Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Dans ce cas, les exploitants ne sont pas loueurs en meublé au sens fiscal mais des exploitants hôteliers. Ils échappent au régime de la location meublée, qui n'est plus très favorable dans de nombreux cas.

L'assujettissement à la TVA d'une activité de location meublée n'est pas facile. Il faut fournir 3 services hôteliers sur 4 (accueil, linge de maison, nettoyage et petit déjeuners), sachant que l'administration a une tendance naturelle à contester l'assujettissement à la TVA, en considérant que les services fournis ne sont pas suffisants par rapport au standard hôtelier. En pratique, cette question doit être étudiée très soigneusement pour éviter les rappels.

Il faut aussi que l'activité hôtelière soit exercée dans des conditions telles qu'elle puisse être considérée comme étant professionnelle, au sens ou le droit fiscal l'entend pour les activités commerciales de droit commun (par opposition aux critères spécifiques retenus pour les LMP). Cela suppose que l'exploitant ou le dirigeant de la société passe une partie significative de son temps à gérer l'exploitation et qu'il utilise des moyens d'exploitation de caractère professionnel.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.

En droit fiscal, il existe deux grandes catégories de revenus. Il y a d'abord la catégorie des revenus professionnels qui regroupent les revenus des commerçants (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), les revenus des professions libérales (BNC, bénéfices non commerciaux), les revenus agricoles (BA) et les traitements et salaires (TS). Il y a ensuite la catégorie des revenus du patrimoine avec les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d'immeuble (les revenus fonciers).

Donc si par exemple j'ai d'importants revenus fonciers, cela ne peut pas me gêner pour devenir loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.