Je renvoie ci-joint à la lecture d'un article de la revue CAPITAL qui semble indiquer que la société Pierre et Vacances, pourtant cotée en Bourse, aurait, comme tant d'autres, recouru à la pratique dite des fonds de concours consistant à faire des grosses marges à la vente de ses biens tout en proposant une rentabilité apparente intéressante, mais ce qui implique des loyers excessifs au regard de la rentabilité réelle des résidences vendues.

A long terme le risque est que, si les ventes s'arrêtent ou si les loyers ne sont pas sensiblement diminués, les déficits struturels de l'exploitatation des résidences entraînent la faillite de la société.

http://www.capital.fr/enquetes/derapages/temps-de-chien-pour-pierre-vacances-815735/%28offset%29/1

Voilà une réponse ministérielle intéressante. Il serait temps que l'Etat réagisse. Mais j'ai des doutes sur le fait que le stade du voeu pieu soit dépassé.

D'une manière générale, la protection des consommateurs n'est pas une priorité, ni à droite, ni à gauche, selon moi à cause des lobbys (promotion, banque, ...).

Question N° : 16286 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite
Ministère interrogé > Artisanat, commerce et tourisme Ministère attributaire > Économie sociale et solidaire et consommation
Rubrique > tourisme et loisirs Tête d'analyse > établissements d'hébergement Analyse > résidences de tourisme. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 22/01/2013 page : 699
Réponse publiée au JO le : 19/02/2013 page : 1888
Date de changement d'attribution : 29/01/2013

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Dans ce cas, les exploitants ne sont pas loueurs en meublé au sens fiscal mais des exploitants hôteliers. Ils échappent au régime de la location meublée, qui n'est plus très favorable dans de nombreux cas.

L'assujettissement à la TVA d'une activité de location meublée n'est pas facile. Il faut fournir 3 services hôteliers sur 4 (accueil, linge de maison, nettoyage et petit déjeuners), sachant que l'administration a une tendance naturelle à contester l'assujettissement à la TVA, en considérant que les services fournis ne sont pas suffisants par rapport au standard hôtelier. En pratique, cette question doit être étudiée très soigneusement pour éviter les rappels.

Il faut aussi que l'activité hôtelière soit exercée dans des conditions telles qu'elle puisse être considérée comme étant professionnelle, au sens ou le droit fiscal l'entend pour les activités commerciales de droit commun (par opposition aux critères spécifiques retenus pour les LMP). Cela suppose que l'exploitant ou le dirigeant de la société passe une partie significative de son temps à gérer l'exploitation et qu'il utilise des moyens d'exploitation de caractère professionnel.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.

En droit fiscal, il existe deux grandes catégories de revenus. Il y a d'abord la catégorie des revenus professionnels qui regroupent les revenus des commerçants (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), les revenus des professions libérales (BNC, bénéfices non commerciaux), les revenus agricoles (BA) et les traitements et salaires (TS). Il y a ensuite la catégorie des revenus du patrimoine avec les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d'immeuble (les revenus fonciers).

Donc si par exemple j'ai d'importants revenus fonciers, cela ne peut pas me gêner pour devenir loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF.

J'ai reçu l'autre jour une publicité dans ma boîte aux lettres. C'était un courrier adressé à mon nom titré "L'investissement financier le plus intéressant, c'est l'immobilier locatif meublé."

Il se trouve que j'ai eu récemment un client qui a répondu à ce type de publicité qui donné des informations sur l'investissement proposé.

Je propose de reprendre les informations de ce dépliant pour montrer en quoi elles sont souvent mensongères ou trompeuses.

Le dépliant propose une petite simulation avec un exemple d'investissement de 150 000 euros TTC, une récupération de la TVA de 24 K€, des mensualités de crédit de 773 euros pour un emprunt sur 20 ans, un revenu net garanti mensuel de 4,81 % soit 501 euros, d'où un effort d'épargne mensuel de 272 euros.

Il est évoqué un bail commercial de 9 ans renouvelable avec un loyer indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL).

Autrement dit il vous est proposé d'acheter un bien d'une valeur TTC de 150 K€ avec une mensualité à verser de seulement 272 euros par an pendant 20 ans.

Cela paraît avantageux et le dépliant indique : "Vous vous constituez ainsi un patrimoine qui vous assurera un complément de retraite très appréciable".

En fait ce document est trompeur pour plusieurs raisons.

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.