Dans son rapport du 19 juillet 2024 intitulé "propositions de réformes de la fiscalité locative" et portant en fait essentiellement sur le régime fiscal de la location meublée, Mme le MEUR transmet incidemment de nombreuses informations statistiques sur les entreprises de location meublée. Mais il apparaît que certaines informations sont manquantes, ce qui aboutit à influencer la réforme envisagée.

Les principales informations statistiques

En 2020, il y avait 6 602 442 logements loués nus en résidence principale et 993 309 logements loués meublés en résidence principale.

"La proportion de meublés à Paris et en petite couronne pourrait donc atteindre, à la date du présent rapport, respectivement 30 % et 22 %. A Paris, selon cette tendance, un tiers de l’offre locative privée sera donc bientôt proposée meublée."

"Les loyers des logements meublés sont supérieurs de 10 % à 20 % à ceux des logements semblables loués nus."

"Le chiffre d’un million de logements meublés de tourisme revient régulièrement dans les publications médiatiques. Cette estimation ne semble pas avoir d’autre source qu’une étude du cabinet PwC pour la société AirBnb, publiée en octobre 2023.1 Cette étude, ayant pour objet de relayer l’argumentaire de lobbying d’AirBnb, estimait donc à un million le nombre de meublés de tourisme, tout en précisant que : 48 % d’entre eux seraient des résidences principales louées occasionnellement (en estimant comme « occasionnelle » une occupation jusqu’à 120 nuitées par an) ; 44 % d’entre eux seraient des résidences secondaires louées occasionnellement, mais pour lesquelles la limite de 120 nuitées ne s’applique pas ; parmi celles-ci, seulement 8 % d’entre eux seraient des logements dédiés uniquement à la location de courte durée (et dépassant le critère retenu de 120 nuitées par an).

Les données fournies à la mission montrent que le nombre de logements mis en location sur les plateformes de réservation (ce qui n’inclut donc pas les logements pouvant être loués par d’autres biais – offices de tourisme locaux, bouche à oreilles, etc.) est passé de 855 000 en 2019 à 1 190 000 en 2023.

Selon ADN Tourisme, il existe en France 186 000 meublés de tourisme classés, au 31 décembre 2022, en progression de 11 % par rapport à 2021. La majorité des meublés sont classés 3 étoiles ou 2 étoiles

S'agissant uniquement des LMNP, il y avait en 2021 environ 1 million d'exploitants (source DGFIP) contre 4,7 M de propriétaires déclarant des revenus fonciers.

Sur le 1 020 000 LMNP, il y avait en 2021 près de 600 000 micro BIC normal, 120 000 micro BIC classés et près de 300 000 au réel.

Remarque personnelle : curieusement, les micros classés ne représentent que 16 % du total des micro.

68 % des contribuables en régime BIC réel ne sont pas imposés sur leurs revenus locatifs (car ils sont en perte et grace à la déduction des amortissements), contre seulement 14 % de ceux imposés en régime foncier.

"En 2016, le rapport de l’IGF/IGEDD estimait que l’existence, pour les revenus de la location meublée, d’un régime fiscal distinct du régime applicable aux revenus de la location nue, représentait un manque à gagner pour les finances publiques, toutes choses égales par ailleurs, de l’ordre de 330 à 380 M€, dont les deux tiers résultent de la règle de l’amortissement."

L'absence de réforme en l'absence d'information

Dans ce rapport, il n'y a aucune statistique sur les LMP. C'est sans doute la raison pour laquelle, il est prévu de conserver ce régime. Comme la DGFIP ne sait pas calculer les effets de la suppression du régime LMP, il a été décidé de le garder !

De même, le rapport constate qu'il n'est pas possible de connaître les statistiques permettant de distinguer entre les meublés court séjour et les meublés de longue durée, car il n'y a pas de statistiques sur ces deux modes d'exploitation. En conséquence, la réforme proposée ne fait pas de distinction !

"Au cœur de l’analyse se trouvent les paramètres fiscaux susceptibles de variations, détaillés supra. Certains, tels que les taux d'abattement appliqués dans le cadre du régime micro (…) A l’inverse, d’autres paramètres ne sont pas, en l’état, quantifiables par la direction de la législation fiscale (DLF). C’est notamment le cas de l’évaluation séparée de la location touristique de courte durée et de la location de meublé de longue durée. Ces deux modes de location ne peuvent être distingués au sein des revenus déclarés en BIC, que ce soit en régime micro ou réel (hormis concernant les meublés classés déclaré au régime micro, avec l’abattement de 71 %, qui relèvent nécessairement d’une activité de courte durée). Par conséquent, il n’est possible que donner une fourchette large des effets fiscaux (et donc budgétaires) d’une discrimination entre ces deux activités ; (…)" (page 55 du rapport).

Donc, en résumé, il est envisagé de réformer en profondeur le régime fiscal de la location meublée, qui concerne plus d'un million d'exploitants, mais comme on ne connaît pas les effets budgétaires de certaines pistes de réforme, elles sont exclues.

Les services fiscaux viennent de modifier la définition de la parahôtellerie au sens de la TVA. Voir l'extrait ci-après (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 n° 60).

Dans certaines communes, les résidences secondaires sont surtaxées.

Un rapport de la DGFIP de juin 2024 donne des statistiques :

Le 1er vote de la loi LE MEUR au sénat donne le résultat suivant (sauf erreur) :

C'est moins pire que le texte voté par l'Assemblée Nationale.

Mais surtout le texte prévoit deux bonnes nouvelles :

Les règles de la loi de finances pour 2024 ne s'appliqueraient pas pour 2023.

Les nouvelles règles de la loi LE MEUR ne s'appliqueraient qu'en 2025.

Donc les sénateurs ont intégré le respect de la Constitution sur la non-rétroactivité des lois fiscales quand rien ne justifie son application rétroactive (en fait c'est un amendement inspiré par le gouvernement).

A suivre, car il faut attendre le texte final.

Le texte du sénat

I. – Le code général des impôts est ainsi modifié :
A. – L’article 50‑0 est ainsi modifié :
1° Le 1 est ainsi modifié :
a) Au 1°, les mots : « aux 2° et » sont remplacés par le mot : « au » ;
b) Le 1° bis est ainsi rédigé :
« 1° bis 23 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens de l’article L. 324‑1‑1 du code du tourisme, autres que ceux mentionnés aux 2° et 3° du III de l’article 1407 du présent code ; »
c) Les cinquième à treizième alinéas sont remplacés par trois alinéas ainsi rédigés :
« Lorsque l’activité d’une entreprise se rattache à plusieurs catégories définies aux 1°, 1° bis et 2°, le régime défini au présent article n’est applicable que si le chiffre d’affaires hors taxes global de l’entreprise respecte la limite mentionnée au 1° et si le chiffre d’affaires hors taxes afférent aux activités mentionnées aux 1° bis et 2° est inférieur ou égal aux limites respectives mentionnées aux mêmes 1° bis et 2°.
« Le résultat imposable, avant prise en compte des plus ou moins‑values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1°, d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €.
« Les plus ou moins‑values mentionnées au cinquième alinéa sont déterminées et imposées dans les conditions prévues aux articles 39 duodecies à 39 quindecies, sous réserve des dispositions de l’article 151 septies. Pour l’application de la première phrase du présent alinéa, les abattements mentionnés au sixième alinéa sont réputés tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire. » ;
d) Au quatorzième alinéa, après les mots : « au présent 1 », sont insérés les mots : « , à l’exception du seuil prévu au 1° bis, » ;
2° Au a du 2, le mot : « quatrième » est remplacé par le mot : « cinquième » ;
B. – Au premier alinéa du III de l’article 151‑0, le mot : « douzième » est remplacé par le mot : « septième ».
II. – Le présent article s’applique aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025.
Amdt n° 161
III (nouveau). – Pour l’imposition des revenus perçus en 2024, l’article 50‑0 du code général des impôts s’applique dans sa rédaction antérieure à celle résultant de l’article 45 de la loi n° 2023‑1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

Je propose ci-après les extraits de la discussion du Sénat sur la loi LE MEUR à propos des réformes fiscales contenues dans cette loi. Notez en particulier la remarque sur l'absence d'étude d'impact sur la réintégration des amortissements dans les plus-values.