J'ai été contacté à plusieurs reprises ces derniers temps par des propriétaires d'appartements dans des résidences étudiantes.

Un important gestionnaire de résidences étudiantes vient en effet de faire faillite.

Les conseils que j'ai développés sur mon blog pour les propriétaires de résidences de tourisme en faillite peuvent être repris à l'identique par ces propriétaires.

Je les résume :

Il faut que tous les copropriétaires se réunissent en association, d'abord au niveau de chaque résidence, puis au niveau de toutes les résidences concernées par la faillite du gestionnaire. Il faut une association par niveau. L'association n'a pas besoin d'être une association déclarée en préfecture.

Pour connaître les coordonnées des autres propriétaires, il faut s'adresser au syndic qui a l'obligation de les transmettre. Sinon il est possible de s'adresser au bureau des hypothèques du lieu de la résidence et demander la fiche du promoteur qui a vendu les appartements. La fiche indiquera toutes les opérations de vente et donc tous les acheteurs avec leur adresse.

Un nouvel amendement a été voté vendredi à l'assemblée nationale.

Il permet l'application d'une clause recettes aux baux signés par les propriétaires relevant du régime DEMESSINE.

Cet amendement, couplé avec celui de l'autorisation des sociétés d'auto-exploitation, constitue un progrès important pour les investisseurs DEMESSINE victimes des faillites en série des gestionnaires de résidence.

L'admission des clauses recettes fait aussi le bonheur des gestionnaires repreneurs qui veulent imposer ce type de clause aux propriétaires et qui étaient gênés par la réglementation fiscale.

Il y a lieu de s'étonner d'ailleurs que le schéma des clauses recettes ne comporte aucune réserve alors que le schéma de l'auto-exploitation est réservé dans le nouveau texte aux seules résidences n'ayant pu trouver de repreneur depuis au moins 1 ans.

Il y a deux poids deux mesures en faveur des gestionnaires de tourisme et au détriment des investisseurs.

Un amendement déposé par M. BOUVARD a été voté le vendredi 13 novembre avec l'accord du ministre à l'occasion de la discussion sur la loi de finances pour 2010. M. GIRAUD avait proposé un amendement très similaire.

Cet amendement a été obtenu grâce l'action de la FEDARS auprès des élus de montagne. Je remercie les personnes qui me l'ont transmis. Je vous propose mes premiers commentaires.

Ce texte permet de légaliser la possibilité pour les investisseurs de faire appel à une société constituée entre les investisseurs pour gérer la résidence en cas de défaillance du gestionnaire.

Il permet une telle possibilité, même si les investisseurs concernés ne représentent que 50 % des propriétaires, ce qui serait une dérogation à la règle des 70 % prévue par le code du tourisme.

Ce texte constitue un progrès incontestable.

Rappelons toutefois que la loi n'interdisait en aucune façon un tel schéma de reprise. Ce qui était gênant, c'était juste une doctrine de l'administration qui selon moi était de toute façon illégale.

Il aurait été bien plus simple de supprimer cette doctrine et de la remplacer par une position plus favorable à ce schéma.

Par ailleurs, le texte est critiquable car il semble qu'il conditionne cette possibilité de reprise à l'existence d'un délai d'un an de vaines tentatives des copropriétaires pour trouver un nouveau gestionnaire, après la défaillance du premier.

Ce délai d'un an est inacceptable.

Petit rappel de la situation

Les propriétaires des appartements de ces résidences sont des particuliers qui ont été attirés par des avantages fiscaux (régime LMP ou régime DEMESSINE) et une bonne rentabilité.

Les promoteurs leur ont vendu un package comprenant l'achat d'un appartement et la conclusion d'un bail commercial avec un gestionnaire imposé.

Mais, dans certains cas, ce package cache une double arnaque.

D'une part, le prix de vente a été fixé à un niveau au-dessus de la valeur vénale et, pour garantir des loyers attractifs, les promoteurs ont versé au gestionnaire des fonds de concours, qui ont permis de gonfler artificiellement la rentabilité apparente de la résidence (voir ma note sur le sujet).

D'autre part, les gestionnaires ont conservé la propriété des lots de service, ce qui leur permet de faire pression sur les propriétaires qui voudraient les évincer, notamment au moment de la renégociation de loyers à la baisse.

Aujourd'hui de nombreux gestionnaires ont fait faillite, notamment parce que les fonds de concours ont été épuisés.

Je tiens à revenir sur la notion de fonds de concours.

Je rappelle d'abord ce que c'est.

Il s'agit d'une pratique en vigueur chez certains promoteurs qui vendent des immeubles destinés à la location, essentiellement dans le secteur des résidences de tourisme exploitée par un gestionnaire.

Dans le marché de l'immobilier de défiscalisation, les acheteurs ont bien du mal à se faire une idée de la valeur réelle du bien qu'ils achètent.

En fait pour appâter le client, les officines font miroiter un taux de rendement intéressant.

Et c'est vrai qu'un acheteur à qui on promet un loyer égal à 5 % de la valeur de son bien peut légitimement penser qu'il a fait un bon investissement.

La technique des fonds de concours permet de berner les investisseurs en leur faisant miroiter un taux de rendement artificiellement gonflé.

En pratique, le promoteur réserve une partie du prix de vente, appelé fonds de concours, qu'il reverse au gestionnaire chargé de gérer les biens à des tiers.

Je transmets ci-après la question (malheureusement trop générale) d'une sénatrice et la réponse du ministre du Budget (question écrite n° 09314, JO sénat du 23 juillet 2009)

Je note un point positif : le ministre indique qu'il s'est engagé "à examiner les problèmes au cas par cas avec les parlementaires concernés afin de trouver une solution pour les contribuables qui ont investi dans le cadre de la « loi Demessine"

Sur le plan négatif, je note la référence à la charte des bonnes pratiques du SNRT, sensée protégée les investisseurs.

A l'évidence, les pouvoirs publics écoutent un peu trop la thèse des promoteurs-gestionnaires et n'ont pas une connaissance complète des problèmes auxquels sont confrontés aujourd'hui les investisseurs (LMP et DEMESSINE) et que j'ai déjà évoqués longuement dans mon blog : arnaques initiales lors de la vente, gestion calamiteuse des gestionnaires, procédures collectives aux effets désastreux, réforme rétroactive du LMP, doctrine administrative contestable s'opposant à l'auto-gestion, etc.

En ce moment les gestionnaires des résidences de tourisme font faillite les uns après les autres.

Les propriétaires des appartements sont alors dans une situation très difficile parce que les loyers ne sont plus payés et que, suite à la faillite, on leur impose une baisse de loyer ou encore un loyer fixe très diminué en échange d'une clause d'intéressement au chiffre d'affaires ou aux bénéfices de l'exploitation.

Je rappelle aux personnes concernées qu'il faut alors impérativement se regrouper entre les propriétaires de la résidence pour organiser une défense commune face aux organes de la procédure collective.

Il faut agir pour récupérer la propriété des lots de service, faire pression pour que soit choisi un nouveau gestionnaire sérieux et négocier des nouveaux baux les plus favorables possibles. Les propriétaires, s'ils sont unis, détiennent un moyen de pression juridique efficace : ils peuvent menacer de résilier le bail et ainsi, de fait, virer le gestionnaire. Le juge de la procédure collective ne peut leur imposer un nouveau gestionnaire si le bail initial n'est pas respecté.

Il faut également, dans la mesure du possible, sauvegarder le régime fiscal de faveur qui a été mis en œuvre au moment de l'achat des lots : réduction ZRR, régime de la location meublée et récupération de la TVA.

Je propose d'évoquer les conséquences fiscales de deux situations qui se rencontrent souvent et qui posent effectivement des problèmes fiscaux.