La plus-value immobilière privée réalisées au titre de la première cession d'un logement autre que la résidence principale est exonérée, à la double condition que le cédant n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années, et qu'il remploie le prix de cession dans l'acquisition ou la construction d'un logement qu'il affecte à son habitation principale.

Le remploi doit être effectué dans le délai de vingt-quatre mois à compter de la cession.

Chaque personne physique peut bénéficier de cette exonération une fois au titre de la cession de son choix réalisée depuis le 1er février 2012.

Cette exonération suppose la vente d'un bien affecté à l'habitation. Elle ne peut pas s'appliquer à la vente d'un bien utilisé pour une activité professionnelle.

Selon moi un bien affecté à une activité de location meublée peut bénéficier de cette exonération. Un bien reste un logement, un bien à usage d'habitation, même s'il est loué meublé, et même dans le cadre d'un meublé court séjour, du moment que la location meublée n'inclut pas les services parahôteliers d'une activité commerciale.

Cela suppose que la plus-value relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, ce qui est le cas des LMNP. Mais ce n'est pas le cas des LMP.

Depuis décembre 2019, les mairies peuvent demander aux sites Internet la liste des loueurs de meublé de tourisme

Les communes de plus de 200 000 habitants qui ont mis en œuvre la procédure d'enregistrement des loueurs en meublé par internet peuvent adresser une demande d'information par année civile aux plateformes internet portant sur les locations de meublés de tourisme de l'année en cours et celles de l'année civile précédente (art. R 324-2-I et R 324-3 du code du tourisme).

Ces informations portent sur :

- l'adresse du local meublé ;
- le numéro de déclaration,
- le nombre de jours au cours desquels ce meublé a fait l'objet d'une location par l'intermédiaire du site.

Sont concernées les villes de plus de 200.000 habitants ainsi que la Petite Couronne de Paris (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne).

Cela résulte du décret n° 2019-1104 du 30 octobre 2019.

Cette nouvelle obligation devrait permettre aux grandes villes de contrôler plus efficacement le développement souvent illicite des locations meublés touristiques.

Malgré la fermeture de la cellule de régularisation (STDR), il est toujours possible de régulariser un compte étranger non déclaré.

On commence à avoir un peu de recul sur le traitement des dossiers de régularisation d'avoirs étrangers non déclarés depuis la fermeture du STDR.

Quand le contribuable fait preuve de bonne volonté, l'administration fiscale se montre plus favorable. S'il n'existe plus de remise officielle des majorations depuis la fin de la circulaire, il est encore possible, en pratique, d'obtenir des remises quand le contribuable coopère.

En revanche, quand le contribuable se place dans une logique d'obstruction de la procédure ou qu'il refuse de coopérer pleinement à la procédure, l'administration fiscale fait preuve de sévérité.

Puis –je encore régulariser spontanément ma situation ?

La régularisation des comptes étrangers non déclarés concerne tous les contribuables résidents fiscaux français qui détiennent des comptes à l'étranger.

Même si le compte n'a pas été ouvert dans le but d'être dissimulé à l'administration fiscale, il doit être déclaré à l'administration fiscale et régularisé.

Le fait de posséder une double nationalité ou d'avoir effectué une carrière internationale ne dispense pas de l'obligation de régulariser ses avoirs étrangers.

Le fait d'être de nationalité étrangère ne dispense pas non plus de l'obligation de régulariser ses avoirs étrangers.

Depuis la fermeture du STDR au 31 décembre 2017, les contribuables qui régularisent spontanément leur situation ne peuvent plus bénéficier des conditions favorables de la circulaire.

Toutefois, il est encore possible de régulariser spontanément sa situation fiscale.

La régularisation porte en principe sur les dix dernières années. En pratique, si vous régularisez votre situation en 2019, vous devrez régulariser vos comptes bancaires étrangers à compter du 1er janvier 2009.

Il est judicieux de régulariser spontanément ses avoirs étrangers avant la fin de l'année. Cela permet d'essayer de gagner une année d'amende.

Il est utile d'être assisté d'un avocat fiscaliste dans le cadre de sa procédure de régularisation. Le Cabinet a constitué et déposé plus de 150 dossiers de régularisation. Nous avons l'habitude de gérer les relations avec l'administration fiscale et d'anticiper ses demandes. De plus, nous remettons au client une évaluation du coût de la régularisation qui lui permet d'anticiper le moment où il devra payer.

Pour les petits comptes, lorsque les omissions fiscales sont peu significatives, la régularisation peut être faite très simplement.

Quelles sont les armes de l'administration fiscale pour contraindre les contribuables à régulariser ?

Pour traquer les contribuables détenteurs de comptes bancaires étrangers non déclarés, l'administration fiscale dispose de plusieurs procédures.

L'échange automatique de renseignements

Depuis l'entrée en vigueur de l'accord d'échange automatique de données bancaires, l'administration fiscale peut obtenir les informations bancaires des résidents fiscaux français ayant un compte bancaire dans ce pays.

Concrètement, chaque année, chacun des états signataires va collecter les informations bancaires des résidents fiscaux étrangers ayant un compte bancaire dans ce pays. Puis, va en informer les pays intéressés.

Cet échange de renseignements spontané concerne essentiellement les comptes non clôturés au 1er janvier 2016.

Toujours dans le cadre de l'échange automatique de renseignements, la France dispose aussi de la possibilité de faire des demandes individuelles ou groupées. Par exemple, pour la Suisse, la France peut obtenir des informations depuis le 1er janvier 2010, pour les demandes individuelles, et depuis le 1er février 2013, pour les demandes groupées.

Contrairement à l'échange spontané, cet échange de renseignements "sur demande" concerne des comptes plus anciens.

Le nombre d'Etats qui communiquent, spontanément ou sur demande, à l'Etat français la liste des résidents fiscaux français ayant un compte bancaire non déclaré augmente chaque année.

Les listes de contribuables communiquées par les banques

La France possède, déjà depuis plusieurs années, des listes de résidents fiscaux français qui détiennent ou auraient détenu un compte bancaire non déclaré à l'étranger, directement ou via une structure interposée.

Fin juillet 2019, après plusieurs années de procédure, les autorités judiciaires suisses ont autorisé l'administration fiscale à transmettre à la France une liste comptant près de 40 000 résidents fiscaux français qui détiennent ou auraient détenus un compte à la banque UBS en SUISSE.

Cette liste porte sur des comptes bancaires existant entre 2010 et 2015.

Les enquêtes pénales

L'administration fiscale française enquête sur des structures ayant favorisé l'évasion fiscale de résidents fiscaux français.

Il s'agit de sociétés, basées en France ou à l'étranger, qui mettaient en place des montages fiscaux permettant à des résidents fiscaux français de se soustraire à l'impôt sur certains revenus.

Ces sociétés visaient des professionnels.

La plus connue, parce qu'elle a été sévèrement condamnée, était France Offshore, mais de nombreuses autres sociétés de ce type existent.

L'administration fiscale enquête actuellement sur des sociétés de ce type.

Dans le cadre de ces enquêtes, elle obtient des listes de contribuables détenteurs de comptes bancaires non déclarés, notamment en POLOGNE ou en LETTONIE.

Quels services de l'administration fiscale gèrent les dossiers de régularisation ?

Les demandes de renseignements adressées par l'administration fiscale émanent de différents services.

En général, elles viennent des Pôles de contrôle des revenus et du patrimoine. Ces services sont rattachés aux directions départementales.

Pour les plus gros dossiers, les demandes peuvent aussi venir de la DNVSF ou de la DIRCOFI. Ces services sont des directions nationales ou régionales

Certaines demandes peuvent venir de la DNEF. La DNEF est une direction nationale notamment chargée d'enquêter sur les évasions fiscales. C'est la police de l'administration fiscale.

Quel que soit le service qui vous adresse la demande de renseignements, la procédure de régularisation sera identique.

Quel comportement adopter si je reçois une demande de renseignements

Le contribuable qui reçoit une demande de renseignement n'est pas pour autant condamné.

Si vous recevez un tel courrier, je vous conseille vivement de vous adresser au plus tôt à un avocat fiscaliste.

Il est important de répondre à cette demande dans le délai imparti et de façon sincère. En effet, face à des contribuables rétifs, l'administration fiscale n'hésite à brandir son arme de dissuasion, la taxe de 60 %.

En pratique, si le contribuable est incapable de prouver l'origine des fonds figurant sur son compte étranger non déclaré, ce qui est très souvent le cas, l'administration fiscale peut lui appliquer une taxe égale à 60 % de ses avoirs étrangers non déclarés. Cette taxe vient s'ajouter au coût de la régularisation.

J'ai des doutes très élevés sur la constitutionnalité de cette taxe. A ce jour, des contentieux sont en cours mais le conseil constitutionnel ne s'est pas encore prononcé sur ce point.

Une fois la réponse à la demande de renseignement envoyée, il faut constituer un dossier de régularisation. La procédure à suivre est similaire à celle d'une régularisation spontanée mais le dossier doit être déposé auprès du service qui vous a adressé la demande de renseignement.

Si l'administration fiscale met en application la taxe de 60 %, il faut absolument la contester et ne pas hésiter à engager une procédure contentieuse.

Mais, sauf dossier particulier, les services fiscaux n'appliquent pas cette taxe si le contribuable est coopératif.

Quel est l'étendue de la procédure de régularisation ?

La régularisation porte sur les dix dernières années. En pratique, si vous régularisez votre situation en 2019, vous devrez régulariser vos comptes bancaires étrangers à compter du 1er janvier 2009.

Dans la plupart des cas, le coût total de la régularisation est compris entre 15 % et 30 % du montant des avoirs régularisés.

Le coût de la régularisation comprend le coût des rappels d'impôt sur le revenu, de prélèvements sociaux et d'ISF, le coût des majorations et intérêts de retard et le coût de l'amende.

Les majorations appliquées en cas de régularisation spontanée sont généralement de 40 % du montant du rappel d'impôt. Cette majoration est calculée sur la base de l'impôt omis et non sur la valeur du compte. L'amende est de 1 500 € par compte et par année sur une période de 5 ans, donc de 7 500 € par compte.

Si vous avez hérité de votre compte étranger depuis moins de 10 ans ou si vous avez reçu votre compte par don manuel d'une personne décédée il y a moins de 10 ans, vous devrez régulariser les droits de donation ou de succession. La régularisation de ces droits peut dans certains cas coûter cher.

Le contribuable qui régularise spontanément ses avoirs étrangers bénéficie d'une certaine clémence de l'administration fiscale.

Comment ça se passe ?

Un rendez-vous au Cabinet ou par téléphone est organisé afin que le client nous expose sa situation et que nous lui expliquions comment procéder. Le client fait lui-même l'analyse des revenus non déclarés et éventuellement ses déclarations de revenus rectifications. Une fois ce travail effectué, le Cabinet rédige les déclarations de revenus rectificatives ou contrôle les déclarations de revenus rectificatives rédigées par le client. Généralement, un tel type de dossiers demande 3 à 5 heures de travail.

Le Cabinet réalise les prestations suivantes :

- révélation du compte à l'administration fiscale (régularisation spontanée) / réponse à la demande de renseignements (régularisation non spontanée)

- prise de contact avec la banque étrangère en vue de récupérer l'intégralité des documents bancaires nécessaires pour constituer un dossier de régularisation (les frais bancaires sont à la charge du client).

- analyse des documents bancaires en vue de déterminer le montant des revenus et de calculer le montant des plus et moins-values réalisées

- rédaction des déclarations de revenus rectificatives et les éventuelles déclarations rectificatives d'ISF et d'IFI

- éventuellement, rédaction d'une déclaration de don manuel ou d'une déclaration de succession rectificative

- évaluation du coût de la régularisation

- rédaction d'un courrier de présentation de présentation du dossier

- envoi du dossier à l'administration fiscale et d'une copie dématérialisée du dossier au client

- suivi du dossier jusqu'au complet recouvrement des sommes dues au titre de la régularisation.

Quels sont les honoraires pratiqués par le Cabinet pour la régularisation d'un compte étranger ?

Pour les dossiers très simples, le Cabinet facture au temps passé. Les honoraires sont de 250 € TTC de l'heure. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont essentiellement les petits comptes et les comptes épargnes. Ne sont pas concernés les comptes détenus par une structure interposée de type société ou trust.

Pour les dossiers plus compliqués, le Cabinet propose des forfaits entre 4 000 € et 7 000 €. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont principalement les comptes-titres pour lesquels le calcul des plus-et moins-values n'est pas trop compliqué. Pour ce type de dossier, le Cabinet propose une solution clé en main.

Enfin, certains dossiers présentent des difficultés particulières.

Pour les dossiers les plus compliqués, les honoraires s'échelonnent entre 7 000 € et 12 000 €. Les dossiers visés par ce type d'honoraires sont majoritairement les comptes-titres détenus via une structure interposée de type trust ou société commerciale. Pour ce type de dossier, le Cabinet propose une solution clé en main.

Dans tous les cas, le Cabinet fait signer une convention d'honoraires.

M. Jean-Paul DELEVOYE, 18 mois après le début de sa mission, a (enfin) proposé des recommandations pour la prochaine réforme de retraite.

Cette réforme vise à unifier tous les régimes de retraite dans un seul régime universel par point.

Cette réforme aboutira notamment à supprimer les différents régimes des travailleurs indépendants pour les unifier avec le régime des salariés.

L'article 22 de la loi de finances pour 2019 a exclu les loueurs en meublé du régime de faveur du crédit d'impôt pour investissement en Corse (CIIC) pour les "investissements réalisés à compter du 1er janvier 2019".

Ce crédit d'impôt est un régime de faveur visant à encourager certains investissements en Corse. Ce dispositif doit prendre fin en 2020. Mais le dispositif est donc supprimé par anticipation fin 2018 pour les meublés de tourisme.

Cette suppression a "pris à revers" de nombreux investisseurs qui avaient déjà engagé des dépenses en 2018.

Selon moi l'exclusion des meublés de tourisme est inconstitutionnelle pour deux raisons.

Tout d'abord il s'agit d'une discrimination, d'une atteinte au principe d'égalité des citoyens devant l'impôt.

Ensuite, il s'agit d'une atteinte au principe de confiance légitime, ou plus exactement d'une atteinte à une situation légalement acquise et sans motif légitime.

Un recours en justice est d'ores et déjà engagé pour annuler ce texte et il est vraisemblable que l'annulation soit obtenue avant la fin de l'année 2019.

Chers amis,

Je sais que vous l'attendez tous : ma nouvelle journée de formation spéciale location meublée et parahôtellerie. Elle se tiendra le mercredi 6 novembre à Paris de 9 h à 17 h 30.

Dans une réponse ministérielle publiée au JO le 30 avril 2019, le ministre de l'économie et des finances, M. Bruno LE MAIRE, précise :

Les comptes bancaires étrangers détenus doivent être déclarés par les contribuables résidents fiscaux français.

Mais cette obligation s'applique-t-elle également aux comptes passifs, c’est-à-dire les comptes où il n'y a aucune action volontaire du contribuable, telle qu'un retrait ou un apport de fonds, ou encore une décision personnelle d'affectation des fonds sur un placement particulier ?

Le Conseil d'Etat répond par la négative à cette question dans sa décision du 4 mars 2019 n° 410492.

Si vous voulez jouer et progresser sur le sujet de la location meublée et de la parahôtellerie, vous pouvez tenter mon quiz sur le site KAHOOT.

Vous êtes salarié et en 2018 vous avez reçu une prime exceptionnelle à déclarer en principe avec vos salaires normaux mais aussi en ligne AX en tant que revenu exceptionnel (sauf si vous avez droit au quotient et alors il faut uniquement la mettre dans la ligne OXX).

Cette prime sera taxée alors que la salaire courant profitera de l'année blanche (qui n'existe pas selon le ministre mais qui existe finalement quand même d'après les imprimés).

La question c'est : quel montant indiquer sachant que le bulletin de paie mentionne la prime en valeur brute ?

Il n'y a pas de réponse dans la doc. Le principe est que seule la prime imposable doit être mentionnée, donc après déduction des cotisations sociales.

Comment passer du brut au net imposable ?

Faute de précision, je suggère de faire une règle de trois, en utilisant le rapport entre le cumul annuel du net imposable sur le cumul annuel du brut.

Par exemple si vous avez un cumul net de 100 000 € et un cumul net imposable de 80 000 €, la prime net imposable peut se calculer sur la base de 80 % de la prime brute.

Et n'oubliez pas de m'envoyer par virement 1 % de ce montant en rémunération de ce conseil gratuit.