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Location meublée et parahôtellerie

Démêlez les noeuds de la fiscalité

La réduction d'ISF pour souscription au capital d'une PME peut être obtenue par l'intermédiaire d'une société holding non animatrice. 

 

Il faut souscrire à une holding qui elle-même souscrit au capital d'une ou plusieurs PME.

 

Cette société holding doit avoir pour objet exclusif de détenir des participations dans des sociétés opérationnelles. Cette condition relative à l'exclusivité de l'objet social est considérée comme satisfaite lorsque la société holding détient au moins 90 % de son actif brut comptable en titres de société opérationnelle.

 

Pour le calcul du pourcentage de 90 %, il est admis qu'il n'est pas tenu compte notamment des apports nécessaires à la constitution du capital minimum, des sommes reçues des personnes physiques au titre des souscriptions au capital n'ayant pas encore été réinvesties, des apports constitutifs de créances liquides et exigibles sur la société.

 

La holding peut être une holding pure (passive) qui limite son activité à détenir ses participations mais il peut aussi s'agir d'une holding poursuivant une activité supplémentaire juridiquement autonome par rapport à l'activité des filiales. 

 

Mais cette holding ne doit pas détenir des actifs (comme des immeubles ou des parts de SCI) qui pourrait remettre en cause la règle selon laquelle son actif doit être composé à 90 % minimum de titres de sociétés opérationnelles.

 

Ces règles doivent être respectées le 1er janvier de chaque année jusqu'à la cinquième année suivant celle de la souscription.

 

Pour bénéficier d'une réduction d'impôt par souscription indirecte, il faut souscrire au capital de la holding et que la holding souscrive dans une ou plusieurs PME éligibles. La souscription de la holding doit intervenir avant la date limite de dépôt de déclaration ISF des particuliers (soit entre le 15 juin n-1 et le 15 juin n) pour que les particuliers puissent bénéficier d'une réduction ISF au titre de l'ISF de l'année n. 

 

Mais la holding peut également réaliser ses investissements l'année suivante, ce qui permettra à ses associés de bénéficier d'une réduction d'ISF l'année suivante.

 

Le montant de la réduction d'ISF est égale à 75 % de la souscription de la holding, en proportion de la souscription au capital de PME réalisée par la holding.

 

La base de la réduction d'ISF s'obtient par la formule suivante (pour une période N désignant la période comprise entre la date limite de dépôt de déclaration de l'année précédant celle de l'imposition et la date limite de dépôt de la déclaration de l'année d'imposition) :

 

Versements effectués en N ou en N - 1 par le redevable au titre de la souscription (quelle que soit l'année de la souscription) x Montant total des versements effectués en N de la société holding à la PME cible à l'aide des capitaux reçus en N ou en N - 1 au titre de la souscription à laquelle a participé le redevable / Montant total des capitaux reçus en N ou en N-1 par la holding au titre de la souscription à laquelle a participé le redevable.

 

Et oui ce n'est pas très simple (encore une belle usine à gaz fiscale) et vous aurez besoin d'un spécialiste pour vous assurer que vous remplissez toutes les conditions.

 

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Les personnes qui investissent dans les PME avaient déjà droit à deux réductions d'impôt

 

Une troisième réduction a été instauré par la loi de finances rectificative pour 2009.

 

La question est de savoir comment optimiser l'utilisation de ces réductionscar les contribuables doivent choisir comment affecter leur souscription aux trois dispositifs et ce choix n'est pas toujours évident.

 

Bref rappel des dispositifs concernés :

 

D'abord, comme l'a fait justement remarqué un lecteur attentif, il s'agit de réductions d'impôt et non de crédit d'impôt. La différence c'est que les réductions peuvent s'imputer sur l'impôt mais si elles dépassent l'impôt, elles ne sont pas remboursées, contrairement aux crédits d'impôt.

 

Cette particularité est une des contraintes de l'optimisation. Par exemple si les plafonds sont dépassés, l'excédent de souscription au capital n'est pas utilisé.

 

La première réduction concerne l'impôt sur le revenu. Il permet de réduire l'impôt à hauteur de 25 % de la somme investie. 

 

Cette réduction a une base plafonnée de 40 000 € (20 000 € pour un célibataire), d'où un crédit plafonné à 10 000 €. 

 

Dans cette réduction, il existe un droit au report des excédents de base sur les quatre années suivantes. Chaque année, la base maximum reste 40 000 €. C'est ainsi que si le contribuable affecte 200 000 € à ce dispositif, il aura droit à un crédit de 10 000 € pour la première année et les quatre années suivantes, soit un total de 50 000 € de crédit. En effet, il aura pu utiliser sa base initiale de 200 000 € en la divisant sur 5 ans, grâce au dispositif de report.

 

La deuxième réduction s'impute sur l'ISF. Son taux, incroyablement favorable, est de 75 %. Elle est plafonnée à 50 000 € (soit une base maximum de 66 666 €). Aucun report n'est possible d'un excédent de base.

 

La troisième réduction a été rajoutée par la loi de finance rectificative pour 2009. Elle concerne l'impôt sur le revenu. Elle a un champ d'application plus restrictif que la première réduction. Elle est réservée aux souscriptions dans les petites PME créées depuis moins de 5 ans.

 

La base maximum de cette troisième réduction est de 100 000 € pour un couple (50 000 € pour un célibataire). Le taux est de 25 % et il n'y a pas de report possible de l'excédent de base.

 

Les deux réductions qui concernent l'impôt sur le revenu sont plafonnées à 25 000 € par an.

 

 

Les contribuables peuvent, pour une même souscription au capital d'une PME, l'affecter librement entre les bases des trois réductions.

 

Quelles sont les règles à respecter pour effectuer cette répartition au mieux de ses intérêts ?

 

Premier principe : si le contribuable est assujetti à l'ISF, son intérêt est d'essayer de le réduire au maximum, ou de le supprimer si c'est possible. 

 

Si un contribuable paie 50 000 € ou plus d'ISF, son intérêt est d'affecter jusqu'à 66 666 € de la souscription à la réduction ISF.

 

Si un contribuable paie moins de 50 000 € d'ISF, son intérêt est d'affecter 1,33 fois le montant de son ISF. Par exemple, si un contribuable paie 1 000 € d'ISF, il doit affecter 1 333 € de la souscription à sa réduction d'ISF. Cette affectation se fera lors de la souscription de sa déclaration ISF.

 

Après avoir fait cette première affectation, la question peut se poser de savoir comment arbitrer entre les deux réductions d'impôts sur le revenu.

 

Il faut noter que ces deux réductions ont le même taux et le premier a l'avantage de permettre un report. Il faut donc plutôt privilégier le premier, tout en sachant que le deuxième est sans report et qu'il doit être utilisé pour atteindre le plafond de 25 000 €.

 

Le contribuable marié affecte donc 200 000 € à la première réduction d'impôt sur le revenu, ce qui lui permet d'avoir 10 000 € de crédit la première année et le même crédit garanti encore pendant 4 ans. 

 

Puis le solde de la souscription peut être affecté à la deuxième réduction.

 

Comme les deux réductions sont plafonnées à 25 000, en pratique, la deuxième réduction est limitée à 15 000 €, soit une base maximum utile de 60 000 €.

 

Si un contribuable a moins de 200 000 € à répartir entre les deux réductions d'impôt sur le revenu, son intérêt sera d'affecter d'abord la souscription à la deuxième réduction, dans la limite de 60 000 €, et le solde à la première réduction

 

OK ce n'est pas très simple et en fait il y a plusieurs cas de figure.

 

Prenons un exemple.

 

M. et Mme DURANT paient 7 500 € d'ISF et ils ont souscrit à une PME pour un montant de 200 000 €. Comment doivent-ils affecter leur souscription ?

 

Ils vont d'abord supprimer leur ISF en affectant 10 000 € à la réduction ISF.

 

Ensuite, ils vont affecter 60 000 € à la deuxième réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 15 000 €. 

 

Le solde de la souscription, soit 130 000 €, doit être affectée à la première réduction d'impôt sur le revenu. Cela leur permet de bénéficier d'une réduction de 10 000 € au titre de la première année et d'un report de base 90 000 € sur les années suivantes. En pratique, ils pourront bénéficier d'une réduction de 10 000 € la deuxième année et la troisième année, puis 2 500 € la troisième année.

 

Attention aussi au fait que tous les crédits et réductions d'impôt sur le revenu sont désormais globalement plafonnés chaque année à un plafond égal à 25 000 € majoré de 10 % des revenus imposables. En cas d'application du plafond global, en raison d'autres sources de crédit d'impôt comme l'emploi d'un salarié à domicile, il pourra être judicieux d'utiliser en priorité la première réduction d'impôt sur le revenu qui permet le report.

 

Ce choix pourra aussi être préféré si l'impôt à payer n'est pas assez élevé pour utiliser tout de suite la réduction maximale.

 

En conclusion, les contribuables peuvent remercier le législateur qui, une fois de plus, offre des cadeaux fiscaux dont le mode d'emploi nécessite des compétences élevées. Ils ont des réductions mais ils n'ont plus de cheveux.

 

A quand un crédit d'impôt calculé sur le temps passé à comprendre les règles fiscales ?

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Les dividendes versés en 2013 doivent en principe donner lieu à un acompte forcé sour la forme d'un prélèvement de 21 %. C'est un acompte forcé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des revenus 2013 et donc payable en principe en 2014.

En pratique, ce prélèvement permet à l'Etat de gagner de la trésorerie : il est déjà payé de l'impôt sur les revenus 2013. Cela permet à l'Etat de compenser la suppression du prélèvement libératoire.

Attention : les célibataires qui ont eu un revenu fiscal de référence de l'avant dernière année (2011) inférieur à 50 000 euros (75 000 euros pour les couples) peuvent avoir une dispense de cet acompte forcé.

La demande prend la forme d'une attestation sur l'honneur que le revenu de référence de n-2 est inférieur aux seuils déjà évoqué. Elle doit être envoyée à la société distributrice en charge de prélèver l'acompte forcé. Le fisc peut demander à la société de produire l'attestation.

La demande doit être faite avant le 31 mars 2013. Les années suivantes, la demande devra être faite avant le 30 novembre de l'année précédant celle du paiement. Pour 2014, il faudra faire la demande avant le 30 novembre 2013.

En pratique, si vous êtes concernés, faites la demande pour les distributions 2013 et 2014 dans la même lettre.

Dans les PME, la date du 31 mars (et ensuite du 30 novembre) ne sera pas gênante du moment que la société dispose de l'attestation au moment où elle décide une distribution.

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Le Conseild d'Etat vient de rendre une décision très importante (27 juillet 2012 n° 327295) qui reprend pour le nouveau régime du sursis les principes déjà dégagés en matière d'apport-cession dans l'ancien dispositif du report.

Même avec le nouveau régime, l'apport-cession est un abus de droit si la société intercalaire n'a pas réinvesti les fonds dans une activité économique.

Par ailleurs, dans la même décision, le Conseil d'Etat valide également l'existence d'un autre abus de droit dans un schéma de donation-vente avec démembrement.

Pour les époux B. double médaille d'or dans la catégorie abus de droit.

Ci-joint la décision :

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Il est très à la mode aujourd'hui de proposer aux chefs d'entreprise qui veulent acheter leurs locaux professionnels de procéder à des schémas basés sur le démembrement du bien.

Le schéma le plus simple, et le plus sécurisé, consiste à faire acheter l'usufruit du bien par la société d'exploitation, et la nue-propriété par le chef d'entreprise. Ce schéma aboutit à faire payer à la société d'exploitation le coût futur de l'usage du bien, un peu comme si elle payait ses loyers d'avance sur la durée de l'usufruit (en général de 15 à 20 ans).

La difficulté est alors de valoriser correctement l'usufruit, de telle sorte que son prix ne puisse pas être considéré comme anormalement élevé, ce qui serait notamment un motif de rappel fiscal (mais aussi un abus de biens sociaux).

Selon moi, en pratique il faut faire appel à un expert judiciaire pour réduire les risques de litige ultérieur.

Un deuxième schéma est plus complexe et plus avantageux, donc plus dangereux.

Il consiste à faire acheter le bien par une SCI. La SCI emprunte pour acheter le bien. La SCI loue le bien à la société d'exploitation par un bail normal. Les loyers servent à rembourser les échéances de l'emprunt. La SCI est alors nécessairement bénéficiaire mais sans trésorerie disponible car les bénéfices sont nécessairement mis en réserve pour rembourser le capital de l'emprunt (je sais c'est compliqué, pour comprendre il faut avoir une connaissance minimale en comptabilité).

L'usufruit des parts de la SCI est vendu ou apporté à la société d'exploitation.

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samedi, 17 mars 2012 12:27

L'exonération des petites entreprises

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) et les exploitants parahôteliers peuvent bénéficier de l'exonération de plus-values des petites entreprises.

Ce régime peut bénéficier notamment à un LMP qui vend un appartement.

Cette exonération est très importante car elle permet en pratique aux LMP de ne pas avoir à reverser l'impôt économisé grâce à l'amortissement du bien.

Par exemple, un LMP a acheté en 2000 un appartement d'une valeur de 100. Il l'a amorti pour 10. Il le revend 120 en 2012. La plus-value économique est seulement de 20 mais la plus-value fiscale est plus importante, car elle est majorée des amortissements fiscalement déduits. Dans l'exemple, la plus-value fiscale est de 30.

Ce régime d'exonération des plus-values des petites entreprises s'applique à toutes les activités professionnelles qui réalisent des recettes inférieures à certains seuils : 90 000 euros pour les prestataires de services et 250 000 euros pour les autres activités et les activités parahôtelières.

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mardi, 21 février 2012 12:25

L'achat du local professionnel en usufruit

Attention cette note n'est pas à jour de la réglementation en vigueur (23 juillet 2021)

Pour acquérir des locaux professionnels, il existe un schéma intéressant sur un plan fiscal qui consiste à faire un achat démembré.

Le chef d'entreprise achète la nue-propriété des locaux, directement dans son patrimoine privé, ou plutôt par l'intermédiaire d'une SCI dédiée.

L'usufruit de l'immeuble est acheté par l'entreprise.

L'usufruit est le droit de disposer du bien pendant une durée limitée.

Lorsque l'usufruit est acheté, c'est une forme de location de longue durée avec un loyer global payé une seule fois à l'achat.

A la fin de l'usufruit, la SCI détient la pleine propriété de l'immeuble.

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mercredi, 16 mars 2011 12:24

Holding de rachat et réductions d'impôt

Lorsqu'une PME fait l'objet d'un rachat, le schéma le plus fréquent est celui de la holding de rachat.

Le repreneur constitue une holding en lui apportant des fonds. Puis la holding emprunte pour racheter la cible. La holding et la cible optent pour le régime de l'intégration fiscale, ce qui permet d'imputer les frais financiers sur les bénéfices de la cible.

Ce schéma très classique reste valable aujourd'hui mais ce qui a changé depuis la loi de finances pour 2011 c'est la possibilité pour le repreneur de bénéficier des réductions d'impôts pour la souscription au capital de PME.

Rappelons sommairement qu'il existe un régime très avantageux permettant aux personnes qui investissent dans les PME de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu et/ou d'ISF.

Les repreneurs de PME qui souscrivaient au capital d'une holding de reprise avaient droit à ces réductions, à condition que la holding de reprise soit une holding animatrice.

La réforme de 2011 a modifié le régime des réductions d'impôt et notamment pour imposer de nouvelles conditions.

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Imaginons le cas de M. X

Il est propriétaire d'un fonds de commerce depuis de nombreuses années.

Ce fonds a été mis en location gérance en juillet 2005 à la société Z, créée à cette occasion et qu'il contrôle.

Il a trouvé un acheteur qui est prêt à acheter le fonds et la société exploitante.

M. X. souhaite prendre sa retraite après la vente.

La question est de savoir s'il peut bénéficier du régime de faveur de l'article 151 septies A qui prévoit l'exonération de la plus-value réalisée sur la vente du fonds en cas de départ à la retraite.

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Le Conseil d'Etat vient de rendre une décision très importante sur la question du schéma d'apport-vente.

Le schéma consiste pour un contribuable qui va vendre son entreprise et qui veut éviter d'être taxé sur la plus-value d'apporter cette entreprise à une société holding et à faire vendre l'entreprise apportée par la holding. Cela permet d'éviter l'imposition de la plus-value car l'apport s'effectue en régime de sursis d'imposition et le sursis ne tombe que si les titres de la holding sont vendus.

Le fait que la holding vende sa toute nouvelle filiale ne fait pas tomber le sursis.

Ce schéma d'apport-vente n'est-il pas un abus de droit ?

Non répond pour la première fois le Conseil d'Etat si la holding réinvestit les fonds dans une nouvelle activité économique (CE 8 octobre 2010, 313139 et 301934).

Tout chef d'entreprise qui n'a pas encore sa holding doit en créer une. L'intérêt est notamment d'éviter la taxation de la plus-value en cas de revente.

Le schéma n'est pas miraculeux car après la vente l'argent n'est pas dans sa poche mais dans celle de la holding, même s'il existe quelques solutions pour sortir les fonds sans imposition.

En pratique, aujourd'hui en France, il est tellement intéressant d'être dirigeant de PME (notamment pour éviter l'ISF) que tout chef d'entreprise qui veut vendre son entreprise et réduire ses activités a intérêt à trouver une solution de remplacement de type activité professionnelle "récréative" ou alors de donner sa fortune à ses enfants.

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