Il y a un espoir d'obtenir un crédit d'impôt pour les investisseurs qui ont engagé des dépenses avant 2019 en vue d'exploiter un meublé de tourisme en Corse.

Rappel des épisodes précédents

Le régime initial

Le crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC) existe depuis 2002.

Il a été inséré à l'article 244 quater E du Code général des impôts (CGI) par la loi n° 2002-92 du 22 janvier 2002 relative à la Corse.

Il s'agit d'une mesure incitative visant à favoriser l'activité économique en Corse, en permettant aux investisseurs de bénéficier d'un avantage fiscal.

Le dispositif s'adresse principalement aux petites et moyennes entreprises relevant d'un régime réel d'imposition réalisant un investissement en Corse en vue de développer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale.

Ce dispositif s'applique notamment aux investissements neufs dans le secteur hôtelier.

Il est admis que les entreprises de meublé touristique relève de ce secteur sous réserve que soient fournis aux clients touristes des services parahôteliers suffisants.

Il peut permettre notamment aux investisseurs de récupérer rapidement 30 % du coût de la construction d'un logement destiné à l'activité professionnelle de meublé touristique, sous certaines réserves prévues par le texte, et notamment d'affecter le bien à cette activité pendant au moins 5 ans.

Initialement, ce dispositif de faveur était réservé aux investissements réalisés entre le 1er janvier 2002 et le 31 décembre 2011. Or, sa durée a été prolongée deux fois.

Tout d'abord, l'article 39 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 a étendu sa durée jusqu'au 31 décembre 2016.

Ensuite, une deuxième prorogation jusqu'au 31 décembre 2020 a été prévue à l'article 78 de la seconde loi de finances rectificative pour 2014.

L'amendement excluant les meublés touristiques du CIIC

Le 5 octobre 2018, M. Jean-Félix ACQUAVIVA a présenté un amendement n° I-893 au projet de loi de finances pour 2019 visant à modifier l'article 244 quater E du Code général des impôts, en vue d'exclure les meublés de tourisme des activités pouvant prétendre au crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC).

Un amendement (n° 1574) strictement identique a été ensuite déposé par la Commission.

Repris à l'article 22 de la loi de finances pour 2019 (loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019), il a exclu du bénéfice du CIIC les investissements permettant l'exploitation d'une activité de gestion et de location de meublés de tourisme et plus précisément, ceux qui ont été réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Article 22. - I. - Le I de l'article 244 quater E du CGI est ainsi modifié :
1° Après le a du 1°, il est inséré un a bis ainsi rédigé :
« a bis. la gestion et la location de meublés de tourisme situés en Corse ; »
2° Le premier alinéa du 3° est complété par les mots : «, à l'exclusion des meublés de tourisme ».
II. - Le I s'applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Le texte initial a finalement été modifié, pour prévoir l'exclusion de l'activité de location de meublé de tourisme pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019.

Le motif de la réforme

Dans le texte officiel de présentation de l'amendement à l'Assemblée Nationale (pièce 1), il est indiqué :

"Le Crédit d'impôt pour certains investissements réalisés et exploités en Corse (CIIC) est une mesure fiscale importante en faveur des petites et moyennes entreprises (…)

Cependant, cette mesure a clairement été détournée pour bon nombre de promoteurs immobiliers ou sociétés de gestion patrimoniale qui présentent le CIIC à grand renfort de publicités, comme je cite – "un formidable outil d'investissement immobilier au service de l'optimisation fiscale" qui faciliterait les investisseurs "désireux d'acquérir un bien immobilier en Corse et dédié à la location saisonnière avec services parahôteliers". Dans les faits, ce CIIC a permis un abattement de 30 % pour la construction d'une résidence secondaire, destinée à la location meublée, sur une durée minimum de 5 ans.

Ainsi, on peut aisément dire que le CIIC a grandement participé au phénomène de spéculation immobilière et de dépossession foncière à l'œuvre sur l'île, au détriment des finances publiques et de la population insulaire pour qui il est difficile de se loger ou d'accéder à la propriété, à cause de la flambée des prix. Pour rappel, le taux de résidence secondaire est de 37,2 % en Corse alors qu'il est de 9,6 % en France."

Les réponses ACQUAVIVA

Dans une première réponse publiée le 12 mars 2019 (question n° 15262 ), il est indiqué notamment :

"Par suite, les meublés de tourisme acquis par l'entreprise dans le cadre d'un contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu avant le 1er janvier 2019 seront éligibles au CIIC dès lors que ceux-ci sont achevés au 31 décembre 2020. Pour les biens fabriqués par l'entreprise elle-même, le paragraphe 490 du même BOFIP précise que « la date à retenir est celle de l'achèvement du bien ». Il en résulte que, les constructions achevées à compter du 1er janvier 2019 ne sont pas éligibles au CIIC. Néanmoins, pour les entreprises ayant conclu des contrats de construction avant le 1er janvier 2019 portant au moins sur le gros œuvre, hors d'eau et hors d'air, et ayant effectué une déclaration d'ouverture de chantier avant cette même date, il sera également admis que la date de conclusion du contrat correspond à la date de réalisation de l'investissement pris dans son ensemble dès lors que celui-ci est achevé au 31 décembre 2020."

Dans une deuxième réponse publiée le 30 avril 2019 (question n° 18137), il est indiqué notamment :

"En complément de la réponse à la question écrite n° 15262, il est précisé que par tempérament, lorsque le contrat de vente en l'état futur d'achèvement n'a pu intervenir avant le 1er janvier 2019, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation, prévu à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation, signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018 seront également éligibles au CIIC dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020."

Caractère inconstitutionnel de la réforme

Selon moi, cette disposition légale est discriminatoire puisqu'elle maintient le droit au crédit d'impôt pour les chambres d'hôtes et l'exclut pour les meublés de tourisme en vue d'évincer les investisseurs continentaux et pour lutter contre la "dépossession foncière".

La décision du Conseil d'Etat

Un recours pour excès de pouvoir a été engagé contre la deuxième réponse Acquaviva, non en vue de l'annuler, mais en vue d'obtenir l'abrogation de cette réforme comme étant inconstitutionnelle.

Mais le Conseil d'Etat n'a pas pris en compte cette demande d'action en inconstitutionnalité, tout en annulant la réponse, ce qui n'était pas en fait l'objectif recherché, dans une décision du 27 septembre 2019 (n° 432067).

Un nouvel amendement

Le texte

Mais, suite à cette annulation, le député Acquaviva a introduit dans la loi de finances pour 2020 un nouveau texte en vue de rétablir le principe contenu dans la réponse annulé. Ce nouveau texte est intéressant car il pourrait permettre selon moi à certains investisseurs ayant déjà réalisé des démarches en 2018 pour établir leur entreprise de meublé de tourisme de bénéficier finalement du crédit d'impôt.

Ce texte a été intégré dans la version du projet de loi de finances adopté par l'Assemblée Nationale à l'article 13 decies. Mais il ne s'agit pas encore du texte définitif.

Ce texte prévoit :

Le II de l’article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 est complété par deux phrases ainsi rédigées :

« Le I ne s’applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l’engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018, et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. À titre transitoire, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l’objet d’un contrat préliminaire de réservation prévu à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation, signé et déposé au rang des minutes d’un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018, sont éligibles au crédit d’impôt prévu à l’article 244 quater E du code général des impôts dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. »

Un possible droit au crédit pour les personnes ayant pris un engagement avant la réforme

Le texte rétablit le droit pour les investisseurs ayant signé un contrat préliminaire de réservation enregistré avant le 31 décembre 2018 de bénéficier du crédit d'impôt.

Mais il indique également que ce texte d'exclusion des meublés de tourisme ne s'applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018 et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020.

Sur ce point il est intéressant de citer le rapport de la Commission des finances du Sénat :

"Votre rapporteur général considère qu'il est légitime de permettre aux contribuables qui ont signé un contrat préliminaire de réservation avant le 31 décembre 2018 de pouvoir bénéficier du CIIC. Ceux-ci ont en effet pris un engagement ferme avant que le législateur ne remette en cause l'éligibilité de leur investissement au dispositif de crédit d'impôt.

Cependant, la rédaction du présent article va au-delà de ce seul cas et étend le dispositif à l'ensemble des engagements antérieurs au 31 décembre 2018 dont les contribuables peuvent se justifier.

Si la formulation actuelle de l'article laisse à l'administration fiscale le soin de qualifier les engagements antérieurs ouvrant droit au crédit d'impôt, une restriction aux seuls engagements contractés dans le cadre de contrats préliminaires de réservation pourrait avoir pour conséquence de faire persister une situation d'insécurité juridique pour les autres types d'engagement dont les contribuables pourraient se prévaloir."

Donc selon moi, toute personne qui peut justifier qu'il a pris l'engagement de réaliser un investissement avant la fin de l'année 2018 peut bénéficier du crédit d'impôt. Il ne s'agit pas nécessairement des cas de conclusion d'un accord de réservation enregistré mais de tous les cas d'engagement. Le problème est d'être capable de le prouver.

Pour les meublés de tourisme qui ont commencé leur investissement seulement en 2019 sans prendre d'engagement en 2018

S'agissant des exploitants de meublé de tourisme qui ont commencé leur investissement en 2019, et sans s'être engagé en 2018, et si le bien est achevé avant fin 2020, ils peuvent demander selon moi quand même à bénéficier du crédit d'impôt en faisant valoir l'inconstitutionnalité du texte. Mais à ce jour, aucune décision n'est venue confirmer ma position et je ne peux garantir le succès d'un contentieux sur ce point.

Dernière minute (6 janvier 2020).

Le texte figure bien à l'article 57 de la loi de finances publiée au JO :

Article 57. - Le II de l'article 22 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 est complété par deux phrases ainsi rédigées : « Le I ne s'applique pas aux investissements que le contribuable justifie avoir pris l'engagement de réaliser avant le 31 décembre 2018, et dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. À titre transitoire, les investissements effectués dans des meublés de tourisme ayant fait l'objet d'un contrat préliminaire de réservation prévu à l'article L 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts des entreprises au plus tard le 31 décembre 2018, sont éligibles au crédit d'impôt prévu à l'article 244 quater E du CGI dès lors que ces investissements sont achevés au 31 décembre 2020. »

Le 8 février 2018, le Conseil Constitutionnel a déclaré inconstitutionnelle l'obligation imposée au loueur en meublé de s'inscrire au registre du commerce pour relever du régime du loueur en meublé professionnel, avec effet immédiat.

Inaction fautive du législateur et des organismes publics

Suite à cette décision, le législateur n'a rien fait pendant plus d'un an et demi pour modifier le texte.

C'est ainsi que, toujours à ce jour, et notamment sur le site Internet officiel de l'Etat, LEGIFRANCE, le code général des impôts mentionne cette obligation à l'article 155 IV.

Sur renvoi de l'article L 611 -1 du code de la sécurité sociale, l'immatriculation figure toujours à ce jour parmi les conditions d'assujettissement des loueurs en meublé au régime des travailleurs indépendants.

Les services fiscaux ont toutefois tenu compte de cette décision, un an après, en modifiant leur doctrine le 20 mars 2019 pour indiquer que la condition d'inscription devait être considérée comme ne s'appliquant plus depuis la décision du Conseil Constitutionnel du 8 février.

Mais sur son site Internet l'URSSAF continue à ce jour de considérer que cette condition est toujours en vigueur et l'URSSAF exige toujours l'inscription au RCS pour tous les loueurs en meublé qui cherchent à s'affilier au régime des travailleurs indépendants (sauf s'ils optent pour le régime général). Ainsi l'URSSAF viole la Constitution depuis près de 2 ans.

Le projet de loi de finances pour 2020 prévoit de supprimer la condition d'immatriculation

Mais dans le projet de loi de finances pour 2020 suite à un amendement inspiré par Bercy à M. GIRAUD, il est prévu l'abrogation du texte inconstitutionnel.

Curieusement, il est prévu que la modification du texte ne s'applique qu'à compter du 1er janvier 2020 alors que la décision d'inconstitutionnalité était d'application immédiate.

Selon moi, cette modification tardive du texte n'est pas opposable aux contribuables qui auraient intérêt à faire valoir leur absence d'immatriculation pour s'opposer à l'application du régime des loueurs en meublé professionnel, du moins au titre des années 2018 et 2019.

L'URSSAF ne fait rien et met les loueurs en meublé dans l'impossibilité de s'affilier

Curieusement, le législateur n'a pas prévu de modifier l'article L 611-1 du code de la sécurité sociale qui renvoie à cette condition.

Selon moi, les loueurs en meublé immatriculés au registre du commerce peuvent faire valoir le caractère inconstitutionnel du texte et refuser l'assujettissement.

Donc seuls les exploitants de meublé de tourisme qui dépassent 23 K€ de chiffre d'affaires doivent s'affilier à l'URSSAF.

Mais en pratique, ces professionnels ne peuvent pas s'affilier car l'URSSAF leur impose, dans ses procédures, de s'immatriculer au registre du commerce, ce qui est inconstitutionnel !

Le seul moyen de s'immatriculer sans s'inscrire au registre du commerce est d'opter pour le régime général, mais ce moyen ne devrait être qu'une option et non un régime obligatoire, et par ailleurs, cette option n'est possible que pour les professionnels dont le chiffre d'affaires ne dépasse pas 82 800 €.

De plus, à ce jour l'URSSAF n'a pas jugé utile de publier une circulaire pour expliciter les conditions d'application du régime social du loueur en meublé, de sorte qu'en pratique, les agents sur le terrain se révèlent incapables de répondre aux questions des loueurs en meublé.

Il est temps que l'URSSAF réagisse et prenne en compte la décision du Conseil Constitutionnel.

Texte de loi en projet (après première lecture à l'Assemblée Nationale)

Article 50 septies :

I. – Le 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts est ainsi modifié :
1° Au premier alinéa, le mot : « trois » est remplacé par le mot : « deux » ;
2° Le 1° est abrogé.
II. – Le 2 du IV de l’article 155 du code général des impôts, dans sa rédaction résultant du I du présent article, s’applique aux revenus et profits perçus ou réalisés à compter du 1er janvier 2020.

Dernière minute au 8 janvier 2020 : le texte fiscal a été définitivement adopté par la loi de finance pour 2020

Il est assez délirant que la loi prévoit un effet au 1er janvier 2020. C'est inconstitutionnel car une décision du Conseil Constitutionnel est d'effet immédiat et la loi ne peut déroger à ce principe.

Comme le texte adopté renvoie à une date d'effet au 1er janvier 2020, cela pourrait servir à ceux qui y ont intérêt à revendiquer le régime LMNP en 2018 et 2019 en l'absence d'insciption au RCS, en partant du principe que la condition d'inscription était toujours obligatoire selon la loi avant 2020, en rappelant qu'à ce jour la doctrine administrative prévoit toujours un effet à la date de la décision.

Mais l'opposabilité de cette date de report prévue dans la loi ne me paraît pas certaine, s'agissant d'un texte inconstitutionnel.

La plus-value immobilière privée réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée, à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années, et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale.

Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.

Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 1er février 2012.

Cette exonération suppose la vente d'un bien affecté à l'habitation. Elle ne peut pas s'appliquer à la vente d'un bien utilisé pour une activité professionnelle.

Selon moi un bien affecté à une activité de location meublée peut bénéficier de cette exonération. Un bien reste un logement, un bien à usage d'habitation, même s'il est loué meublé, et même dans le cadre d'un meublé court séjour, du moment que la location meublée n'inclut pas les services parahôteliers d'une activité commerciale.

Cela suppose que la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, ce qui est le cas des LMNP. Mais ce n'est pas le cas des LMP.

Depuis décembre 2019, les mairies peuvent demander aux sites Internet la liste des loueurs de meublé de tourisme

Les communes de plus de 200 000 habitants qui ont mis en œuvre la procédure d'enregistrement des loueurs en meublé par internet peuvent adresser une demande d'information par année civile aux plateformes internet portant sur les locations de meublés de tourisme de l'année en cours et celles de l'année civile précédente (art. R 324-2-I et R 324-3 du code du tourisme).

Ces informations portent sur :

- l'adresse du local meublé ;
- le numéro de déclaration,
- le nombre de jours au cours desquels ce meublé a fait l'objet d'une location par l'intermédiaire du site.

Sont concernées les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que la Petite Couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne).

Cela résulte du décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019.

Cette nouvelle obligation devrait permettre aux grandes villes de contrôler plus efficacement le développement souvent illicite des locations meublés touristiques.

L'article 22 de la loi de finances pour 2019 a exclu les loueurs en meublé du régime de faveur du crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC) pour les "investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019".

Ce crédit d'impôt est un régime de faveur visant à encourager certains investissements en Corse. Ce dispositif doit prendre fin en 2020. Mais le dispositif est donc supprimé par anticipation fin 2018 pour les meublés de tourisme.

Cette suppression a "pris à revers" de nombreux investisseurs qui avaient déjà engagé des dépenses en 2018.

Selon moi l'exclusion des meublés de tourisme est inconstitutionnelle pour deux raisons.

Tout d'abord il s'agit d'une discrimination, d'une atteinte au principe d'égalité des citoyens devant l'impôt.

Ensuite, il s'agit d'une atteinte au principe de confiance légitime, ou plus exactement d'une atteinte à une situation légalement acquise et sans motif légitime.

Un recours en justice est d'ores et déjà engagé pour annuler ce texte et il est vraisemblable que l'annulation soit obtenue avant la fin de l'année 2019.

Chers amis,

Je sais que vous l'attendez tous : ma nouvelle journée de formation spéciale location meublée et parahôtellerie. Elle se tiendra le mercredi 6 novembre à Paris de 9 h à 17 h 30.