Dans une décision du 19 avril 2022 le Conseil d'Etat exclut la location meublée du bénéfice du régime de l'apport-cession mais, au passage, le Conseil d'Etat indique que la parahôtellerie est éligible à ce régime.

Un lecteur m'a transmis cette réponse ministérielle

Question N° 43224de M. Jean-Luc Bourgeaux (Les Républicains - Ille-et-Vilaine )Question écrite

Ministère interrogé > LogementMinistère attributaire > Logement
Rubrique > logement

Titre > Articulation loi Climat et résilience/ Loi Elan

Je n'ai pas l'habitude de faire la promotion pour les hébergements meublés touristiques, mais je dois faire une exception pour des chambres d'hôtes très sympas situés près de Coutances, dans la Manche, l'Escale de Gerbold. 

C'est ma femme qui exploite cette chambre d'hôtes. Je suis son conseil fiscal et le responsable déco de la chambre mer.

Voir aussi le site de gîte de France 

Chers amis, 

Je publie chaque moi une newsletter du meublé. Son lancement est intervenu en février 2021 et, tous les mois, les abonnés la reçoivent par mail.

Elle fait en général 5 pages.

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Cela permet aux lecteurs d'assurer une veille sur le sujet mais je ne me limite pas à l'actualité.

Je développe souvent un sujet dans un mémo général et j'ajoute des jurisprudences significatives.

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A bientôt.

Le régime fiscal et social des loueurs en meublé résidents français est très compliqué mais celui des non-résidents est encore pire.

Je propose ci-après un petit tableau récapitulatif qui est, je le reconnais, assez compliqué à comprendre.

J'ai reçu récemment la réponse par l'URSSAF à diverses questions que je lui avais posées concernant le régime social du meublé et compte tenu notamment de la réforme du régime intervenue en 2021.

J'ai été agréablement surpris de recevoir cette réponse dans un délai raisonnable (réponse le 12 janvier 2022 pour une question posée le 3 septembre 2021), sachant qu'à ce jour le décret devant détailler certains points est toujours attendu et que l'URSSAF n'a publié aucune circulaire.

Je vous retransmets ci-après la réponse de l'URSSAF qui a repris le résumé de chacune de mes questions avant d'y répondre, et je rajoute mon commentaire perso.
L'URSSAF ne répond pas à toutes les questions mais certains points sont précisés, et pas nécessairement dans le mauvais sens.

Donc merci l'URSSAF pour cette réponse de qualité.

Question 1. Le secteur de la parahôtellerie relève-t-il de de l’article L.611-1 du code de la Sécurité sociale ? Dans l’affirmative comment s’applique le seuil de 23 000 euros visé à l’article 155 du code général des impôts ?
(…)
L’article 18 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2017 a redéfini les critères d’affiliation, au régime des travailleurs indépendants, des personnes assurant la location de meublés.
Ainsi, en application de l’article L.611-1 du code de la Sécurité sociale (CSS), doivent être affiliés :
• les loueurs de chambres d’hôtes mentionnées à l’article L.324-3 du code du tourisme dont le revenu imposable de l’activité est supérieur à un montant fixé par décret, soit 5 348 € en 2021 (L. 611-1 5°);
• les personnes, autres que les loueurs de chambres d’hôtes, exerçant une activité de location de locaux d'habitation meublés dont les recettes sont supérieures au seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l'article 155 du CGI (soit 23 000 €) lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n'y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 du présent code, ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l'article 155 du CGI (L. 611-1 6°).
• les personnes exerçant une activité de location de biens meubles (mentionnée au 4° de l’article L. 110-1 du code du commerce) et dont les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 20 % du montant annuel du plafond mentionné à l'article L. 241-3 du présent code, sauf option contraire de ces personnes lors de l'affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l'article L. 311-3 (L. 611-1 7°).

En conclusion, la parahôtellerie qui est une notion fiscale ne relève pas du régime de l’article L.611-1 du code de la sécurité sociale.

Commentaire perso : la réponse n'est pas satisfaisante. En effet, l'auteur de la réponse n'a pas vraiment compris selon moi les enjeux. En tout cas la réponse n'est pas claire.. Le texte de l'article L 611-1 est incertain car il vise à la fois la location meublée au sens fiscal et, de facto, l'activité parahôtelière. Faut-il réserver ce régime aux seuls loueurs en meublés au sens fiscal ou faut-il l'étendre à toute location meublée, y-compris celle qui est qualifiée fiscalement de parahôtellerie ? Et si oui alors comment appliquer les règles de seuils qui renvoient au régime fiscal du meublé stricto sensu. La réponse peut peut-être s'interpréter comme considérant qu'il faut limiter le régime aux seuls loueurs en meublé au sens fiscal. Dans ce cas, selon moi, le régime social des parahôteliers serait le régime de droit commun des commerçants.

Question 2. Quel est le régime applicable à un exploitant qui, au titre d’une année passe en dessous d’un seuil d’assujettissement prévu dans le régime fiscal ?

Il est à préciser que lorsque l’activité donne lieu à affiliation au régime des travailleurs indépendants, cette affiliation doit être maintenue quand bien même le montant des recettes diminue en dessous du seuil de 23 000€.
Une fois affilié, le loueur le reste tant qu’il n’a pas cessé son activité de location puisqu’elle est désormais assimilée en droit social à une activité professionnelle.
Ainsi, l’affiliation est pérenne quel que soit le niveau des revenus dégagés les années suivantes et ne peut être suspendue ou radiée lorsque le seuil des 23 000 euros n’est pas atteint."

Commentaire perso : cette réponse est conforme à des précisions déjà données à l'Ordre des experts-comptables. Selon moi elle est illégale. La loi prévoit des conditions de seuil d'assujettissement et l'assujettissement devrait logiquement prendre fin quand les conditions de seuil ne sont plus remplies. Selon moi l'interprétation donnée par l'URSSAF n'est pas conforme au texte et si cette interprétation était valable, elle serait inconstitutionnelle car elle aboutirait à une atteinte au principe d'égalité devant la loi. Elle aboutit en effet à deux régimes différents pour deux personnes placées exactement dans la même situation, au seul prétexte que l'un d'entre eux a été dans une position différente dans le passé. Par exemple j'ai un salaire annuel de 50 K€ et deux appartements rapportant chacun 30 K€ de recettes. Je suis donc un LMP assujetti aux cotisations sociales. Si je vends un appartement, je ne suis plus un LMP. D'après l'URSSAF, je reste assujetti tant que je continue l'activité de location du dernier appartement. Mais si mon voisin, qui a le même salaire que moi, ne loue qu'un appartement depuis le début, il ne sera pas assujetti et ne le sera jamais. C'est illégal, et en tout cas, ce n'est pas juste.

Question 3. Comment appliquer les seuils fiscaux : au niveau du foyer ou au niveau individuel ?

Aux termes de l’article L.611-1 du Code de la Sécurité sociale, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (2 du 2° du IV de l’article 155 du CGI).
Les seuils fiscaux s’appliquent donc au niveau du foyer fiscal et non au niveau individuel.

Commentaire perso : cette réponse est conforme au texte qui renvoie à des seuils établis au niveau du foyer fiscal. Mais selon moi la loi est inconstitutionnelle car cela revient à faire dépendre l'assujettissement d'une personne à l'activité professionnelle de son conjoint. Pour exactement la même activité, si je suis marié à une femme qui gagne bien sa vie, je suis un LMNP exonéré de cotisations sociales mais si je suis célibataire je suis un LMP assujetti aux cotisations sociales.

Question 4. Quel est le régime social applicable à une personne ayant une activité mixte de loueur meublé longue et courte durée ?

Aux termes de l’article L. 611-1 du Code de la Sécurité sociale, les personnes exerçant une activité de location de locaux d’habitation meublés sont obligatoirement affiliées au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants dès lors que les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € (2 du 2° du IV de l’article 155 du CGI) et lorsque :
• soit ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile, sauf option contraire de ces personnes lors de l’affiliation pour relever du régime général dans les conditions prévues au 35° de l’article L. 311-3 du Code de la Sécurité sociale. En vertu de l’article L. 311-3 35° du Code de la Sécurité sociale, les loueurs peuvent opter pour l’affiliation au régime général dès lors que leurs recettes n’excèdent pas 72 600 € (al. 1er du 1 de l’article 102 du Code général des impôts).
• soit ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 2 du IV de l’article 155 du Code général des impôts, autrement dit sont des professionnels au sens fiscal.
Si le loueur dépasse le seuil de 23 000 € de recettes d'exploitation il devra être inscrit au régime de la sécurité sociale des indépendants et payer des cotisations sociales sur l'ensemble des recettes perçues, peu important qu'elles soient tirées de la location de courte ou de longue durée

Commentaire perso : selon moi, cette réponse est conforme à la lettre du texte de loi mais pourrait se discuter au regard de l'esprit du texte. Elle aboutit aussi à une discrimination. Ainsi, avec un salaire de 30 K€, si suis un LMNP et que je loue un appartement meublé toute l'année pour un loyer de 20 K€, je ne suis pas assujetti, et si je rajoute un peu de meublé touristique pour 4 K€, je deviens assujetti pour la vie, alors que mon voisin, avec le même salaire, qui loue le même meublé pour 24 K€, sans faire de location touristique, échappe aux cotisations sociales Cela peut inciter certains professionnels à ne pas faire de location touristique pour rester un pur LMNP longue durée.

Question 5. Quel régime s’applique à une personne qui exerce une activité mixte de location meublée en partie classée et non classée ?

L'obligation d'affiliation au régime des travailleurs indépendants, concerne les personnes physiques qui tirent de leur activité de location de locaux d'habitation meublés, des recettes qui sont supérieures à 23.000 € par an, lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine, ou au mois et n'y élisant pas domicile ainsi que celles relevant des dispositions des 1° et 2 du IV de l'article 155 du CGI.
Cette affiliation peut se faire soit en qualité de travailleur indépendant (classique ou micro-entrepreneur), soit, sur option, auprès du régime général dans les conditions prévues à l'article L311-3 35° (meublés de tourisme classé) du code de la sécurité sociale sauf pour les locations de longue durée (LMP).
Si une personne loue des meublés classés de tourisme relevant des dispositions du Code du tourisme (ART. L. 324-1 et D. 324-1), les revenus tirés de cette activité sont à classer dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux ventes (BIC) dont le taux est de 6%, toujours hors prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu.
Dans l’hypothèse où l’activité de location est mixte, il convient d’effectuer deux déclarations différentes et de déclarer les revenus à la fois dans la catégorie des BIC ventes dont le taux est de 6% et dans la catégorie des BIC prestations de service dont le taux est de 22 % hors prélèvement libératoire de l’impôt sur le revenu.

Commentaire perso : je ne comprends pas bien l'exigence de deux déclarations différentes. C'est plutôt deux cases différentes dans la même déclaration.

Question 6. Est-il possible de revenir sur l’option pour le régime général ?

L’entrée dans le dispositif est définitive. Le loueur de bien meublés ne peut demander sa radiation que s’il cesse son activité.

Commentaire perso : ce n'est pas prévu dans le texte mais cela peut se défendre.

Question 7. Quel doit être le régime social des associés de SARL de famille qui exercent une activité de loueur de meublé ?
(…)
En matière sociale, le statut du loueur de meublé est défini par l'article L. 611-1 du code de la Sécurité sociale qui prévoit notamment l'affiliation obligatoire au régime de sécurité sociale des travailleurs indépendants des loueurs professionnels au sens fiscal. L'étude d'impact de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2021 qui a modifié cet article L.611-1 précise néanmoins qu'un décret doit prévoir que "lorsque la location est effectuée par le biais d'une personne morale, par exemple une société civile immobilière, il n'y a pas d'obligation d'affiliation". Ce décret est toujours en attente à ce jour.
Toutefois, les règles sociales applicables sont inhérentes au statut du ou des gérants et les règles propres à la location meublée exercée en direct s’effacent donc en présence d’une structure sociale pour prendre en compte les particularités des statuts sociaux des mandataires sociaux, l’option pour le régime de la SARL de famille n’a aucun effet sur le statut social des dirigeants sociaux. L’associé qui n’exerce pas d'activité dans la SARL de famille ne relève d'aucun régime de sécurité sociale à ce titre et la part de bénéfice qu'il perçoit, si elle entre dans son revenu imposable au titre de l'impôt sur le revenu, ne constitue pas un revenu d'activité non salariée entrant dans l'assiette de l'article L. 131-6.
Il convient cependant de préciser qu’un associé théoriquement passif qui aurait un rôle trop prononcé dans la gestion de la société pourrait être considéré comme gérant de fait par l’Urssaf. Dans ce cadre un redressement de cotisations au titre d’une activité professionnelle indépendante pourrait être effectué.

Commentaire perso : la réponse est cohérente avec la position habituelle de l'URSSAF mais était loin d'être évidente selon moi. En pratique, cette position va permettre d'échapper aux cotisations sociales en nommant sa cousine gérante de la société (mais à condition de lui déléguer effectivement le pouvoir, donc il faut pouvoir lui faire confiance). La SARL de famille s'impose donc pour tous les LMP.

Question 8. Quel est le régime social des associés de société en participation ?

L’article 1871 du code civil prévoit qu’une société en participation est une société créée par au moins deux associés, qui n'est pas immatriculée, qui ne possède donc pas la personnalité morale et qui n'est soumise à aucune formalité de publicité.
Privée de personnalité juridique, la société en participation n’a ni état civil (pas de raison ou de dénomination sociale, ni de siège social), ni patrimoine social, ni créanciers, ni débiteurs. Elle ne peut contracter de droits ou d’obligations en son nom propre.
Par conséquent, l’associé d’une société en participation est un loueur qui exerce son activité en nom propre et relève de la législation des travailleurs indépendants si les conditions d’affiliation sont remplies.

Commentaire perso : l'analyse juridique de la SEP est partiellement fausse. C'est une vraie société sur un plan fiscal, même si elle n'a pas de personnalité morale. En particulier elle peut être assujettie à l'impôt sur les sociétés. Cela dit, la conclusion finale est défendable.

Question 9. Les loueurs meublés non professionnels doivent-ils être assujettis aux cotisations sociales sur les plus-values immobilières à court terme ?

Je vous précise qu’au plan de l’assiette des cotisations et contributions sociales, seules les plus-values et moins-values à court terme sont intégrées dans l’assiette des cotisations et contributions sociales. Toutefois, s’agissant des règles applicables en cas de cession des biens, je vous invite à vous rapprocher de l’administration fiscale.

Commentaire perso : l'auteur de la réponse évite de répondre à une question pourtant très importante. La réponse selon moi ne fait aucun doute, les LMNP ne paient pas de cotisations sociales sur leurs plus-values car les plus-values privées échappent nécessairement aux cotisations sociales. Il ne s'agit pas fiscalement de plus-value à court terme. Elles ne sont pas reprises dans la déclaration fiscale.

Question 10. Quel formulaire doit remplir le loueur en meublé pour s’affilier ?

L’inscription de l’activité de location meublée non professionnelle doit intervenir dans les 15 jours du début de la location du bien au moyen du formulaire P0i dès lors que le montant des recettes est inférieur au seuil d’affiliation obligatoire à un régime de sécurité sociale fixé à 23 000 €. Si aucune déclaration n’a été effectuée et que le seuil ci-dessus est dépassé, il convient de s’affilier au moyen du formulaire P0 AE ou P0 CMB.
Enfin, si le seuil de 23 000 € est dépassé alors que le loueur a déjà effectué une déclaration d’activité (formulaire P0i), il lui faudra remplir un formulaire P2/P4 qui aura pour conséquence de l’affilier à un régime obligatoire de sécurité sociale.

Commentaire perso : réponse selon moi inadaptée car le formulaire P2/P4 n'est pas prévu pour ce cas. En pratique un courrier en AR à l'URSSAF suffira. Ce serait bien de faire de nouveaux formulaires, y-compris pour l'affiliation initiale. Une question importante et incertaine est de savoir à quel régime de retraite s'affilier.

Question 11. Quel est le régime applicable à une personne non-résidente fiscale française pour laquelle les revenus de location meublée réalisés en France sont supérieurs aux revenus issus de location meublée ?

La question a été posée à la DSS/DACI et nous sommes dans l’attente de la réponse.

Commentaire perso : vivement une réponse sur ce sujet sensible. Selon moi, les non-résidents sont en fait le plus-souvent des LMNP et la doctrine administrative qui prévoit l'absence de prise en compte des revenus d'activité étrangers pour le calcul du deuxième seuil est illégale.

Question 12. La réponse PELLOIS est-elle toujours valable ?

La DSS est saisie de cette problématique et travaille à sa résolution.

Commentaire perso : encore un sujet sensible, la réponse Pellois prévoit l'exonération des personnes qui donnent leur bien à gérer par un agent immobilier. Selon moi cette réponse est inopposable et illégale, mais c'est quand même la parole du ministre. Je ne peux pas croire que le ministre est incompétent et/ou soumis à des lobbys. Et si la réponse est fausse, pourquoi le ministère n'intervient pas pour la démentir ? Je pense que le ministre devrait faire préciser la règle : seules les personnes ayant les yeux bleus (comme moi) devraient avoir droit à cette exonération.

Conclusion pratique : il faut éviter d'être LMP au moment de la vente de son bien, sinon il faut plutôt préférer la SARL de famille en nommant sa cousine gérante. Consultez-moi.

Conclusion un peu plus polémique pour faire du contentieux

L'assujettissement des LMP au régime social des indépendants est très contestable.

L'idée du législateur de vouloir harmoniser le régime social et le régime fiscal du LMP, pour les simplifier, est une grosse ânnerie qui illustre, une nouvelle fois, la méconnaissance crasse de nos dirigeants politique, des élus et de leurs conseillers, dès qu'il s'agit d'une question un peu technique.

Ils devraient m'appeler avant de réformer le régime du meublé.

C'est une ânerie parce que, le moins qu'on puisse dire, c'est qu'il n'y a pas de simplification, mais au contraire un forte augmentation de la complexité du régime fiscal et social du loueur en meublé. L'exploitant d'une activité de location meublée n'y comprend décidément rien.

C'est aussi une ânerie parce que le LMP n'est pas un professionnel au sens courant du mot, mais seulement une personne qui remplit les conditions de deux seuils qui font juste de lui un (relativement) gros investisseur en location meublée.

Le régime fiscal du LMP n'a rien à voir avec le fait que l'exploitant LMP soit professionnel au sens courant du mot, et donc il est anormal d'assujettir aux cotisations sociales une personne au seul motif qu'elle est LMP.

Rappelons que, pour la loi fiscale, un LMP est considéré comme gérant un patrimoine et, à ce titre, il est exclu de certains régimes de faveur réservés aux chefs d'entreprise (notamment l'exonération IFI de droit commun, le régime DUTREIL ou le régime de l'apport-cession). Donc le renvoi aux règles fiscales est absurde puisque, précisément, les règles fiscales traitent le LMP comme une personne qui gère son patrimoine et en aucune façon comme l'exploitant d'une véritable entreprise.

Comment peut-on assujettir aux cotisations sociales des travailleurs indépendants une personne qui se contente de gérer un patrimoine, au prétexte que ce patrimoine est significatif ?

C'est enfin une ânerie parce que le renvoi du code de la sécurité sociale à un régime fiscal aboutit à donner un sens social à des règles conçues uniquement pour un motif fiscal. Or le droit fiscal a des contraintes et des logiques très différentes de celles du droit social. Cela va créer un énorme pataquès juridique car le régimef fiscal du LMP est défini par la doctrine administrative fiscale, évolutive, difficile à interpréter et parfois illégale. L'URSSAF va-t-elle systématiquement s'aligner sur la doctrine des services fiscaux définissant le LMP ? Sans doute, pas toujours, donc ce sera une source de complexité et de litige.

Selon moi, il faut laisser le texte en l'état, mais supprimer l'assujettissement des LMP, qui n'a aucun sens. Seuls les meublés qui font de la location courte durée peuvent être considérés comme exerçant une activité professionnelle devant être assujettie aux cotisations sociales des indépendants. La location meublée longue durée n'est pas différente de la location nue. C'est une activité civile de gestion de patrimoine qui ne devrait pas être assujettie aux cotisations sociales.

Je suis à la disposition (payante) de tout LMP qui voudrait faire un contentieux pour attaquer la constitutionnalité de la loi, ou si son assujettissement résulte des interprétations illégales de l'URSSAF.

Nouvelle question (15 septembre 2022)

J'ai également demandé à l'URSSAF si une personne qui est déjà travailleur indépendant à raison d'une première activité, par exemple un avocat, peut opter pour le régime général s'il développe une nouvelle activité de meublé touristique. La réponse de l'URSSAF est oui. 

Remarque perso : l'option pour le régime général est notamment intéresante pour ceux qui veulent rester au réel au niveau fiscal (pour amortir) car il permet d'éviter les cotisations sociales sur la plus-value.