Location meublée et parahôtellerie
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Les banques tenues d'une obligation d'information en matière d'assurance-vie
Il n'est pas toujours facile d'attaquer les banques sur des fautes commises au moment de la vente de placement type assurance-vie.
En général la banque fait valoir qu'elle n'avait aucune obligation de mise en garde, laquelle est réservée aux placements "spéculatifs", c'est-à-dire particulièrement dangereux, et qu'elle ne s'applique pas aux simples placements boursiers.
La banque fait souvent valoir que son client était un professionnel des placements financier et donc un client averti, pour lequel il n'existe aucune obligation d'information ou de mise en garde.
De plus, la banque se retranche ensuite derrière le fait qu'elle a transmis à son client une note d'information qui suffisait d'après elle à informer des risques encourus.
En fait en pratique, ces notes d'information sont souvent incomplètes, notamment parce qu'elles ne comportent pas la mention selon laquelle il existe un risque de perte en capital.
C'est ainsi que la cour de cassation vient d'annuler une décision de Cour d'appel qui avait rejeté la responsabilité de la banque "sans rechercher si la banque n'avait pas manqué à son devoir d'information en s'abstenant de mentionner les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés."
L'arrêt est intéressant notamment parce que la banque avait présenté un document "non contractuel" promettant un rendement d'au moins 4 %.
C'est ainsi que même un document publicitaire "non contractuel" peut influencer une décision de justice lorsqu'il tient lieu d'information du client dans un cas où il existe une obligation d'information.
La responsabilité de l'Etat en cas de faute dans la procédure fiscale
Il arrive souvent que les contribuables soient victimes d'un comportement fautif des services fiscaux.
La faute la plus courante est la mise en recouvrement d'un rappel fiscal injustifié.
Mais d'autres fautes sont possibles.
En particulier, les comptables du Trésor peuvent commettre des fautes dans la mise en recouvrement des impôts.
La question est de savoir s'il est possible d'attaquer l'Etat en justice pour obtenir réparation du préjudice supporté à cause de ces fautes.
La réponse est oui. Il est possible d'attaquer l'Etat et d'être indemnisé pour le préjudice subi.
Une nouvelle décision sur la responsabilité des notaires en cas de défiscalisation
Un arrêt rendu le 26 janvier 2012 (cass. 1ère civile n° 10-25741) est venu rappeler l'étendue du devoir de conseil du notaire en matière de vente de produit de défiscalisation.
En l'espèce, des époux avaient acquis des appartements en l'état futur d'achèvement et présentés comme pouvant bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation dite "loi Besson".
Mais l'Administration fiscale avait considéré que les travaux n'avait ni entraîné une augmentation de la surface ou du volume, ni affecté le gros oeuvre de façon importante ni même réalisé d'aménagements internes équivalents à une reconstruction (conditions à l'application du régime Besson).
La responsabilité du notaire avait été recherchée par les acquéreurs. Ils souhaitaient obtenir indemnisation du préjudice résultant du redressement fiscal dont ils avaient fait l'objet.
La Cour d'Appel les avait débouté, retenant qu'on ne pouvait reprocher au notaire"d'avoir légitimement retenu, au moment de dresser les actes de vente pour cette opération, le régime fiscal le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble à usage de logements en cours de construction et le plus favorable aux futurs acquéreurs".
Pour la Haute Juridiction, la cour d'appel ne pouvait se contenter de cet argument pour rendre sa décision. Elle censure donc l'arrêt d'appel.
En effet, elle considère que la Cour d'Appel aurait dû rechercher, comme ça lui avait été demandé par les demandeurs au pourvoi, si le notaire "n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés".
Une banque condamnée dans un schéma d'investissement locatif
Dans une très récente décision de la Cour d'Appel de Douai (CA 21 Mars 2013 n° 12/05854), une banque a été condamnée pour son défaut de mise en garde face à un investisseur ayant contracté un prêt immobilier. La banque aurait dû dissuader l'emprunteur se lancer dans un tel projet au regard de ses capacités financières jugées insuffisantes pour l'assumer.
Ce qui est intéressant dans cette décision, c'est le calcul du taux d'endettement réalisé par la banque ainsi que le calcul de l'indemnité accordée à la victime par les juges.
Les faits et la décision
Dans les faits, une emprunteuse non-avertie (fonctionnaire au Ministère de la Justice dépourvue de connaissances en matière bancaire et financière) a contracté un prêt immobilier à hauteur de 169 500 euros pour financer un investissement locatif dans le cadre d'un programme de défiscalisation. L'investisseur avait déclaré un revenu mensuel de 2 320 euros et des charges à la hauteur de 1 162euros dont 565 euros correspondant aux charges du loyer, soit un taux d'endettement de 40 %.
Un an après l'octroi du prêt, l'emprunteuse se retrouve dans l'incapacité d'assumer le remboursement de ses mensualités.
Suite à une condamnation du TGI de Lille qui exigeait de l'emprunteuse le remboursement de la totalité du prêt augmenté des intérêts d'emprunt à la banque, elle décide de faire appel de cette décision et demande la condamnation pour défaut de mise en garde de la banque.
La Cour d'Appel de Douai lui donne raison.
La responsabilité du notaire dans les opérations de défiscalisation immobilière
Vous avez fait un investissement de défiscalisation immobilière et vous avez été victime d'une tromperie grossière, pouvez-vous mettre en cause le notaire et l'attaquer en responsabilité ?
La réponse est généralement oui.
Le notaire est même souvent l'intervenant du package fiscal le plus facile à attaquer.
La première raison tient au fait que les notaires sont toujours solvables.
Si vous attaquez le promoteur ou l'officine qui vous a vendu le produit, le risque est que, même si vous gagnez en justice vous ne soyez jamais payé car ces intervenants sont souvent insolvables ou mal assurés.
En revanche le notaire est toujours assuré. Et même si l'assurance ne peut pas jouer, vous pouvez vous retourner contre la caisse de garantie des notaires.
Les dangers de la défiscalisation
La présente note a pour objet d'évoquer en synthèse les problèmes posés par les produits de défiscalisation vendus aux particuliers et de suggérer des précautions à prendre pour les investisseurs.
1 La défiscalisation est initiée par les lobbys
Les promoteurs immobiliers sont très puissants en France. Ils ont leurs entrées dans les ministères. Certains politiciens sont directement liés aux promoteurs et aux établissements bancaires spécialisés dans le financement immobilier.
Cela explique l'importance des niches fiscales en matière immobilière.
Les lobbys expliquent que, sans les produits de défiscalisation, le marché immobilier s'effondrerait. C'est globalement faux mais il est certain que, sans la défiscalisation immobilière, de nombreux promoteurs et officines devraient changer de métier.
Responsabilité de l'expert-comptable et du notaire dans une opération de défiscalisation immobilière LMP
Une décision récente du TGI de Créteil (14 mai 2012 n° 10/10211) mérite d'être signalée en matière de responsabilité de l'expert-comptable et du notaire dans un schéma de défiscalisation.
En l'espèce, un couple avait constitué deux sociétés afin d'acquérir des appartements dans des résidences hôtelières sous le régime fiscal de la location meublée professionnelle (LMP).
Deux études notariales ont été en charge des actes notariés pour l'acquisition des appartements.
Un cabinet d'expertise comptable s'est vu confier la comptabilité et les déclarations fiscales des deux sociétés.
Les deux sociétés ont fait l'objet d'un contrôle fiscal.
A l'issue de ce contrôle et après une transaction, les services fiscaux ont mis à la charge du couple des rappels d'impôt sur le revenu pour 32 712 euros et à la charge des sociétés des rappels de TVA pour 45 529 euros.
Les services fiscaux ont remis en cause la réalité de certaines prestations, faute de justificatifs sérieux.
Le couple et leurs deux sociétés ont intenté une action en justice contre l'expert-comptable et contre le notaire pour obtenir l'indemnisation du préjudice résultant du redressement fiscal.
Le juge n'a pas retenu la responsabilité du notaire. Il a en revanche condamné l'expert-comptable à rembourser au couple et à leurs sociétés l'intégralité des rappels fiscaux.
Cette décision a donné lieu à un appel.
Le TGI de Créteil me paraît avoir justement condamné le cabinet comptable. De plus, la détermination du préjudice indemnisable me paraît justifiée. En revanche, le refus de reconnaître la responsabilité du notaire est discutable et certains arguments évoqués sur ce point par le tribunal sont inexacts.
Action en justice : attention à la date du 19 juin 2013
Si vous vous estimez lésé suite à un mauvais placement, dépêchez-vous pour agir. Faîtes valoir vos droits avant le 19 juin 2013.
La loi de 2008 a réformé en profondeur la question des délais de prescriptions. La loi a en effet réduit les délais de prescription antérieurement prévus qui variaient entre 1 et 30 ans pour les ramener à une période de 5 ans.
Ce nouveau délai de 5 ans s'applique à compter de 19 juin 2008 pour un grand nombre de prescriptions en cours.
Ainsi, le 19 juin 2013 de nombreuses actions seront prescrites.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.