel d'individualisation et de proportionnalité des peines garanti par l'article 8 de la Déclaration des Droits de l'Homme.

Cette position a été considérée comme présentant un caractère sérieux par le Conseil d'Etat dans sa décision n° 389143 du 17 juin 2015. Le Conseil d'Etat a donc décidé de saisir le Conseil Constitutionnel dans le cadre d'une QPC. Il reviendra au Conseil Constitutionnel de se prononcer sur ce point.

A compter du 1er août 2015, les contrats de locations nues et meublées devront respecter un contrat type auquel une notice d'information sera annexée.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation. Le décret définissant ce contrat type et son contenu est paru (Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035). Pour les meublés voir l'annexe 2.

Le décret

Par ailleurs, un arrêté (Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041) précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015. Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

L'arrêté

Je reviens sur le projet de l'actuel gouvernement d'instituer le prélèvement à la source.

Je suis plutôt défavorable à ce projet. C'est présenté comme une grande réforme alors que, en fait, l'intérêt est limité. Cela va créer plein de problèmes.

Il est vrai qu'il permettrait pour l'avenir de mettre un terme au fait que l'impôt est payé en année n+1.

Les français paient leur impôt avec un an de retard, ce qui peut provoquer des mauvaises surprises. Certains peuvent omettre de mettre de l'argent de côté pour faire face aux impôts payés l'année suivant celle des revenus.

Cela étant, c'est un petit problème qui comporte des solutions comme 1) faire attention en épargnant le coût de l'impôt et 2) négocier des délais avec l'agent comptable des impôts en cas de difficulté.

Le projet vise à exonérer d'impôt tous les revenus courants de l'année 2017. Ce serait pour eux une année blanche. Mais les revenus exceptionnels, les plus-values, les revenus du capital ne seraient pas exonérés.

D'abord, il faut toute de suite indiquer que c'est une grossière atteinte au principe d'égalité devant l'impôt.

Le Président de la République a annoncé une réforme de l'impôt sur le revenu constituant à faire payer l'impôt par le prélèvement à la source.

Cette réforme a été présentée comme une grande réforme permettant notamment d'améliorer le consentement à l'impôt.

Fonctionnement du prélèvement à la source

L'idée est que l'impôt soit précompté par l'employeur avant le versement du salaire. Cela marcherait comme les cotisations sociales et la CSG.

Pourquoi c'est en fait très compliqué

La réforme est présentée comme une simplification de la fiscalité. En fait, cela rajoute un élément de grande complexité car cela oblige un tiers, l'employeur, à prélever une somme qui doit être considérée comme une forme d'acompte sur l'impôt sur le revenu.

Il faudra trouver un système qui permette à l'employeur de connaître le taux de cette retenue. En pratique, cela risque fort d'être une nouvelle usine à gaz. En tout état de cause, les salariés seront bien obligés de remplir une déclaration et l'administration devra de toute façon calculer la différence entre l'impôt finalement dû et les précomptes déjà payés.

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) annonce l'ouverture des pôles déconcentrés chargés du traitement des dossiers de régularisation des comptes à l'étranger non déclarés

Depuis le 1 er juin 2015, 7 pôles interrégionaux ont été installés pour renforcer les équipes du Service de Traitement des Déclarations Rectificatives (STDR) : 3 pôles localisés en Ile-de-France - à Paris, Saint-Germain-en-Laye et Vanves - et 4 autres pôles localisés en province - à Lyon, Marseille, Bordeaux et Strasbourg.

Ces pôles traitent les dossiers portant sur un montant d'avoirs inférieur à 600 000 €, détenus directement par une seule personne physique.

Lorsque les dossiers comportent une déclaration de succession ou de donation rectificative, les pôles ne sont compétents que si cette déclaration ne concerne que le demandeur lui-même.

Les autres dossiers sont instruits comme actuellement par la cellule centrale de Paris, Place de l'Argonne. De même, restent traités par cette cellule les dossiers des membres d'une même famille.

Dans un article du journal Les Echos de ce jour (21 mai 2015), il est annoncé que "Paris hausse le ton contre les meublés touristiques".

Il est indiqué notamment que la mairie de Paris a lancé une opération de contrôle des logements meublés touristiques existant à Paris. Selon cet article ils seraient 30 000 et 70 % en infraction.

Alors que, jusqu'à présent, les contrôles se faisaient au coup par coup (entre 400 et 500 contrôles par an), et en pratique selon moi sur dénonciation d'un copropriétaire mécontent, la mairie se lancerait dans une opération de contrôle plus spontanée et systématique. Cette opération aurait eu lieu mercredi sur 65 à 80 immeubles, dans le quartier du Marais, avec 30 infractions déjà constatées. Le représentant de la mairie indique : "La location par un parisien de son logement principal pendant ses vacances ne nous pose pas de problème, nous visons les multipropriétaires qui louent leurs résidences secondaires à prix fort aux touristes."

L'article fournit en outre une autre information intéressante : les propriétaires qui voudraient légaliser leur situation et acquérir la destination commerciale pour leur appartement doivent compenser, c’est-à-dire transformer un local commercial en local d'habitation, mais dans le même arrondissement. En pratique cela doit être selon moi quasi impossible dans les arrondissements touristiques les plus concernés.

La question est maintenant de savoir si la mairie de Paris va véritablement lancer une croisade contre la location meublée touristique ou s'il s'agit plutôt d'une opération ponctuelle.