Une personne qui omet de déclarer un compte bancaire étranger risque une amende.

Cette amende s'élève au moins à 1 500 € si le pays étranger est collaboratif et 10 000 € si le pays étranger n'est pas collaboratif. L'amende s'élève même à 5 % si le total des montants figurant sur les comptes non déclarés est supérieur à 50 000 €.

Or une telle amende fixe peut être très inéquitable dans certains dossiers.

Il arrive que des personnes aient conservé une grande quantité de comptes étrangers avec des montants insignifiants. Or l'application de la loi aboutit à la mise en œuvre d'amendes délirantes.

Par exemple, une personne qui a eu dix comptes bancaires dans un pays non coopératif risque une amende de 100 K€ au total, même si le total des montants figurant sur ces comptes est de 100 €.

Certains ont pu faire valoir qu'une telle façon de calculer une sanction quasi pénale était contraire au principe constitutionnel d'individualisation et de proportionnalité des peines garanti par l'article 8 de la Déclaration des Droits de l'Homme.

Cette position a été considérée comme présentant un caractère sérieux par le Conseil d'Etat dans sa décision n° 389143 du 17 juin 2015. Le Conseil d'Etat a donc décidé de saisir le Conseil Constitutionnel dans le cadre d'une QPC. Il reviendra au Conseil Constitutionnel de se prononcer sur ce point.

A compter du 1er août 2015, les contrats de locations nues et meublées devront respecter un contrat type auquel une notice d'information sera annexée.

La loi 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi Alur du 24 mars 2014 prévoit le respect d'un contrat type pour les baux d'habitation. Le décret définissant ce contrat type et son contenu est paru (Décret 2015-587 du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9035). Pour les meublés voir l'annexe 2.

Le décret

Par ailleurs, un arrêté (Arrêté ETLL1511666A du 29 mai 2015 : JO 31 p. 9041) précise le contenu de la notice d'information qui doit être jointe au contrat de location à compter du 1er août 2015. Cette notice précise les droits et obligations du bailleur et du locataire ainsi que les voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges.

L'arrêté

Je reviens sur le projet de l'actuel gouvernement d'instituer le prélèvement à la source.

Je suis plutôt défavorable à ce projet. C'est présenté comme une grande réforme alors que, en fait, l'intérêt est limité. Cela va créer plein de problèmes.

Il est vrai qu'il permettrait pour l'avenir de mettre un terme au fait que l'impôt est payé en année n+1.

Les français paient leur impôt avec un an de retard, ce qui peut provoquer des mauvaises surprises. Certains peuvent omettre de mettre de l'argent de côté pour faire face aux impôts payés l'année suivant celle des revenus.

Cela étant, c'est un petit problème qui comporte des solutions comme 1) faire attention en épargnant le coût de l'impôt et 2) négocier des délais avec l'agent comptable des impôts en cas de difficulté.

Le projet vise à exonérer d'impôt tous les revenus courants de l'année 2017. Ce serait pour eux une année blanche. Mais les revenus exceptionnels, les plus-values, les revenus du capital ne seraient pas exonérés.

D'abord, il faut toute de suite indiquer que c'est une grossière atteinte au principe d'égalité devant l'impôt.

Le Président de la République a annoncé une réforme de l'impôt sur le revenu constituant à faire payer l'impôt par le prélèvement à la source.

Cette réforme a été présentée comme une grande réforme permettant notamment d'améliorer le consentement à l'impôt.

Fonctionnement du prélèvement à la source

L'idée est que l'impôt soit précompté par l'employeur avant le versement du salaire. Cela marcherait comme les cotisations sociales et la CSG.

Pourquoi c'est en fait très compliqué

La réforme est présentée comme une simplification de la fiscalité. En fait, cela rajoute un élément de grande complexité car cela oblige un tiers, l'employeur, à prélever une somme qui doit être considérée comme une forme d'acompte sur l'impôt sur le revenu.

Il faudra trouver un système qui permette à l'employeur de connaître le taux de cette retenue. En pratique, cela risque fort d'être une nouvelle usine à gaz. En tout état de cause, les salariés seront bien obligés de remplir une déclaration et l'administration devra de toute façon calculer la différence entre l'impôt finalement dû et les précomptes déjà payés.

La Direction générale des Finances publiques (DGFiP) annonce l'ouverture des pôles déconcentrés chargés du traitement des dossiers de régularisation des comptes à l'étranger non déclarés

Depuis le 1 er juin 2015, 7 pôles interrégionaux ont été installés pour renforcer les équipes du Service de Traitement des Déclarations Rectificatives (STDR) : 3 pôles localisés en Ile-de-France - à Paris, Saint-Germain-en-Laye et Vanves - et 4 autres pôles localisés en province - à Lyon, Marseille, Bordeaux et Strasbourg.

Ces pôles traitent les dossiers portant sur un montant d'avoirs inférieur à 600 000 €, détenus directement par une seule personne physique.

Lorsque les dossiers comportent une déclaration de succession ou de donation rectificative, les pôles ne sont compétents que si cette déclaration ne concerne que le demandeur lui-même.

Les autres dossiers sont instruits comme actuellement par la cellule centrale de Paris, Place de l'Argonne. De même, restent traités par cette cellule les dossiers des membres d'une même famille.

Dans un article du journal Les Echos de ce jour (21 mai 2015), il est annoncé que "Paris hausse le ton contre les meublés touristiques".

Il est indiqué notamment que la mairie de Paris a lancé une opération de contrôle des logements meublés touristiques existant à Paris. Selon cet article ils seraient 30 000 et 70 % en infraction.

Alors que, jusqu'à présent, les contrôles se faisaient au coup par coup (entre 400 et 500 contrôles par an), et en pratique selon moi sur dénonciation d'un copropriétaire mécontent, la mairie se lancerait dans une opération de contrôle plus spontanée et systématique. Cette opération aurait eu lieu mercredi sur 65 à 80 immeubles, dans le quartier du Marais, avec 30 infractions déjà constatées. Le représentant de la mairie indique : "La location par un parisien de son logement principal pendant ses vacances ne nous pose pas de problème, nous visons les multipropriétaires qui louent leurs résidences secondaires à prix fort aux touristes."

L'article fournit en outre une autre information intéressante : les propriétaires qui voudraient légaliser leur situation et acquérir la destination commerciale pour leur appartement doivent compenser, c’est-à-dire transformer un local commercial en local d'habitation, mais dans le même arrondissement. En pratique cela doit être selon moi quasi impossible dans les arrondissements touristiques les plus concernés.

La question est maintenant de savoir si la mairie de Paris va véritablement lancer une croisade contre la location meublée touristique ou s'il s'agit plutôt d'une opération ponctuelle.

Les contribuables qui souhaitent déposer leur déclaration de revenus 2014 au format papier ont jusqu’au mardi 19 mai 2015 à minuit pour le faire.

Toutefois, les contribuables qui souhaitent effectuer leur déclaration de revenus en ligne disposent d’un délai supplémentaire qui varie en fonction du numéro département dans lequel ils sont domiciliés :

- départements n° 01 à 19 (zone 1) : mardi 26 mai 2015 à minuit ;

- départements n° 20 à 49 (zone 2) : mardi 2 juin 2015 à minuit ;

- départements n° 50 à 976 (zone 3) : mardi 9 juin 2015 à minuit.

Le statut de loueur en meublé professionnel est défini à l'article 155 IV 2 du CGI.

En vertu de cet article, la qualité de loueur professionnel est reconnue aux personnes qui remplissent les trois conditions suivantes :

- l'un des membres du foyer fiscal doit être inscrit en cette qualité au registre du commerce et des sociétés,

- les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal sont supérieurs à 23 000 €.

- ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu

L'ensemble des revenus professionnels doit être pris en compte, c'est-à-dire les traitements et salaires, les bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux retirés de la location meublée, les bénéfices non commerciaux, les bénéfices agricoles et les revenus des gérants associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne sont pas des revenus professionnels. Ils ne sont donc pas à prendre en compte dans l'appréciation du seuil.

Pour chaque régime de faveur d'exonération des plus-values destiné aux entreprises exerçant une activité professionnelle, il y a lieu de s'interroger pour savoir si une activité de location meublée professionnelle peut bénéficier de ce régime. Et si oui, dans quelles conditions.

Il faut tout d'abord distinguer deux types de loueurs en meublé professionnels : les petits LMP dont le chiffre d'affaires est inférieur à 90 K€ et les gros LMP dont le chiffre d'affaires est supérieur à 90 K€.

Je reprends ci-après un décret qui a été obtenu par le syndicat des exploitants de résidence de tourisme et qui va permettre de conserver le classement d'une résidence même si seulement un courte majorité de propriétaire loue leur bien à l'exploitant.

Ce décret n'a pas été négocié avec les représentants de la FEDARS. Il illustre selon moi le manque d'indépendance des pouvoirs publics par rapport au lobby des professionnels, et cela au détriment des investisseurs.

C'est un assouplissement qui va arranger certains exploitants dans des situations où ils n'arrivaient pas à convaincre une large majorité de propriétaires de conclure un bail avec eux, ou de conclure un avenant de baisse des loyers.

Autrement dit, cela va permettre à certains exploitants malhonnêtes d'améliorer leur chantage sur les investisseurs.

Il y a bien une référence au réglement de copropriété et la nécessité d'avoir l'accord de la majorité des deux tiers des copropriétaires mais cette référence me paraît d'une validité juridique très douteuse. Il n'y a pas lieu en effet de modifier le réglement de copropriété.

Si certains réglement de copropriété font référence à la règle des 70 %, c'est à titre d'information générale mais il ne s'agit pas d'une obligation du réglement, ou d'un droit d'une minorité de ne pas signer de bail à condition de rester d'un niveau inférieur à 30 %.

Ce texte est particulièrement mal rédigé et mal inspiré.

Je propose dans cette note de répondre à la question de savoir si les particuliers ont intérêt à choisir la location meublée ou la parahôtellerie pour gérer leur patrimoine immobilier. Je propose aussi d'évoquer les différents types de location meublée et de parahôtellerie et d'indiquer quel régime fiscal est le plus adapté, selon les situations et les objectifs des investisseurs.

Il faut distinguer plusieurs régimes fiscaux différents :

- la location meublée non professionnelle

- la petite location meublée professionnelle

- la grosse location meublée professionnelle

- l'activité parahôtelière non professionnelle

- l'activité parahôtelière professionnelle.