Je renvoie ci-joint à la lecture d'un article de la revue CAPITAL qui semble indiquer que la société Pierre et Vacances, pourtant cotée en Bourse, aurait, comme tant d'autres, recouru à la pratique dite des fonds de concours consistant à faire des grosses marges à la vente de ses biens tout en proposant une rentabilité apparente intéressante, mais ce qui implique des loyers excessifs au regard de la rentabilité réelle des résidences vendues.

A long terme le risque est que, si les ventes s'arrêtent ou si les loyers ne sont pas sensiblement diminués, les déficits struturels de l'exploitatation des résidences entraînent la faillite de la société.

http://www.capital.fr/enquetes/derapages/temps-de-chien-pour-pierre-vacances-815735/%28offset%29/1

Je recommande un site d'information sur les résidences services, vu du coté des investisseurs.

http://www.enqueteouverte.info/residencesdetourisme/

voir aussi

http://www.kisskissbankbank.com/residences-de-tourisme-placement-toxique

Je précise que je n'ai eu aucun rôle dans la création de ce site et que je l'ai découvert récemment.

Ce site fonctionne grâce à des contributions : il faut le soutenir en faisant un don.

Vous pouvez aussi contacter les journalistes pour faire part de vos expériences.

C'est l'intérêt de tous qu'une information de qualité soit diffusée.

Vous pouvez rajouter votre résidence sur une carte de France des résidences à problème. A vous de jouer.

Vous avez fait un investissement de défiscalisation immobilière et vous avez été victime d'une tromperie grossière, pouvez-vous mettre en cause le notaire et l'attaquer en responsabilité ?

La réponse est généralement oui.

Le notaire est même souvent l'intervenant du package fiscal le plus facile à attaquer.

La première raison tient au fait que les notaires sont toujours solvables.

Si vous attaquez le promoteur ou l'officine qui vous a vendu le produit, le risque est que, même si vous gagnez en justice vous ne soyez jamais payé car ces intervenants sont souvent insolvables ou mal assurés.

En revanche le notaire est toujours assuré. Et même si l'assurance ne peut pas jouer, vous pouvez vous retourner contre la caisse de garantie des notaires.

Les promoteurs spécialisés en défiscalisation immobilières et les officines qui travaillent pour eux font souvent de belles promesses à leurs clients. Ils promettent des loyers"garantis", un financement assuré par l'économie d'impôt, une plus-value "garantie" en cas de revente, etc.

Ces promesses ne sont pas seulement faites en paroles. Elles sont écrites sur les plaquettes commerciales du programme ou sur l'étude patrimoniale réalisée par l'officine. Très souvent, l'officine réalise une simulation chiffrée pour mettre en évidence le gain financier permis par l'investissement. La simulation est établie à partir d'un tableur. Il suffit de rentrer quelques informations propres à l'investisseur et le commercial sort son étude chiffrée et personnalisée.

Quelques temps plus tard, les promesses mirifiques ne se réalisent pas : le bien ne peut pas être loué ou alors il est loué à un loyer nettement inférieur. Le taux d'intérêt réel est supérieur à celui qui avait été mentionné dans la simulation, par exemple parce qu'il s'agit d'un taux variable. Le gain fiscal promis est perdu, parfois à cause de l'absence de location. Le prix de revente du bien s'avère nettement inférieur au prix d'achat.

L'arnaque est plus ou moins importante et évidente, selon les cas.

L'arnaque est évidente par exemple quand la simulation se base sur un rendement locatif totalement gonflé, sans rapport avec le marché locatif réel ou sur la rentabilité réelle de la résidence hôtelière (cas des fonds de concours). Souvent la simulation a sous-estimé les charges du bien.

Le caractère dangereux du schéma est accentué par le financement bancaire à 100 %. Les investisseurs n'ont pas les recettes locatives suffisantes pour payer les échéances bancaires. Ils sont prix en ciseaux entre les loyers inférieurs à ceux prévus et les échéances bancaires supérieures à celles prévues.

L'arnaque est surtout flagrante quand le promoteur et l'officine ont "survendu" l'investissement en le parant de toutes les vertus, quand ils se sont fait passer pour des conseils en gestion du patrimoine et qu'ils ont présenté l'appartement vendu comme l'investissement idéal.

Les articles se multiplient dans la presse financière pour conseiller aux futurs retraités un placement soit disant recommandé pour préparer sa retraite : l'immobilier locatif, notamment type LMNP dans une résidence étudiante ou un EPHAD. Certains journalistes semblent subir l'influence de leurs annonceurs.

D'abord, il faut rappeler que ce type d'investissement n'est pas liquide. Une fois l'argent investi, vous ne pourrez pas le récupérer car il est difficile de revendre ce type d'appartements.

Donc, le moins que l'on puisse dire est que les placements de ce type ne sont pas indiqués pour préparer sa retraite. Pour un retraité, un bon placement c'est un placement liquide, car en cas de maladie ou de difficulté personnelle, il peut avoir besoin de son épargne.

Ensuite, ce type de placement est dangereux. Il existe de très nombreux cas de gestionnaire de résidence qui ont fait faillite et qui ont cessé de payer les loyers du bail commercial. L'existence du bail commercial n'est pas du tout un gage de sécurité. Pour un retraité, il ne paraît pas sérieux de choisir un placement risqué. Le rendement locatif est incertain.

De plus, le placement n'est pas diversifié. Le placement est d'autant plus risqué qu'il est concentré sur un type de résidence et un type de bien. Si un futur retraité veut placer des fonds sur l'immobilier locatif, son intérêt est de diversifier le placement, et donc les risques encourus, en choisissant d'acheter des titres de plusieurs SCPI ou de foncières cotées en bourse. L'immobilier boursier fait peur, à tort à mon avis, il est bien plus sûr que l'immobilier locatif en investissement direct.

Enfin, ce n'est pas un placement sans souci. Il faudra s'en occuper, participer aux assemblées de copropriétaires, suivre la rentabilité de l'exploitant, etc.

La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.

1 La défiscalisation est initiée par les lobbys

Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.

Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.

Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait. C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.

Je suis consulté par des investisseurs qui reçoivent des propositions d'avenant à leurs baux, suite à la faillite de leur exploitant.

L'exploitant utilise souvent le chantage de la perte des avantages fiscaux pour faire croire aux investisseurs qu'ils doivent impérativement signer l'avenant imposant une baisse des loyers.

Il est indiqué : "si vous ne signez pas vous perdez votre réduction d'impôt."

Ce chantage est une pure tromperie.

La perte de l'avantage fiscale suppose l'absence de location or tant que le bail n'est pas résilié la location continue et les loyers prévus initialement doivent être versés.

Même en cas de résiliation du bail, en cas de défaillance de l'exploitant, les propriétaires ont un an pour trouver un nouvel exploitant.

Une décision récente du TGI de Créteil (14 mai 2012 n° 10/10211) mérite d'être signalée en matière de responsabilité de l'expert-comptable et du notaire dans un schéma de défiscalisation.

En l'espèce, un couple avait constitué deux sociétés afin d'acquérir des appartements dans des résidences hôtelières sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP).

Deux études notariales ont été en charge des actes notariés pour l'acquisition des appartements.

Un cabinet d'expertise comptable s'est vu confier la comptabilité et les déclarations fiscales des deux sociétés.

Les deux sociétés ont fait l'objet d'un contrôle fiscal.

A l'issue de ce contrôle et après une transaction, les services fiscaux ont mis à la charge du couple des rappels d'impôt sur le revenu pour 32 712 euros et à la charge des sociétés des rappels de TVA pour 45 529 euros.

Les services fiscaux ont remis en cause la réalité de certaines prestations, faute de justificatifs sérieux.

Le couple et leurs deux sociétés ont intenté une action en justice contre l'expert-comptable et contre le notaire pour obtenir l'indemnisation du préjudice résultant du redressement fiscal.

Le juge n'a pas retenu la responsabilité du notaire. Il a en revanche condamné l'expert-comptable à rembourser au couple et à leurs sociétés l'intégralité des rappels fiscaux.

Cette décision a donné lieu à un appel.

Le TGI de Créteil me paraît avoir justement condamné le cabinet comptable. De plus, la détermination du préjudice indemnisable me paraît justifiée. En revanche, le refus de reconnaître la responsabilité du notaire est discutable et certains arguments évoqués sur ce point par le tribunal sont inexacts.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

1°) les loueurs en meublé stricto sensu.

Ils se contentent de louer des locaux meublés.

Ils sont exonérés de TVA, sauf en cas de location à un gestionnaire hôtelier.

De plus, ils bénéficient d'un régime BIC spécial, celui des loueurs en meublé.

Parmi cette catégorie, une distinction doit être opérée entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP).

2°) les prestataires parahôteliers.

Ils fournissent des prestations parahôtelières.

Ces prestations para-hôtelières regroupent :

- l'accueil ;

- le linge de maison ;

- le nettoyage des locaux ;

- les petits déjeuners.

Pour relever de cette catégorie, il faut fournir au moins trois prestations sur quatre.

Les prestataires para-hôteliers sont assujettis à la TVA et soumis au régime BIC de droit commun des hôteliers.

3°) Les loueurs en meublé de tourisme

Par ce terme, je vise les propriétaires de chambres d'hôtes, de gites ruraux, ou de meublés de tourisme, ils peuvent être considérés comme une catégorie "hybride".

En effet, ces activités de meublés de tourisme relèvent du régime des prestataires para-hôteliers si trois sur quatre des activités para-hôtelières précitées sont fournies.

Sinon ils relèvent du régime de la location en meublée stricto sensu.

Il existe une particularité. Même dans le cas où ils ne fournissent pas trois prestations para-hôtelières sur quatre, ces professionnels peuvent bénéficier du régime micro plus favorable des prestataires hôteliers.

2 Présentation générale du régime micro-BIC

2.1 Le champ d'application des deux régimes micro

Le régime micro est un régime simplifié de déclaration et d'imposition bénéficiant aux petites entreprises.

Le résultat imposable est calculé de manière forfaitaire, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation.

Ce régime s'applique à partir d'un certain seuil révisé chaque année.

Il est établi à compter du 1er janvier 2012 à :

- 81 500 euros hors taxes pour des activités de ventes et de fourniture de logement ;

- 32 600 euros hors taxes pour les autres prestations de services.

Le contribuable soumis au régime micro-BIC porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires.

L'administration fiscale calcule ensuite le résultat imposable avec un mode forfaitaire de calcul des frais.

Elle applique pour cela un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 % du chiffre d'affaires pour les activités de ventes et de fourniture de logement, et de 50 % pour les autres activités de prestations de service. Ces abattements s'appliquent avec un montant minimum de 305 euros.

Le régime micro, en plus de faire bénéficier d'un mode d'imposition simplifié, allège les obligations comptables.

La tenue d'une comptabilité complète et régulière n'est pas obligatoire, les exploitants sont notamment dispensés d'établir un bilan et un compte de résultat.

Ces obligations comptables allégées incombent aux contribuables, qu'ils aient ou non le statut de commerçant et quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.

Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, sinon il vaut mieux éviter le régime micro. C'est encore plus vrai si l'activité est déficitaire.

En conclusion, le régime micro peut être recommandé lorsque les charges réelles sont peu élevées car il est avantageux sur le plan fiscal et il permet d'avoir moins d'obligations comptables.

2.2 Application aux loueurs en meublé

La location en meublé

Le régime micro-BIC s'applique aux entreprises bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérées de cet impôt.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 32 600 euros hors taxes pour les prestations de services, y compris en principe la location meublée.

Sous le régime du micro-BIC le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 %.

Ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà de ce seuil il est en principe plus avantageux d'opter pour le régime réel.

En tout état de cause, il n'y a aucun intérêt de choisir le régime micro si l'activité est déficitaire.

Selon moi le régime micro peut s'appliquer aux LMP comme aux LMNP. Le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes peut s'appliquer à une entreprise relevant du régime micro. Cela dit, en pratique, peu de personne peuvent à la fois être LMP et relever du régime micro.

Les prestataires parahôteliers

Les prestataires parahôteliers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, mais sous le régime de droit commun.

Ces prestataires sont assujettis à la TVA.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 81 500 euros hors taxes, et qui correspond à la catégorie des activités de vente et de fourniture de logement.

L'abattement forfaitaire pour frais et charges est égal à 71 %, et non pas 50 %.

Les loueurs en meublé de tourisme

Les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 81 500 euros en 2012 (catégorie des activités de vente et de fourniture de logement), et non pas 32 600 euros.

L'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

3 Le calcul du chiffre d'affaires pour les entreprises nouvelles

Principe de base

Afin de connaitre le régime d'imposition applicable, il convient de comparer le chiffre d'affaires annuel de l'exploitation aux seuils de chiffre d'affaires dictés par la loi.

Mais en cas d'un commencement d'activité en début d'année, la règle se complique.

Le cas d'une entreprise nouvelle

Le chiffre d'affaires doit faire l'objet d'un ajustement prorata temporis, c'est-à-dire au prorata de la durée de l'exercice.

Cet ajustement est effectué en fonction du nombre de jours d'activité par rapport à 365, une année.

La même règle s'applique en cas de cessation d'activité en cours d'année.

Souvent, l'activité de loueur en meublé n'est que saisonnière, elle ne se pratique que pendant une certaine partie de l'année.

Dans ce cas, la règle de l'ajustement prorata temporis du chiffre d'affaires en cas de commencement d'activité en cours d'année ne s'applique pas.

En conséquence, si le loueur en meublé saisonnier ne dépasse pas le seuil sur l'année, il bénéficie du régime micro. Cette solution est avantageuse, car les seuils légaux (voir paragraphe 2) ne sont pas ajustés en fonction de la durée de l'activité.

Il existe une règle également dans le cas du dépassement du seuil du chiffre d'affaires en cours d'exercice (voir paragraphe 5).

4 Le régime TVA des petits loueurs en meublé

4.1Principes

Les loueurs en meublé sont exonérés de TVA.

Mais il y a deux exceptions à ce principe. Les loueurs en meublé peuvent être assujettis à TVA si :

- le loueur en meublé exerce trois prestations para-hôtelières sur quatre, c'est donc en fait un prestataire parahôtelier,

- le loueur en meublé loue à un gestionnaire qui fournit ces prestations.

Un loueur en meublé qui est en principe assujetti à TVA y échappe si son chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de la franchise de TVA qui sont identiques au seuil du régime micro (voir paragraphe 4.3).

Le loueur en meublé relevant de la franchise peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA pour échapper à l'application de la franchise.

En général, l'assujettissement à TVA est avantageux car cela permet de récupérer la TVA sur les dépenses, et notamment les constructions neuves et les travaux.

4.2 Un choix cornélien

Par principe, un contribuable ne peut pas à la fois relever du régime micro et renoncer à la franchise de TVA.

Autrement dit le régime micro implique la franchise de TVA.

Ainsi, en pratique un petit loueur en meublé qui a intérêt à être assujetti à TVA pour récupérer la TVA d'amont ne peut opter pour le régime micro.

Rappel : en tout état de cause ce choix n'existe pas pour les loueurs en meublé exonérés de TVA de droit, car ces professionnels ne fournissent pas de prestations para-hôtelières.

5 Le franchissement des seuils

Il est possible qu'un loueur en meublé voie son chiffre d'affaires fluctuer, au risque de ne plus pouvoir bénéficier du régime micro.

Des solutions sont prévues afin de ne pas pénaliser automatiquement certains dépassements de seuils.

Il faut distinguer entre les loueurs en meublé exonérés de TVA et les loueurs en meublé en franchise de TVA.

5.1 Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Lorsque l'activité est exonérée de TVA, le régime micro demeure applicable les deux premières années du franchissement des limites de 81 500 euros ou 32 600 euros, quel que soit le montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé au titre de ces années.

5.2 Les loueurs en meublé soumis à la franchise

Conséquence du dépassement sur le bénéfice du régime micro

Le maintien du régime micro-BIC est possible pendant les deux premières années de dépassement des seuils de chiffres d'affaires.

C'est seulement à compter de la troisième année de franchissement de ces limites qu'un contribuable est considéré comme hors champ.

Certaines conditions doivent être réunies.

Les conditions de maintien du régime : la franchise de TVA

Pour que le franchissement des seuils n'emporte pas la sortie du régime micro, l'entreprise doit bénéficier de la franchise en base en matière de TVA pour l'année entière.

Il faut donc que les seuils de la franchise de TVA soient respectés, sinon la perte de la franchise de TVA entraine automatiquement la perte du régime micro.

Les seuils de chiffre d'affaires sont identiques à ceux mentionnés en matière de régime micro (81 500 euros pour les activités de ventes et de fourniture de logements et 32 600 euros pour les autres prestations de services).

Tolérances : le non-franchissement des seuils majorés TVA

Des seuils majorés de TVA sont prévus afin de permettre certains franchissements de seuils non importants.

Il existe un seuil majoré en dessous duquel le franchissement des seuils de 81 500 euros et 32 600 euros n'entraine aucun changement de régime.

Ce seuil est fixé en 2012 à 89 600 euros pour les activités de vente et de fourniture de logements ou 34 600 euros pour les autres prestations de services.

Ainsi, les exploitants qui réalisent en 2012 un chiffre d'affaires compris entre 81 500 euros hors taxes et 89 600 euros hors taxes ou 32 600 euros hors taxes et 34 600 euros hors taxes, bénéficient toujours du régime micro la première année de dépassement des seuils.

6 Le régime de l'auto-entrepreneur

Il existe un régime dit "auto-entrepreneur".

Il s'agit d'un régime simplifié de déclaration et de paiement des cotisations sociales et, sur option complémentaire, de l'impôt.

Le contribuable doit s'acquitter de l'ensemble des cotisations sociales, chaque mois ou chaque trimestre.

La question est de savoir si ce régime est intéressant pour les loueurs en meublé.

En pratique, je déconseille l'adoption de ce régime car il n'est intéressant financièrement que dans certaines hypothèses assez rares, et parce que, de toute façon son principal intérêt, qui est la simplification des procédures de paiement des charges sociales, est généralement sans grand intérêt pour un loueur en meublé.

6.1 Rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur

Distinction régime micro social et régime micro fiscal

Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne que les contribuables placés sous le régime micro fiscal (BIC ou BNC).

Le régime de l'auto-entrepreneur implique donc l'application du régime micro et ne s'applique que sous conditions de non-franchissement des seuils de chiffres d'affaires du régime micro.

En revanche il est possible d'être en régime micro sans appliquer le régime de l'auto-entrepreneur.

Le régime social

En matière de charges sociales, le régime de l'auto-entrepreneur implique un prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires et égal à :

- 12 % pour une activité commerciale ;

- 21,3% pour une activité de prestations de services ;

- 18,3% pour les prestations de service des professionnels libéraux affiliés à la CIPAV.

Option pour le versement fiscal

Le contribuable relevant du régime de l'auto-entrepreneur peut choisir, sur option, de payer l'impôt sur le revenu de son activité sous la forme d'un prélèvement forfaitaire libératoire.

Ce régime implique un versement libératoire, liquidé en appliquant au chiffre d'affaires ou aux recettes hors taxes un des taux suivants :

- 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement ;

- 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;

- 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales...).

Les loueurs en meublé auto-entrepreneurs qui souhaitent bénéficier du versement fiscal libératoire doivent ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée (26 420 euros pour 2012).

En pratique, quand elle est possible, cette option est rarement intéressante et le gain n'est pas significatif.

6.2 Le choix de l'option pour le régime de l'auto-entrepreneur pour les loueurs en meublé

Exclusion des loueurs en meublé non professionnel

Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont en principe assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut envisager d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur.

En pratique, cela limite les possibilités, car il faudrait à la fois être LMP donc avoir 23 000 euros de recettes mais moins de 32 600 euros pour relever du régime micro.

Bien sûr, il reste le cas des prestataires parahôteliers, qui ne relèvent pas du statut de la location meublé stricto sensu et qui peuvent être assujettis aux charges sociales, même avec une faible activité.

Les loueurs en meublé et les prestataires hôteliers assujettis à TVA

La plupart du temps, quand ils peuvent être assujettis à TVA, les loueurs en meublé ont intérêt à conserver cet assujettissement qui leur permet de récupérer la TVA grevant l'achat des locaux où les travaux.

Or, rappelons le, le régime de l'auto-entrepreneur suppose le régime micro, lequel implique la franchise de TVA.

Autrement dit, il est impossible d'être à la fois assujetti à la TVA et de relever du régime des autos-entrepreneurs.

Donc, en pratique, les loueurs en meublé ou les prestataires parahôteliers qui peuvent être assujettis à TVA choisissent ce régime d'assujettissement et renoncent ainsi de facto au régime des auto-entrepreneurs.

Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Même si les loueurs en meublé exonérés de TVA ont le droit d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, ils n'ont souvent pas intérêt à le faire.

En effet, souvent les loueurs en meublé exercent cette activité à titre accessoire d'une activité principale.

Il n'est pas alors utile pour eux d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, les charges sociales calculées au réel étant plus faibles qu'en cas d'application du régime de l'auto-entrepreneur.

En conclusion, il est peu probable que le régime de l'auto-entrepreneur soit réellement intéressant pour un loueur en meublé ou un prestataire parahôtelier.

Le régime de l'auto-entrepreneur peut toutefois être envisagé pour certains loueurs en meublé professionnels, exonérés de TVA, qui ne sont par ailleurs affiliés à aucun régime social pour une autre activité, et qui réalisent, à titre principal, une petite activité de location.

De même, pour les loueurs en meublé de tourisme, le seuil du régime micro étant plus élevé, certains exploitants exonérés de TVA pourront trouver un intérêt au choix du régime de l'auto-entrepreneur.

Je transmets ci-après l'extrait intégral du dossier de presse du ministère des finances sur le nouveau régime du LMP tel qu'il est prévu dans le projet de loi de finances ainsi que le texte du projet de loi.

Attention c'est un projet de texte qui pourra être modifié par les députés (il se raconte que de nombreux députés vont déposer des amendements, étant eux-même des investisseurs LMP).

Notez que le régime LMP est bien boulversé de manière très négative, que le LMP en VEFA est finalement admis, que le LMNP devient plus intéressant.

Le texte est à mon avis inconstitutionnel car il institue une rétroactivité en supprimant le régime LMP pour les personnes ayant investi avant la réforme et ne pouvant satisfaire la condition nouvelle de 50 % des revenus professionnels, notamment parce qu'il supprime l'exonération de PV après 5 ans et l'imputation d'un déficit supérieur à celui admis pour les LMNP.

Toute personne a droit à un minimum de permanence des règles fiscales et doit pouvoir faire ses choix d'investissements et de placements sur la base d'une fiscalité stabilisée.

Lorsque la réforme des BIC était intervenue en 1996 et que l'imputation des déficits avait été supprimée pour les personnes recevant des BIC sans exercer de véritable activité professionnelle, la suppression n'avait joué que pour l'avenir et les nouveaux investissements.

Le dispositif d'adaptation proposé de triplement des recettes puis de retour à la normale sur 5 ans (encore un truc pondu pas un énarque inspiré) n'est pas satisfaisant et n'empêchera pas l'effet rétroactif de jouer. Espérons que les parlementaires modifieront ce texte, sinon il pourra être contesté sur ce point devant les tribunaux.