Le compte rendu de la commission mixte paritaire paru aujourd'hui rend compte del'acceptation par le parlement de la clause recettes dans sa dernière version.

Le texte prévoit : "L'indexation d'une part minoritaire du loyer sur le chiffre d'affaires ne fait pas obstacle à l'imposition dans la catégorie des revenus fonciers".

Le texte utilise le terme d'indexation à mon avis par erreur.

L'indexation renvoie à la notion de variation annuelle du loyer en fonction d'un indice, comme par exemple l'indice du coût de la construction.

En réalité, selon moi, il faut comprendre qu'une partie du loyer peut être calculée sur la base d'un pourcentage du chiffre d'affaire de l'exploitant.

Il serait donc exclu un loyer variant en fonction du bénéfice d'exploitation de l'exploitant. De même la clause recettes ne serait valable que si, pour au moins la moitié, le loyer comporte une partie fixe.

Sachant que selon moi cette partie fixe peut faire l'objet d'une clause d'indexation annuelle, selon les règles habituelles, comme par exemple selon la variation d'un indice.

Notons par ailleurs qu'aucune modification du texte n'est intervenue sur l'article validant l'auto-exploitation.

Je transmets ci-joint la réponse de Mme Valérie Létard à une question posée sur le régime DEMESSINE.

La secrétaire d'État répond à la place d'Éric Woerth au sénateur M. Thierry REPENTIN.

Cette réponse comporte certaines indications intéressantes.

Mais je tiens à souligner la méconnaissance des réalités du terrain qu'elle révèle de la part des services du ministre.

Le sénateur fait justement remarquer que de nombreux propriétaires sont confrontés aux défaillances multiples des gestionnaires professionnels et suggère notamment que le délai d'un an exigé par la loi pour constituer une société d'auto-exploitation soit raccourci.

Le ministre répond en indiquant qu'il faut maintenir le délai d'un an "car il convient de donner toutes ses chances à la reprise de la gestion professionnalisée de la résidence".

Je crois que tous les investisseurs qui sont aujourd'hui victimes de la gestion professionnalisée auront beaucoup de mal à apprécier ce type de réponse.

Je suggère à tous les lecteurs de mon blog d'écrire à Eric WOERTH, 139 Rue de Bercy 75012 Paris

Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation.

Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts.

En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes.

La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière patrimoniale et en matière fiscale. Peu importe. Son rôle est de vous convaincre d'accepter un rendez-vous.

Je propose de citer quelques exemples de phrase et je vais ajouter mes commentaires.

Beaucoup d'investisseurs dans les résidences services sont dans la même situation personnelle :

- Ils ont acheté des lots dans des résidences à un prix trop élevé, généralement correspondant au prix normal du marché, mais majoré des divers honoraires perçus par les intermédiaires (essentiellement le conseil en gestion du patrimoine qui a vendu le schéma et le financement bancaire).

- Attirés par les avantages de la défiscalisation, ils ont fait un placement ne correspondant pas réellement à une bonne gestion de leur patrimoine, notamment parce qu'ils ont pris un risque excessif.

- Pour certains d'entre eux, le non-paiement des loyers peut générer une faillite personnelle car leurs revenus normaux ne permettent pas de faire face aux échéances bancaires.

- Ils se retrouvent avec des appartements qu'il est très difficile de revendre, sans réaliser une importante moins-value.

De nombreux exploitants de résidence connaissent de graves difficultés financières :

- Les loyers proposés par les exploitants pour attirer les investisseurs ont été "gonflés" par rapport à des loyers normaux, pour pouvoir faire apparaître un taux de rentabilité attractif (comme les prix de vente sont anormalement élevés, les loyers sont donc eux-aussi souvent excessifs).

- Certains exploitants-promoteurs s'en sortaient auparavant en finançant les déficits d'exploitation des résidences grâce aux profits importants réalisés en tant que promoteur. Ce n'est plus possible aujourd'hui.

- La seule solution pour les exploitants est alors d'essayer de négocier des loyers à la baisse et au minimum l'absence de mise en œuvre de la clause d'indexation.

Un amendement déposé par M. BOUVARD a été voté le vendredi 13 novembre avec l'accord du ministre à l'occasion de la discussion sur la loi de finances pour 2010. M. GIRAUD avait proposé un amendement très similaire.

Cet amendement a été obtenu grâce l'action de la FEDARS auprès des élus de montagne. Je remercie les personnes qui me l'ont transmis. Je vous propose mes premiers commentaires.

Ce texte permet de légaliser la possibilité pour les investisseurs de faire appel à une société constituée entre les investisseurs pour gérer la résidence en cas de défaillance du gestionnaire.

Il permet une telle possibilité, même si les investisseurs concernés ne représentent que 50 % des propriétaires, ce qui serait une dérogation à la règle des 70 % prévue par le code du tourisme.

Ce texte constitue un progrès incontestable.

Rappelons toutefois que la loi n'interdisait en aucune façon un tel schéma de reprise. Ce qui était gênant, c'était juste une doctrine de l'administration qui selon moi était de toute façon illégale.

Il aurait été bien plus simple de supprimer cette doctrine et de la remplacer par une position plus favorable à ce schéma.

Par ailleurs, le texte est critiquable car il semble qu'il conditionne cette possibilité de reprise à l'existence d'un délai d'un an de vaines tentatives des copropriétaires pour trouver un nouveau gestionnaire, après la défaillance du premier.

Ce délai d'un an est inacceptable.

Un nouvel amendement a été voté vendredi à l'assemblée nationale.

Il permet l'application d'une clause recettes aux baux signés par les propriétaires relevant du régime DEMESSINE.

Cet amendement, couplé avec celui de l'autorisation des sociétés d'auto-exploitation, constitue un progrès important pour les investisseurs DEMESSINE victimes des faillites en série des gestionnaires de résidence.

L'admission des clauses recettes fait aussi le bonheur des gestionnaires repreneurs qui veulent imposer ce type de clause aux propriétaires et qui étaient gênés par la réglementation fiscale.

Il y a lieu de s'étonner d'ailleurs que le schéma des clauses recettes ne comporte aucune réserve alors que le schéma de l'auto-exploitation est réservé dans le nouveau texte aux seules résidences n'ayant pu trouver de repreneur depuis au moins 1 ans.

Il y a deux poids deux mesures en faveur des gestionnaires de tourisme et au détriment des investisseurs.