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- Duvaux Paul
Duvaux Paul
Comment calculer la plus-value pour les LMP devenus LMNP ?
A cause de la réforme de la loi de finances pour 2009, beaucoup de LMP sont devenus LMNP.
Une question qui se pose est de savoir comment va être calculée la plus-value en cas de vente des locaux après 2009.
Prenons l'exemple d'un local acheté à un prix de 100 au 1er janvier 2000 par un LMP qui devient LMNP en 2009 et qui le revend 300 au 1er janvier 2015.
On suppose que le bien vaut 200 au 1er janvier 2009.
Rappelons que les LMNP relèvent du régime d'imposition des plus-values privées qui permet l'exonération après 15 ans de détention, la règle prévoyant un abattement de 10 % par an après la cinquième année.
Au moment de la vente en 2015, on constate une plus-value de 200, dont 100 qui se rapporte à la période LMP et 100 qui se rapporte à la période LMNP.
Comment calculer l'imposition de cette plus-value ?
Du nouveau sur le schéma d'apport-cession
La présente note a pour objet de commenter deux décisions récentes du Conseil d'Etat en date du 24 août dernier portant sur la technique de l'apport-cession.
La technique de l'apport-cession permet au contribuable qui souhaite céder son entreprise d'éviter la taxation de la plus-value ou plus exactement de la reporter.
Il ne s'agit donc pas d'un schéma "miracle" car, d'une part, la plus-value n'est pas annulée, elle est seulement reportée.
Ensuite l'argent de la vente n'est pas à la disposition du contribuable, il est bloqué dans la holding et, il ne peut être sorti de la holding, sans entraîner l'imposition.
Impayés dans une résidence services : quelles actions ?
Beaucoup d'investisseurs dans les résidences services sont dans la même situation personnelle :
- Ils ont acheté des lots dans des résidences à un prix trop élevé, généralement correspondant au prix normal du marché, mais majoré des divers honoraires perçus par les intermédiaires (essentiellement le conseil en gestion du patrimoine qui a vendu le schéma et le financement bancaire).
- Attirés par les avantages de la défiscalisation, ils ont fait un placement ne correspondant pas réellement à une bonne gestion de leur patrimoine, notamment parce qu'ils ont pris un risque excessif.
- Pour certains d'entre eux, le non-paiement des loyers peut générer une faillite personnelle car leurs revenus normaux ne permettent pas de faire face aux échéances bancaires.
- Ils se retrouvent avec des appartements qu'il est très difficile de revendre, sans réaliser une importante moins-value.
De nombreux exploitants de résidence connaissent de graves difficultés financières :
- Les loyers proposés par les exploitants pour attirer les investisseurs ont été "gonflés" par rapport à des loyers normaux, pour pouvoir faire apparaître un taux de rentabilité attractif (comme les prix de vente sont anormalement élevés, les loyers sont donc eux-aussi souvent excessifs).
- Certains exploitants-promoteurs s'en sortaient auparavant en finançant les déficits d'exploitation des résidences grâce aux profits importants réalisés en tant que promoteur. Ce n'est plus possible aujourd'hui.
- La seule solution pour les exploitants est alors d'essayer de négocier des loyers à la baisse et au minimum l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation.
Un amendement autorise l'auto-exploitation
Un amendement déposé par M. BOUVARD a été voté le vendredi 13 novembre avec l'accord du ministre à l'occasion de la discussion sur la loi de finances pour 2010. M. GIRAUD avait proposé un amendement très similaire.
Cet amendement a été obtenu grâce l'action de la FEDARS auprès des élus de montagne. Je remercie les personnes qui me l'ont transmis. Je vous propose mes premiers commentaires.
Ce texte permet de légaliser la possibilité pour les investisseurs de faire appel à une société constituée entre les investisseurs pour gérer la résidence en cas de défaillance du gestionnaire.
Il permet une telle possibilité, même si les investisseurs concernés ne représentent que 50 % des propriétaires, ce qui serait une dérogation à la règle des 70 % prévue par le code du tourisme.
Ce texte constitue un progrès incontestable.
Rappelons toutefois que la loi n'interdisait en aucune façon un tel schéma de reprise. Ce qui était gênant, c'était juste une doctrine de l'administration qui selon moi était de toute façon illégale.
Il aurait été bien plus simple de supprimer cette doctrine et de la remplacer par une position plus favorable à ce schéma.
Par ailleurs, le texte est critiquable car il semble qu'il conditionne cette possibilité de reprise à l'existence d'un délai d'un an de vaines tentatives des copropriétaires pour trouver un nouveau gestionnaire, après la défaillance du premier.
Ce délai d'un an est inacceptable.
Les clauses recettes validées pour le DEMESSINE
Un nouvel amendement a été voté vendredi à l'assemblée nationale.
Il permet l'application d'une clause recettes aux baux signés par les propriétaires relevant du régime DEMESSINE.
Cet amendement, couplé avec celui de l'autorisation des sociétés d'auto-exploitation, constitue un progrès important pour les investisseurs DEMESSINE victimes des faillites en série des gestionnaires de résidence.
L'admission des clauses recettes fait aussi le bonheur des gestionnaires repreneurs qui veulent imposer ce type de clause aux propriétaires et qui étaient gênés par la réglementation fiscale.
Il y a lieu de s'étonner d'ailleurs que le schéma des clauses recettes ne comporte aucune réserve alors que le schéma de l'auto-exploitation est réservé dans le nouveau texte aux seules résidences n'ayant pu trouver de repreneur depuis au moins 1 ans.
Il y a deux poids deux mesures en faveur des gestionnaires de tourisme et au détriment des investisseurs.
Les honoraires d'avocat sont-ils déductibles en revenus fonciers ?
Les personnes qui louent leurs biens immobiliers nus relèvent de la catégorie fiscale des revenus fonciers. C'est notamment le cas des investisseurs DEMESSINE.
Ces investisseurs doivent faire face à de nombreux problèmes juridiques qui les obligent à utiliser les services d'avocats.
La question qui se pose est de savoir si ces honoraires sont déductibles de leurs revenus ?
La réponse est positive. Les frais de procédure font partie des frais de gestion déductibles.
L'article 31, I-1° -e du CGI prévoit expressément la déduction, pour leur montant effectif, des frais de procédure.
LA SAS entre copropriétaires, la solution pour le DEMESSINE
Rappel des règles fiscales
Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).
En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.
En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.
Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.
Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.
Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.
Mes réponses à quelques questions
Suite à diverses questions, je propose de faire le point sur le régime dérogatoire mis en place par les articles 86 et 87 de la loi de finances pour 2010 pour le régime DEMESSINE : auto-exploitation et clause recettes.
A ce jour, le décret d'application et l'instruction fiscale commentant ces dispositifs n'ont toujours pas été publiés (cela ne devrait plus tarder). Or de nombreuses questions qui se posent trouveront leur réponse lorsque cette publication interviendra.
Je propose toutefois de répondre déjà à certaines questions, sachant que certaines de mes réponses ne sont que des opinions qui pourraient se discuter.
Attention au fait que ces réponses ne valent que pour le DEMESSINE et ne doivent pas être étendues au régime de la location meublée.
L'instruction fiscale du régime DEMESSINE art. 86 et 87
L'instruction fiscale qui commente le nouveau régime DEMESSINE dérogatoire (art. 86 et 87 de la loi de finances pour 2010) vient de sortir au bulletin officiel des impôts. 5B-22-10
Voir http://www11.minefi.gouv.fr/boi/boi2010/cadliste.htm
Cette instruction confirme les réponses à certaines questions que j'avais déjà développées dans une note antérieure.
On notera notamment les extraits suivants :
b. Candidature d'un autre gestionnaire non retenue après la période de vacance de douze mois autorisée
18. La faculté de substituer au gestionnaire défaillant non pas un nouvel exploitant, mais une ou un ensemble d'entreprises assurant les mêmes prestations est ouverte aux copropriétaires de la résidence à la condition qu'aucune candidature d'un autre gestionnaire n'ait pu être retenue au cours de la période de vacance autorisée en cas de changement d'exploitant (voir n° 17. de la présente instruction).
19. Cette condition est considérée comme remplie lorsqu'au terme du délai de douze mois :
- aucun autre gestionnaire ne s'est porté candidat à la reprise de l'exploitation de la résidence ;
- ou les copropriétaires détenant au moins 70 % des appartements de la résidence n'ont pas souhaité signer un bail commercial aux conditions proposées, tenant notamment au montant des loyers, par le ou les candidats éventuels.
S'il est constaté avant le terme de ce délai de douze mois que les perspectives de reprise de l'exploitation par un nouveau gestionnaire ne peuvent pas aboutir, il est admis que les copropriétaires utilisent la faculté qui leur est uverte sans attendre l'expiration du délai de douze mois, sous réserve que les copropriétaires justifient, par tous moyens, qu'il n'y avait pas d'autre solution pour assurer la continuation de l'exploitation par l'intermédiaire d'un nouvel exploitant.
La clause-recettes après l'instruction du 25 octobre 2010
Commentaire de l'instruction 5 B-22-10 du 25 octobre 2010 sur le régime DEMESSINE
La question de la clause-recettes
Je propose de commenter les dispositions de l'instruction fiscale du 25 octobre 2010 sur le nouveau régime des clauses-recettes dans le régime DEMESSINE
Rappel du contexte
Compte tenu de la pratique des fonds de concours (à ce jour toujours pas interdite!), de nombreuses résidences DEMESSINE ont fait faillite. Les propriétaires cherchent alors à trouver de nouveaux exploitants. Ces derniers ont dû mal à proposer des loyers fixes car la rentabilité de la résidence est incertaine. Une solution consiste à proposer un loyer variable. Mais l'existence d'un loyer variable entraîne un risque de requalification fiscale car il aboutit à intéresser les propriétaires aux résultats de l'exploitation. Dans ce contexte, la loi de finances pour 2010 a autorisé, de façon dérogatoire, l'existence d'une clause recettes, sans remise en cause du régime DEMESSINE.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.