Pour permettre aux plus petites entreprises de survivre à la crise, le gouvernement a mis en place, via le décret n° 2020-371 du 30 mars 2020, un fond de solidarité auquel peuvent prétendre les meublés de tourisme. L’aide gouvernementale est plafonnée à 1 500 € pour l’ensemble de la crise sanitaire. La demande doit être faite avant le 30 avril pour l’aide au titre du mois de mars et avant le 31 mai pour l’aide au titre du mois d’avril.

Le dispositif final vise également le mois de mai à demander avant le 15 juin.

Attention toutefois, cette aide peut donner lieu à des contrôles.

Cet article a été écrit avec l'aide  très appréciable de Laura GUILLEMAUD.

Avec le coronavirus, le secteur de l'hôtellerie et celui de la parahôtellerie sont gravement atteints car il n'y a plus de clients. Mais ce secteur pourrait repartir à partir du 11 mai.

Encore faut-il que les pouvoirs publics soient un peu plus réactifs et proposent une réglementation permettant de trouver le bon compromis entre les contraintes sanitaires et le droit de prendre des congés.

Nous proposons dans la note ci-après de faire le point de la réglementation, en distinguant la période de confinement de celle postérieure au 11 mai, puis d'expliquer pourquoi il faut permettre l'ouverture des meublés de tourisme dès le 11 mai.

Pour bénéficier du crédit d'impôt pour investissement corse il faut finir ses investissements avant la fin de l'année.

Une cliente me demande si la période de confinement ne doit pas être considérée comme rallongeant le délai au-delà du 31 décembre 2020, compte tenu de la suspension de tous les travaux immobiliers pendant cette période de confinement.

Je vous propose un nouvel épisode de notre grande série : quels sont les effets de la décision du Conseil Contitutionnel du 8 février 2018 qui a abrogé la condition d'inscription au RCS comme condition pour être loueur en meublé professionnel (LMP) ?

(attention : cet épisode est réservé aux habitués de la série, les autres ne peuvent pas comprendre)

En effet, dans l'épisode précédent, la loi de finances pour 2020 est intervenue pour abroger cette condition mais avec effet seulement au 1er janvier 2020.

Dans ce contexte, il est possible de faire valoir, pour ceux qui y ont intérêt, que la suppression de la condition n'est intervenue qu'au 1er janvier 2020, ce qui peut leur permettre notamment de faire prévaloir le régime LMNP en 2019 du fait de leur non-inscription au RCS.

Mais l'administration dans sa doctrine de 2019 indiquait qu'il fallait considérer que la condition d'immatriculation avait été abrogée dès le 8 février 2018.

Nouvel épisode : l'administration change sa doctrine

Dans sa nouvelle doctrine au BOFIP portant sur la location meublée et publiée le 5 février 2020, il n'y a plus aucune mention sur la date à prendre en compte pour appliquer l'abrogation de la condition. Donc, l'administration a, de facto, selon moi, pris acte de la date d'entrée en vigueur de l'abrogation fixée au 1 er janvier 2020.

En pratique, cela signifie selon moi que l'adminisration ne va pas contester la date d'entrée en vigueur au 1 janvier 2020, alors même que, selon moi, cette entrée en vigueur est inconstitutionnelle puisqu'elle aboutit à retarder l'entrée en vigueur d'une décision du Conseil Constititutionnel, mais il est vrai que le rôle de l'administration est d'appliquer la loi.

Donc, ceux qui y ont intérêt peuvent demander à rester LMNP en 2019 s'ils n'étaient pas inscrits au RCS (et alors même qu'ils remplissaient les 2 conditions de seuil), ce qui n'interdit pas ceux qui y ont intérêt, à faire valoir l'inconstitutionnalité de l'inscription au RCS depuis février 2018, pour rester LMP, voir avant dans certains cas mais c'est déjà beaucoup plus incertain.

Pour les LMNP de 2019 devenant LMP en 2020, il y a lieu de se demander s'il ne serait pas judicieux de faire des retraits d'actif datés de 2019, ce qui est encore possible puisque les déclarations fiscales de l'année 2019 ne sont pas encore déposées. Mais cette question est très technique et supposerait des explications que je réserve à mes clients.

Attente du prochain épisode

En bonne logique l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale devrait être modifié dans les prochains mois ou les prochaines années. En attendant, selon moi, seuls les loueurs en meublé qui font du court séjour et qui dépassent 23 K€ doivent être assujettis au régime des indépendants. Les autres non, même s'ils sont LMP, et mêmes s'ils sont toujours inscrits au RCS. Les chambres d'hôtes relèvent d'un autre régime.

Que penser de cette série ?

Le scénario est effroyablement compliqué et peu crédible pourtant c'est l'histoire du régime fiscal et social de centaines de milliers de français !

Pour se détendre, vous pouvez préférer une bonne série sur Netflix comme "Better call Saul" qu'on pourrait traduire pour les loueurs en meublé par "Mieux vaut appeler Paul (DUVAUX)"

Chers amis,

Deux nouvelles dates de formation sont prévues en 2020 : le 11 juin et le 9 juillet.

J'anime ces formations. 

Le prix est de 675 € HT soit 810 € TTC (déjeuner inclus) avec un support extrêmement complet et dense de près de 260 pages, hors annexe.

La formation est limitée à 14 inscrits.

Elle s'adresse aux personnes ayant déjà un niveau minimum sur le sujet. C'est une formation d'approfondissement, donc avec un niveau technique élevé. Il est abordé les questions juridiques, comptables, fiscales et sociales, en partie à la carte, sur les sujets demandés par les stagiaires.

Inscrivez-vous vite pour en profiter par mail à Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser..

Dernière minute (le 1er juin 2020) : ces formations sont annulées à cause du virus. Prochaine formation le mardi 6 octobre 2020.

Dans cette note, je propose d'évoquer les impôts locaux pouvant viser la location meublée et la parahôtellerie. Il s'agit de la taxe d'habitation, de la CFE et de la taxe foncière. 

Comme d'habitude, ce n'est pas simple.

Quels sont les locaux meublés assujettis à la taxe d'habitation ?

En vertu de l'article 1407-I du CGI,

" I. La taxe d'habitation est due :
1° Pour tous les locaux meublés affectés à l'habitation ;
2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l'établissement de la cotisation foncière des entreprises ;
3° Pour les locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l'Etat, des départements et des communes, ainsi que par les établissements publics autres que ceux visés à l'article 1408 II 1°."

Le local doit être pourvu d'un ameublement suffisant pour en permettre l'habitation.

L'importance et le confort du mobilier sont sans influence.

Sont considérés comme affectés à l'habitation les locaux meublés utilisés à des fins personnelles ou familiales à titre de résidence principale ou secondaire, ainsi que leurs dépendances.

En application du II de l'article 1407 du CGI,

"II. Ne sont pas imposables à la taxe :
1° Les locaux passibles de la cotisation foncière des entreprises lorsqu'ils ne font pas partie de l'habitation personnelle des contribuables ;"

S'agissant des locaux qui ne sont ni des résidences secondaires ni des résidences principales du loueur, il ne peut y avoir cumul de cotisation foncière et de taxe d'habitation.

La taxe d'habitation est-elle due même si le bien n'est pas occupé ?

La taxe est due si le local est à la disposition du contribuable.

La possibilité d'occuper un local à tout moment, suppose la réunion de deux conditions, la libre disposition d'un local imposable et la disposition permanente de ce local.

Un contribuable doit être considéré comme ayant la libre disposition d'une habitation lorsqu'il a la possibilité juridique ou matérielle de s'y installer à tout moment ou d'y installer des proches.

L'occupation effective de ces locaux est sans influence.

La taxe d'habitation n'est donc pas due si le contribuable ou sa famille sont dans l'impossibilité absolue d'occuper le local.

De plus, la libre disposition du local ne doit pas être précaire et temporaire. Elle doit revêtir un caractère suffisant de permanence.

La permanence ne doit pas être confondue avec la durée du séjour.

Aucune imposition ne doit être établie au nom d'un contribuable qui, pour un motif quelconque (santé, travail ou tourisme) prend en location une habitation meublée pendant quelques mois seulement.

En revanche, si nonobstant la courte durée du séjour, les locaux restaient à la disposition du contribuable toute l'année, l'imposition serait maintenue.

Le caractère privatif de l'occupation

La jouissance à titre privatif d'un local suppose qu'il y ait usage à titre personnel d'un logement distinct et que cet usage ne soit pas limité par des restrictions de caractère anormal.

D'une manière générale, les limitations à la jouissance qui résultent du règlement de copropriété ou du contrat de location ne sont pas de nature à ôter à l'occupation son caractère privatif.

La taxe d'habitation est-elle due par le loueur si le bien est affecté en totalité toute l'année à une activité de location meublée ou de parahôtellerie ?

Non, mais il est n'est pas toujours facile de démontrer cette affectation annuelle totale. Il faut pouvoir prouver que jamais le loueur ne peut l'occuper, par exemple par un contrat de mandat à un gérant qui porte sur toute l'année et exclut expressément tout droit d'occupation par le loueur.

La CFE

La contribution foncière des entreprises (CFE, à ne pas confondre avec la taxe foncière) est une des composantes de la contribution économique territoriale (CET) qui remplace la taxe professionnelle. La CET n'est pas due par les petites entreprises mais la CFE peut les concerner.

La taxe foncière est un autre impôt que la CFE et ne vise que les propriétaires alors que la CFE vise les exploitants.

Toute personne qui détient un immeuble dans une commune et qu'il l'utilise pour son activité professionnelle doit déclarer son activité dans cette commune pour être taxé à la CFE.

Quel est le champ d'application de la CFE ?

Toutes les activités fiscales sont en principe assujetties à cet impôt.

La location meublée et l'activité parahôtelière, même non professionnelle, est en principe assujettie à la CFE mais il y a des cas d'exonération.

Les cas d'exonération de la CFE sont visés à l'article 1459 du CGI :

"1° Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d'ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique ;

2° Les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables ;

3° Sauf délibération contraire de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale doté d'une fiscalité propre :

b. Les personnes qui louent en meublé des locaux classés dans les conditions prévues à l'article L 324-1 du code du tourisme, lorsque ces locaux sont compris dans leur habitation personnelle ;

c. Les personnes autres que celles visées aux 1° et 2° du présent article ainsi qu'au b qui louent ou sous-louent en meublé tout ou partie de leur habitation personnelle."

Il y a donc 4 cas d'exonération possibles avec 2 cas de droit et 2 cas sous réserve de décision contraire de la collectivité locale.

Les cas d'exonération de droit sont :

1) la location accidentelle d'une partie de la résidence personnelle, meublé ou pas.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable,

Les cas d'exonération sous réserve de décision contraire :

3) la location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle,

4) tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle.

1) La location accidentelle d'une partie de sa résidence personnelle

La location est accidentelle même si elle dure plus d'un an, du moment qu'elle ne se renouvelle pas, et du moment qu'elle ne dure pas plusieurs années successives.

La location n'est pas accidentelle si elle se renouvelle plusieurs fois, même sur plusieurs années différentes et à des périodes différentes.

2) la location meublée à une personne qui en fait sa résidence principale, sous réserve d'un loyer raisonnable

L'habitation principale s'entend du logement où le redevable réside habituellement.

Mais il peut s'agir d'une pièce jamais occupée par le loueur ou d'un étage d'une maison qui en comporte plusieurs.

Il n'y a pas de définition du loyer raisonnable. Mais la doctrine administrative donne une telle définition indicative pour le régime d'exonération d'impôt sur le revenu de certaines locations visées à l'article 35 bis I du CGI : 138 € ou 187 € (Ile de France) par m² par an en résidence principale.

3) La location de meublé classé si le meublé est dans la résidence personnelle

Le logement doit être classé au sens du code du tourisme.

4) Tout autre cas de location meublée de la résidence personnelle

Le cas visé est celui d'une location meublée qui n'est pas classée comme meublé de tourisme, par exemple la chambre d'hôtes avec les prestations au sens du code de tourisme ou sans prestation.

Remarque sur la notion de résidence personnelle

Dans les cas 1, 3 et 4, l'exonération suppose de louer tout ou partie de sa résidence personnelle.

Une résidence personnelle est une résidence principale ou secondaire. Donc il faut que le loueur y habite, même de temps en temps, pour avoir droit à l'exonération. Cela exclut la location des habitations où le loueur n'habite jamais et où en conséquence il ne paie jamais la taxe d'habitation.

Il y a un lien entre la CFE et la taxe d'habitation.

Comme le loueur habite, même ponctuellement, dans les lieux, il est tenu de payer la taxe d'habitation. En contrepartie il peut échapper à CFE

Si le loueur affecte le bien toute l'année à l'activité, il échappe à la taxe d'habitation mais en contrepartie il n'échappe pas en principe à la CFE.

Mais dans certains cas, il peut quand même se retrouver dans une situation où il doit payer les deux taxes, notamment si la collectivité locale a exclu l'exonération prévue au cas 3 ou 4.

Dans le cas 2, il échappe à la fois à la taxe d'habitation et à la CFE.

Le Conseil d'Etat a considéré qu'une location de chambre d'hôtes ne pouvait échapper à la CFE si la chambre d'hôtes étaient mise en location toute l'année car alors, le loueur ne l'occupant jamais, elle ne pouvait pas être considérée comme sa résidence personnelle (CE 9e-10e ch. 9-10-2019 n° 417676, min. c/ Mme B. : RJF 1/20).

Cette décision est très critiquable car, par principe, le loueur chambre d'hôtes loue une pièce de sa résidence. Et peu importe que la chambre soit mise en location toute l'année.

Mais le Conseil d'Etat, en forçant la lettre du texte, a voulu aligner le cas d'exonération de CFE sur celui d'assujettissement à la taxe d'habitation. Si le loueur de chambre d'hôtes met la chambre en location toute l'année, il échappe à la taxe d'habitation mais ne peut pas éviter la CFE. Si le loueur de chambre d'hôtes conserve le droit d'utiliser la chambre une partie de l'année, il doit être assujetti à la taxe d'habitation sur cette chambre mais il peut éviter la CFE si la collectivité n'a pas exclu le cas d'exonération n°4.

Quel est le régime en taxe foncière des meublés et des parahôteliers ?

La taxe foncière est due par tous les propriétaires d'immeubles, y-compris en principe pas les propriétaires qui sont aussi exploitants d'une activité de meublé de tourisme et de parahôtellerie.

Il existe un régime d'exonération dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) prévu à l'article 1383 E bis du CGI pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, sous réserve d'une décision de la collectivité locale.