Rappel des règles fiscales

Les investisseurs qui ont acquis un bien neuf selon le régime DEMESSINE sont soumis à un régime fiscal comportant des contraintes à deux niveaux : TVA et fiscalité directe (impôt sur le revenu).

En TVA, pour éviter d'avoir à rembourser une partie de la TVA déduite à l'origine, il faut que le bien fasse l'objet impérativement d'une exploitation hôtelière, ce qui implique de fournir au client final certains services hôteliers.

En fiscalité directe, le régime DEMESSINE implique le respect de l'obligation de location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence, à compter de l'achèvement. Par ailleurs, après la fin du régime DEMESSINE, les investisseurs auront intérêt à se placer dans le régime fiscal de la location meublée.

Donc, en fiscalité directe, il existe une obligation de location alors qu'en TVA il existe une obligation d'exploitation hôtelière. Ces deux contraintes sont contradictoires car l'activité hôtelière n'est pas considérée fiscalement comme une activité de location.

Les personnes qui exploitent eux-mêmes leur bien, par exemple en le confiant à agent immobilier, perdent, soit les avantages de la TVA parce qu'il n'y a plus de services hôteliers, soit le régime DEMESSINE parce qu'il n'y a plus de location à un exploitant.

Pour conserver à la fois le régime DEMESSINE et le régime TVA, la seule solution est de placer une société intercalaire entre les propriétaires et les clients. Les propriétaires louent leur bien à une société qui réalise l'exploitation hôtelière. C'est le schéma actuel et il doit être préservé.

Je sais que de nombreux exploitants de résidences hôtelières font actuellement faillite, notamment dans le secteur des résidences étudiantes.

Je rappelle mes recommandations aux propriétaires qui sont dans cette situation (mais en lisant toutes les anciennes notes de mon blog vous pouvez avoir des informations plus complètes).

En général les propriétaires sont démarchés par l'administrateur judiciaire, l'exploitant en faillite ou un mandataire ad hoc pour leur proposer de signer un avenant au bail aboutissant à une baisse de leurs loyers.

Généralement, ces propriétaires ont été victimes d'une arnaque lors de l'achat de leurs appartements : les loyers qui leur ont été promis ont été gonflés artificiellement grâce à une subvention (le fonds de concours) versée par le promoteur à l'exploitant.

Il est souvent exact que, du fait de cette arnaque initiale, l'exploitation de la résidence est déficitaire et que l'exploitant ne peut pas payer les loyers prévus initialement mais ce n'est pas une raison pour accepter de signer l'avenant proposé.

Des investisseurs m'interrogent pour savoir quel est l'intérêt d'être LMNP par rapport au régime fiscal de l'exploitant hôtelier (BIC de droit commun).

Rappelons en effet que si un propriétaire loue directement, ou avec l'aide d'un mandataire, ses locaux meublés en fournissant les prestations hôtelières, il perd la qualité de LMNP et devient exploitant hôtelier (au sens fiscal).

De même, si un investisseur loue ses locaux à un exploitant avec un loyer déterminé, exclusivement ou majoritairement, selon les recettes ou les résultats de l'exploitant, il risque de perdre la qualité de LMNP et de devenir exploitant hôtelier (au sens fiscal).

Mais quels sont les inconvénients de cette requalification ?

Le régime hôtelier présente deux inconvénients par rapport au LMNP.

Suite à divers messages, je diffuse à nouveau mes conseils aux propriétaires qui ont investi dans une résidence de tourisme et qui doivent faire face à un impayé de loyers.

1 Unissez-vous avec les autres copropriétaires

L'union fait la force. En cas d'impayé dans une résidence, tous les copropriétaires doivent se contacter pour créer une association et s'unir. Pour trouver les coordonnées des autres copropriétaires, demandez au syndic la liste des copropriétaires, faites une annonce dans un forum sur internet, faites une recherche aux hypothèques en demandant la fiche de votre vendeur pour voir les noms de tous ceux qui lui ont acheté un bien. Il n'est pas obligatoire de créer une association déclarée à la préfecture. Une association non déclarée suffit largement. L'idée de l'union est d'essayer d'adopter une stratégie commune et d'éviter de multiplier les frais d'avocat. Adhérez à la FEDARS qui regroupe les associations de copropriétaires de résidence.

Changez de syndic si le syndic en place est un allié du gestionnaire, comme c'est souvent le cas. Un syndic indépendant et compétent peut se révéler d'une aide précieuse.

Les particuliers qui investissent en régime de location meublée dans certaines résidences peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % dans la limite d'une base de 300 000 €.

L'administration vient de publier l'instruction commentant ce dispositif (voir le site impot.gouv.fr), l'instruction 5 B-2-10 du 29 décembre 2009, publiée au BOI du 13 janvier 2010.

On y trouve notamment une définition précise de la résidence service étudiante.

Il s'agit d'un nouveau régime sans conséquence pour les anciens investissements.

Je profite de l'occasion pour déconseiller ce type de placement, vu le nombre de problèmes rencontrés par les investisseurs sur les anciens programmes.

A la limite, si quelqu'un veut vraiment investir dans une résidence de tourisme, je lui conseillerai d'acheter un appartement dans une résidence ancienne. Il n'aura pas droit à la réduction d'impôt mais au moins il achetera un bien vendu à un prix normal et avec une rentabilité crédible car démontrée par l'antériorité de l'exploitation.

Aujourd'hui, les promoteurs vendent des appartements avec des rendements de 4 % alors qu'on peut trouver des appartements d'occasion qui offrent des rendement de 6 %.

Donc quand un promoteur vend un appartement avec un rendement de 4 %, il vend son bien avec un surprix d'environ 33 % !

Par exemple, un appartement vendu 100 000 € qui rapporte 4 %, soit 4 000 €, vaut en fait 67 000 € si on applique un taux de rendement de 6 % (et donc un coefficient de capitalisation de 16,7).

Le surprix correspond en gros à la réduction d'impôt.

Je souhaite revenir dans cette note sur ce qui est selon moi le meilleur statut juridique et économique pour organiser la gestion d'une résidence.

Mon propos est d'évoquer la situation d'une résidence dont les propriétaires sont des investisseurs. Ils ont acheté un ou plusieurs appartements dans la résidence pour faire un placement, en profitant d'un régime fiscal incitatif (régime de la location meublée ou régime DEMESSINE).

Le schéma juridique mis en place à l'origine est celui d'une location par bail commercial avec un loyer fixe à un exploitant extérieur.

Ce schéma n'est pas adapté.

D'abord, le bail commercial se révèle un piège pour les propriétaires. En effet, le régime du bail commercial est très favorable au preneur du bail. C'est un contrat totalement déséquilibré.

Le bail commercial impose en effet au bailleur la quasi-obligation de conserver son preneur. Le bailleur ne peut faire partir son preneur qu'en lui versant une indemnité égale à la valeur du fonds de commerce.

Ensuite, dans le cas des résidences services, ce piège est renforcé par le fait que l'exploitant a souvent conservé la propriété des lots de service. Donc il est très difficile de changer d'exploitant puisque ce dernier est de toute façon le seul qui contrôle les moyens d'exploitation de la résidence.

Enfin, en pratique, le régime fiscal impose une vraie location et si l'exploitant souhaite instaurer un loyer déterminé en fonction des résultats de l'exploitation, il existe un risque important de requalification fiscale.

Il faut donc éviter ce schéma.

La loi sur le tourisme du 22 juillet 2009 avait renforcé la protection des investisseurs dans les résidences de tourisme classées en prévoyant notamment l'obligation de transmettre certains documents de commercialisation.

Un arrêté repris ci-après précise la liste des informations figurant dans ces documents.

Je note certaines informations qui pourront s'avérer utiles, notamment le rappel du contenu des avantages fiscaux attachés au placement et des précisions sur l'exploitant.

Ce texte constitue à l'évidence un progrès par rapport à la situation antérieure.

Il est très regrettable qu'il ait été adopté sans que les associations de copropriétaires soient consultées.

Mais plus généralement la loi du 22 juillet 2009 reste très insuffisante.

Il aurait fallu prévoir des protections plus efficaces et notamment :

- annulation de la vente en l'absence de classement effectif dans un délai de 3 mois après l'achèvement,

- interdiction des fonds de concours,

- obligation d'inclusion des lots de service dans les parties communes de la copropriété,

- obligation de présenter un prévisionnel d'exploitation de la résidence certifié par un commissaire aux comptes indépendant,

- conclusion d'un bail commercial avec clause de résiliation en cas d'impayé et renonciation à l'indemnité d'éviction,

- interdiction à l'exploitant ou au promoteur d'être copropriétaire, directement ou indirectement,

- obligation de faire nommer un syndic indépendant,

- en cas de faillite de l'exploitant, obligation pour l'organe de la procédure collective de convoquer les copropriétaires en assemblée au début de la procédure et de leur demander de désigner un représentant pour suivre la procédure.

Par ailleurs, les sanctions au non-respect des nouvelles obligations ne sont pas précisées par les nouveaux textes issus de la loi du 22 juillet 2009, s'agit-il de voeux pieux ?