1 La location meublée en cas de résidence principale

Le contrat

Quand la location meublée est la résidence principale du locataire, la location est régie à la fois par le code de la construction et de l'habitation et par le code civil (articles L. 632-1du CCH et 1741 à 1762 du code civil).

Cette location ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 qui concerne les baux d'habitation.

Le bail doit être conclu pour une durée minimum d'un an et il se renouvelle par tacite reconduction (L. 632-1 al. 1 CCH).

Si le locataire est un étudiant, la durée peut être de 9 mois, dans ce cas, la clause de reconduction tacite n'est pas applicable (L. 632-1 al. 2 CCH).

Le contrat doit être un écrit rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties. Aucune forme n'est imposée : il peut être rédigé sous seing privé ou par acte authentique.

Le locataire peut donner congé à tout moment. Dans ce cas, le préavis est d'un mois.

Lorsque le bailleur souhaite donner congé au locataire, il doit justifier ce refus de renouveler le bail. Le refus doit tenir de sa décision :

- soit de reprendre,

- soit de vendre le logement,

- ou pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :

- des chaises, des tables, un matelas,

- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),

- des appareils et ustensiles pour cuisiner,

- un réfrigérateur,

- des plaques chauffantes ou une gazinière,

- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique. Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

Je souhaite rappeler par cette note certains points essentiels de la réglementation des résidences de tourisme classée.

Une résidence de tourisme gérée par une copropriété ne peut avoir qu'un seul gestionnaire bénéficiant du classement. Donc il est impossible d'avoir deux gestionnaires classés dans une même copropriété.

De même, si des propriétaires louent leurs biens à une société, seule cette société peut être le gestionnaire classé. Donc il est faux de prétendre que dans le cas où la société locataire fait appel à un mandataire, ce mandataire peut être le titulaire du classement.

Pour s'en convaincre, il suffit de savoir lire.

Il est possible, en pratique, que des classements soient obtenus en violation de ces principes mais, dans ce cas, il s'agit d'une erreur et les classements obtenus peuvent être annulés et donner à contestation des services fiscaux ou de tiers lésés.

Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 :

Art.L. 321-2 du code de tourisme :

"L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence."

Malheureusement ce texte ne s'applique pas aux exploitants de résidence hôtelière non classée.

En pratique, les copropriétaires doivent tous exiger par courrier en AR la transmission de ces documents si l'exploitant ne les transmets pas lui-même volontairement.

Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires.

Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée.

J'exclus de mon étude le cas très différent des copropriétés qui ont juste pour objet de gérer des résidences parahôtelières, sans qu'elles soient nécessairement classées.

Pour simplifier, je n'évoquerais pas la réglementation fiscale mais rappelons que le régime DEMESSINE et le régime CENSI BOUVARD (dans certains cas) supposent que les biens soient loués à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée et que, dans le régime DEMESSINE, dans certains cas et temporairement, le taux de 70 % évoqué ci-après est réduit à 50 %.

Je suis consulté par des investisseurs qui reçoivent des propositions d'avenant à leurs baux, suite à la faillite de leur exploitant.

L'exploitant utilise souvent le chantage de la perte des avantages fiscaux pour faire croire aux investisseurs qu'ils doivent impérativement signer l'avenant imposant une baisse des loyers.

Il est indiqué : "si vous ne signez pas vous perdez votre réduction d'impôt."

Ce chantage est une pure tromperie.

La perte de l'avantage fiscale suppose l'absence de location or tant que le bail n'est pas résilié la location continue et les loyers prévus initialement doivent être versés.

Même en cas de résiliation du bail, en cas de défaillance de l'exploitant, les propriétaires ont un an pour trouver un nouvel exploitant.

Les services fiscaux viennent de publier un rescrit sur les délais de classement des résidences de tourime dans le régime DEMESSINE.

Le régime DEMESSINE suppose en effet que la résidence de tourisme soit classée et il arrive souvent que, suite à la vente, l'exploitant n'obtienne pas le classement. Rappelons que c'est l'exploitant qui est titulaire du classement et non la résidence.

Il y a là d'ailleurs un des vice caché du régime DEMESSINE (comme d'ailleurs du régime CENSI BOUVARD qui lui a succédé). En effet le promoteur vend un package avec un régime fiscal de faveur qui dépend en fait du bon-vouloir d'un tiers, l'exploitant, pour être efficace. En pratique, selon moi, si l'exploitant n'obtient pas le classement, il est possible de mettre en cause la responsabilité du promoteur qui, selon moi, a une obligation de résultat sur le classement de la résidence, du moins s'il a vendu le bien en faisant croire à l'acheteur qu'il pourra bénéficier de la défiscalisation.

En pratique, le classement n'est jamais obtenu dès l'achevement or le texte fiscal impose le classement dès l'engagement de location. Le texte légal est donc absurde en exigeant de remplir une condition impossible.

Selon moi, en cas de litige, il devrait être d'ailleurs possible de faire valoir le caractère impossible de cette exigence pour écarter son application.

Le rescrit tente de trouver une solution raisonnable en indiquant que le classement peut être obtenu dans le délai d'un an de l'exploitation effective, cette exploitation devant commencer dans le délai d'un mois de l'achèvement.

Mais un rescrit ne peut suppléer à une loi absurde. Il aurait donc fallu modifier le texte légal pour le rendre effectif. Selon moi, il reste donc possible de s'opposer à un rappel en invoquant cet argument.

En pratique, cela permet au moins aux investisseurs qui ont pu avoir le classement dans le délai d'un an d'éviter les rappels. Ceux qui ont le classement plus d'un an après auraient une remise en cause de la réduction limitée aux années déjà passées, les années restant à courir permettant d'obtenir une réduction d'impôt résiduelle.