J'ai reçu l'autre jour une publicité dans ma boîte aux lettres. C'était un courrier adressé à mon nom titré "L'investissement financier le plus intéressant, c'est l'immobilier locatif meublé."

Il se trouve que j'ai eu récemment un client qui a répondu à ce type de publicité qui donné des informations sur l'investissement proposé.

Je propose de reprendre les informations de ce dépliant pour montrer en quoi elles sont souvent mensongères ou trompeuses.

Le dépliant propose une petite simulation avec un exemple d'investissement de 150 000 euros TTC, une récupération de la TVA de 24 K€, des mensualités de crédit de 773 euros pour un emprunt sur 20 ans, un revenu net garanti mensuel de 4,81 % soit 501 euros, d'où un effort d'épargne mensuel de 272 euros.

Il est évoqué un bail commercial de 9 ans renouvelable avec un loyer indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL).

Autrement dit il vous est proposé d'acheter un bien d'une valeur TTC de 150 K€ avec une mensualité à verser de seulement 272 euros par an pendant 20 ans.

Cela paraît avantageux et le dépliant indique : "Vous vous constituez ainsi un patrimoine qui vous assurera un complément de retraite très appréciable".

En fait ce document est trompeur pour plusieurs raisons.

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

Un grand classique des rappels des services fiscaux visant les résidences hôtelières et les hébergements parahôteliers en général concerne la TVA.

S'agissant des résidences non classées, l'assujettissement à TVA suppose, selon la loi française, que 3 services sur 4 soient réalisés (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, réception et linge de maison).

L'administration retient une définition très restrictive de ces services en considérant que tout indice démontant que les services ne sont pas fournis comme dans un hôtel fait perdre le régime d'assujettissement à la TVA. Par exemple s'il y a un supplément de prix pour le nettoyage des locaux, ce n'est pas comme dans un hôtel, donc l'assujettissement à la TVA est remis en cause.

Cette position est selon moi contraire au texte de la sixième directive qui prévoit en fait que toute entreprise d'un secteur ayant une fonction similaire avec le secteur hôtelier doit être assujettie à TVA. Il s'agit d'éviter qu'une entreprise en concurrence potentielle avec les hôtels puissent bénéficier d'une exonération de TVA. Ce même texte européen prévoit ainsi que les campings doivent être assujettis à TVA pour cette raison.

Ainsi en droit européen, la notion de concurrence potentielle est très large car les services hôteliers fournis dans un campings sont généralement très éloignés de ceux fournis dans un véritable hôtel.

Je suis favorable à ce que les copropriétaires prennent le pouvoir dans les résidences de tourisme en créant eux-mêmes une société d'exploitation.

Mais il faut reconnaître que cela ne va pas sans poser des problèmes.

Un problème est notamment lié au fait que les copropriétaires sont souvent très nombreux.

Donc il faut créer une société avec une centaine d'associés différents. C'est très original dans le monde des affaires car en général, dans les PME, les associés sont peu nombreux et il y a toujours au moins un ou deux associés dominants qui exercent naturellement le pouvoir car ils sont majoritaires.

Le fait que les associés soient nombreux multiplie les risques de contestation et de discussion. Les copropriétaires n'ont pas nécessairement le même avis sur la manière de gérer la résidence. Ils peuvent aussi avoir des intérêts divergents et des situations personnelles différentes.

Les dirigeants des sociétés d'autogestion doivent impérativement respecter des règles de bonne gouvernance. Les principes démocratiques doivent être scrupuleusement respectés. Il faut éviter les abus d'autorité.

Les dirigeants doivent d'abord donner la parole à tout le monde, même aux gêneurs et aux"têtes de noeuds". Il faut rechercher des solutions de compromis équitables pour gérer intelligemment les divergences d'intérêts. Les problèmes particuliers doivent être pris en compte. Chacun doit être entendu.

Je reprends ci-après le dernier rescrit des services fiscaux en matière de classement des résidences de tourisme :

Réduction d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, dite « Demessine », prévue aux articles 199 decies E à 199 decies G du code général des impôts. Réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, dite « Censi-Bouvard » ou « LMNP », prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts. Incidence de la nouvelle procédure de classement des résidences de tourisme. Perte du classement au 24 juillet 2012.

J'ai déjà expliqué dans différentes notes de ce blog en quoi les fonds de concours pouvaient être considérés, dans la plupart des cas, comme une tromperie pour les investisseurs (voir notamment la note qui reprend le rapport du Sénat sur ce point). En effet, en subventionnant le loyer versé par l'exploitant, le promoteur trompe l'investisseur sur la rentabilité réelle de son investissement.

Il y a donc lieu de s'étonner qu'une société cotée en bourse et qui développe son activité dans le secteur des résidences de tourisme reconnaisse explicitement dans ses rapports financiers annuels la pratique des fonds de concours.

Je cite le rapport 2010/2011 de cette société :

« Les formules de vente « Propriété Financière XX » et « Propriété XX » se caractérisent notamment par l'engagement de l'exploitant à servir annuellement aux propriétaires des loyers proportionnels aux prix de vente immobiliers. Afin de corriger éventuellement les engagements de loyers supérieurs aux conditions locatives de marché, et pour accompagner la montée en puissance de l'exploitation du site, un fonds de concours, comptabilisé en provisions pour risques et charges, est alloué par la société de construction-vente à la société d'exploitation, permettant ainsi de garantir à celle-ci une capacité bénéficiaire correspondant aux conditions de marché de la localisation de la nouvelle résidence ».

Mon commentaire :ce texte définit bien le fonds de concours. Le promoteur s'engage sur le versement des loyers mais comme la résidence n'est pas assez rentable, le promoteur met de côté un montant qu'il reverse à l'exploitant pour faire face à l'obligation de payer des loyers. Très souvent, l'exploitant fait faillite rapidement. Ce n'est pas le cas en l'espèce car le promoteur s'engage pour la durée du bail mais l'effet pervers du fonds de concours va jouer au moment du renouvellement du bail. En effet, à ce stade, l'exploitant n'ayant plus le fonds de concours, il va exiger une baisse des loyers. Il va facilement l'obtenir car les investisseurs n'ont pas trop le choix et en plus la réglementation du bail commercial donne le droit au preneur d'obtenir un renouvellement du bail avec une baisse des loyers. L'investisseur a été trompé car il a cru que la rentabilité de la résidence permettait le paiement des loyers. Il ne pouvait pas s'imaginer que les loyers n'étaient versés en totalité que parce que l'exploitant recevait de l'argent du promoteur. Rappelons que, très souvent, les investisseurs s'endettent sur une durée de 15 à 20 ans. Les loyers diminuent mais les échances bancaires restent stables.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

1°) les loueurs en meublé stricto sensu.

Ils se contentent de louer des locaux meublés.

Ils sont exonérés de TVA, sauf en cas de location à un gestionnaire hôtelier.

De plus, ils bénéficient d'un régime BIC spécial, celui des loueurs en meublé.

Parmi cette catégorie, une distinction doit être opérée entre les loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP).

2°) les prestataires parahôteliers.

Ils fournissent des prestations parahôtelières.

Ces prestations para-hôtelières regroupent :

- l'accueil ;

- le linge de maison ;

- le nettoyage des locaux ;

- les petits déjeuners.

Pour relever de cette catégorie, il faut fournir au moins trois prestations sur quatre.

Les prestataires para-hôteliers sont assujettis à la TVA et soumis au régime BIC de droit commun des hôteliers.

3°) Les loueurs en meublé de tourisme

Par ce terme, je vise les propriétaires de chambres d'hôtes, de gites ruraux, ou de meublés de tourisme, ils peuvent être considérés comme une catégorie "hybride".

En effet, ces activités de meublés de tourisme relèvent du régime des prestataires para-hôteliers si trois sur quatre des activités para-hôtelières précitées sont fournies.

Sinon ils relèvent du régime de la location en meublée stricto sensu.

Il existe une particularité. Même dans le cas où ils ne fournissent pas trois prestations para-hôtelières sur quatre, ces professionnels peuvent bénéficier du régime micro plus favorable des prestataires hôteliers.

2 Présentation générale du régime micro-BIC

2.1 Le champ d'application des deux régimes micro

Le régime micro est un régime simplifié de déclaration et d'imposition bénéficiant aux petites entreprises.

Le résultat imposable est calculé de manière forfaitaire, avant prise en compte des plus ou moins-values provenant de la cession des biens affectés à l'exploitation.

Ce régime s'applique à partir d'un certain seuil révisé chaque année.

Il est établi à compter du 1er janvier 2012 à :

- 81 500 euros hors taxes pour des activités de ventes et de fourniture de logement ;

- 32 600 euros hors taxes pour les autres prestations de services.

Le contribuable soumis au régime micro-BIC porte directement sur sa déclaration annuelle de revenus le montant brut de son chiffre d'affaires.

L'administration fiscale calcule ensuite le résultat imposable avec un mode forfaitaire de calcul des frais.

Elle applique pour cela un abattement forfaitaire pour frais et charges de 71 % du chiffre d'affaires pour les activités de ventes et de fourniture de logement, et de 50 % pour les autres activités de prestations de service. Ces abattements s'appliquent avec un montant minimum de 305 euros.

Le régime micro, en plus de faire bénéficier d'un mode d'imposition simplifié, allège les obligations comptables.

La tenue d'une comptabilité complète et régulière n'est pas obligatoire, les exploitants sont notamment dispensés d'établir un bilan et un compte de résultat.

Ces obligations comptables allégées incombent aux contribuables, qu'ils aient ou non le statut de commerçant et quel que soit le montant de leur chiffre d'affaires.

Le régime micro peut être intéressant si les charges réelles sont inférieures au montant des charges déterminées selon le forfait, sinon il vaut mieux éviter le régime micro. C'est encore plus vrai si l'activité est déficitaire.

En conclusion, le régime micro peut être recommandé lorsque les charges réelles sont peu élevées car il est avantageux sur le plan fiscal et il permet d'avoir moins d'obligations comptables.

2.2 Application aux loueurs en meublé

La location en meublé

Le régime micro-BIC s'applique aux entreprises bénéficiant de la franchise en base de TVA ou exonérées de cet impôt.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 32 600 euros hors taxes pour les prestations de services, y compris en principe la location meublée.

Sous le régime du micro-BIC le revenu imposable est calculé par application au montant des recettes d'un abattement forfaitaire pour frais et charges de 50 %.

Ce régime est donc intéressant si les charges déductibles sont inférieures à 50 %. Au-delà de ce seuil il est en principe plus avantageux d'opter pour le régime réel.

En tout état de cause, il n'y a aucun intérêt de choisir le régime micro si l'activité est déficitaire.

Selon moi le régime micro peut s'appliquer aux LMP comme aux LMNP. Le régime d'exonération de plus-value en fonction des recettes peut s'appliquer à une entreprise relevant du régime micro. Cela dit, en pratique, peu de personne peuvent à la fois être LMP et relever du régime micro.

Les prestataires parahôteliers

Les prestataires parahôteliers sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie BIC, mais sous le régime de droit commun.

Ces prestataires sont assujettis à la TVA.

De plus, les entreprises en question doivent avoir un chiffre d'affaires annuel hors taxes n'excédant pas un certain seuil.

Le seuil est fixé à 81 500 euros hors taxes, et qui correspond à la catégorie des activités de vente et de fourniture de logement.

L'abattement forfaitaire pour frais et charges est égal à 71 %, et non pas 50 %.

Les loueurs en meublé de tourisme

Les activités de gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d'hôtes relèvent du régime micro-BIC si les recettes n'excèdent pas 81 500 euros en 2012 (catégorie des activités de vente et de fourniture de logement), et non pas 32 600 euros.

L'abattement forfaitaire pour frais est de 71 %.

3 Le calcul du chiffre d'affaires pour les entreprises nouvelles

Principe de base

Afin de connaitre le régime d'imposition applicable, il convient de comparer le chiffre d'affaires annuel de l'exploitation aux seuils de chiffre d'affaires dictés par la loi.

Mais en cas d'un commencement d'activité en début d'année, la règle se complique.

Le cas d'une entreprise nouvelle

Le chiffre d'affaires doit faire l'objet d'un ajustement prorata temporis, c'est-à-dire au prorata de la durée de l'exercice.

Cet ajustement est effectué en fonction du nombre de jours d'activité par rapport à 365, une année.

La même règle s'applique en cas de cessation d'activité en cours d'année.

Souvent, l'activité de loueur en meublé n'est que saisonnière, elle ne se pratique que pendant une certaine partie de l'année.

Dans ce cas, la règle de l'ajustement prorata temporis du chiffre d'affaires en cas de commencement d'activité en cours d'année ne s'applique pas.

En conséquence, si le loueur en meublé saisonnier ne dépasse pas le seuil sur l'année, il bénéficie du régime micro. Cette solution est avantageuse, car les seuils légaux (voir paragraphe 2) ne sont pas ajustés en fonction de la durée de l'activité.

Il existe une règle également dans le cas du dépassement du seuil du chiffre d'affaires en cours d'exercice (voir paragraphe 5).

4 Le régime TVA des petits loueurs en meublé

4.1Principes

Les loueurs en meublé sont exonérés de TVA.

Mais il y a deux exceptions à ce principe. Les loueurs en meublé peuvent être assujettis à TVA si :

- le loueur en meublé exerce trois prestations para-hôtelières sur quatre, c'est donc en fait un prestataire parahôtelier,

- le loueur en meublé loue à un gestionnaire qui fournit ces prestations.

Un loueur en meublé qui est en principe assujetti à TVA y échappe si son chiffre d'affaires est inférieur aux seuils de la franchise de TVA qui sont identiques au seuil du régime micro (voir paragraphe 4.3).

Le loueur en meublé relevant de la franchise peut toutefois opter pour l'assujettissement à la TVA pour échapper à l'application de la franchise.

En général, l'assujettissement à TVA est avantageux car cela permet de récupérer la TVA sur les dépenses, et notamment les constructions neuves et les travaux.

4.2 Un choix cornélien

Par principe, un contribuable ne peut pas à la fois relever du régime micro et renoncer à la franchise de TVA.

Autrement dit le régime micro implique la franchise de TVA.

Ainsi, en pratique un petit loueur en meublé qui a intérêt à être assujetti à TVA pour récupérer la TVA d'amont ne peut opter pour le régime micro.

Rappel : en tout état de cause ce choix n'existe pas pour les loueurs en meublé exonérés de TVA de droit, car ces professionnels ne fournissent pas de prestations para-hôtelières.

5 Le franchissement des seuils

Il est possible qu'un loueur en meublé voie son chiffre d'affaires fluctuer, au risque de ne plus pouvoir bénéficier du régime micro.

Des solutions sont prévues afin de ne pas pénaliser automatiquement certains dépassements de seuils.

Il faut distinguer entre les loueurs en meublé exonérés de TVA et les loueurs en meublé en franchise de TVA.

5.1 Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Lorsque l'activité est exonérée de TVA, le régime micro demeure applicable les deux premières années du franchissement des limites de 81 500 euros ou 32 600 euros, quel que soit le montant du chiffre d'affaires ou des recettes réalisé au titre de ces années.

5.2 Les loueurs en meublé soumis à la franchise

Conséquence du dépassement sur le bénéfice du régime micro

Le maintien du régime micro-BIC est possible pendant les deux premières années de dépassement des seuils de chiffres d'affaires.

C'est seulement à compter de la troisième année de franchissement de ces limites qu'un contribuable est considéré comme hors champ.

Certaines conditions doivent être réunies.

Les conditions de maintien du régime : la franchise de TVA

Pour que le franchissement des seuils n'emporte pas la sortie du régime micro, l'entreprise doit bénéficier de la franchise en base en matière de TVA pour l'année entière.

Il faut donc que les seuils de la franchise de TVA soient respectés, sinon la perte de la franchise de TVA entraine automatiquement la perte du régime micro.

Les seuils de chiffre d'affaires sont identiques à ceux mentionnés en matière de régime micro (81 500 euros pour les activités de ventes et de fourniture de logements et 32 600 euros pour les autres prestations de services).

Tolérances : le non-franchissement des seuils majorés TVA

Des seuils majorés de TVA sont prévus afin de permettre certains franchissements de seuils non importants.

Il existe un seuil majoré en dessous duquel le franchissement des seuils de 81 500 euros et 32 600 euros n'entraine aucun changement de régime.

Ce seuil est fixé en 2012 à 89 600 euros pour les activités de vente et de fourniture de logements ou 34 600 euros pour les autres prestations de services.

Ainsi, les exploitants qui réalisent en 2012 un chiffre d'affaires compris entre 81 500 euros hors taxes et 89 600 euros hors taxes ou 32 600 euros hors taxes et 34 600 euros hors taxes, bénéficient toujours du régime micro la première année de dépassement des seuils.

6 Le régime de l'auto-entrepreneur

Il existe un régime dit "auto-entrepreneur".

Il s'agit d'un régime simplifié de déclaration et de paiement des cotisations sociales et, sur option complémentaire, de l'impôt.

Le contribuable doit s'acquitter de l'ensemble des cotisations sociales, chaque mois ou chaque trimestre.

La question est de savoir si ce régime est intéressant pour les loueurs en meublé.

En pratique, je déconseille l'adoption de ce régime car il n'est intéressant financièrement que dans certaines hypothèses assez rares, et parce que, de toute façon son principal intérêt, qui est la simplification des procédures de paiement des charges sociales, est généralement sans grand intérêt pour un loueur en meublé.

6.1 Rappels sur le régime de l'auto-entrepreneur

Distinction régime micro social et régime micro fiscal

Le régime de l'auto-entrepreneur ne concerne que les contribuables placés sous le régime micro fiscal (BIC ou BNC).

Le régime de l'auto-entrepreneur implique donc l'application du régime micro et ne s'applique que sous conditions de non-franchissement des seuils de chiffres d'affaires du régime micro.

En revanche il est possible d'être en régime micro sans appliquer le régime de l'auto-entrepreneur.

Le régime social

En matière de charges sociales, le régime de l'auto-entrepreneur implique un prélèvement libératoire trimestriel ou mensuel (au choix) calculé sur le chiffre d'affaires et égal à :

- 12 % pour une activité commerciale ;

- 21,3% pour une activité de prestations de services ;

- 18,3% pour les prestations de service des professionnels libéraux affiliés à la CIPAV.

Option pour le versement fiscal

Le contribuable relevant du régime de l'auto-entrepreneur peut choisir, sur option, de payer l'impôt sur le revenu de son activité sous la forme d'un prélèvement forfaitaire libératoire.

Ce régime implique un versement libératoire, liquidé en appliquant au chiffre d'affaires ou aux recettes hors taxes un des taux suivants :

- 1 % pour les entreprises de vente ou de fourniture de logement ;

- 1,7 % pour les entreprises de prestations de services ;

- 2,2 % pour les entreprises non commerciales (libérales...).

Les loueurs en meublé auto-entrepreneurs qui souhaitent bénéficier du versement fiscal libératoire doivent ne pas dépasser, pour le montant des revenus du foyer fiscal de l'avant-dernière année et pour une part du quotient familial, la limite supérieure de la troisième tranche du barème de l'impôt sur le revenu de l'année précédant celle au titre de laquelle l'option est exercée (26 420 euros pour 2012).

En pratique, quand elle est possible, cette option est rarement intéressante et le gain n'est pas significatif.

6.2 Le choix de l'option pour le régime de l'auto-entrepreneur pour les loueurs en meublé

Exclusion des loueurs en meublé non professionnel

Sur le plan social, seuls les loueurs en meublés professionnels (LMP) au sens fiscal sont en principe assujettis aux charges sociales. Donc seul un LMP peut envisager d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur.

En pratique, cela limite les possibilités, car il faudrait à la fois être LMP donc avoir 23 000 euros de recettes mais moins de 32 600 euros pour relever du régime micro.

Bien sûr, il reste le cas des prestataires parahôteliers, qui ne relèvent pas du statut de la location meublé stricto sensu et qui peuvent être assujettis aux charges sociales, même avec une faible activité.

Les loueurs en meublé et les prestataires hôteliers assujettis à TVA

La plupart du temps, quand ils peuvent être assujettis à TVA, les loueurs en meublé ont intérêt à conserver cet assujettissement qui leur permet de récupérer la TVA grevant l'achat des locaux où les travaux.

Or, rappelons le, le régime de l'auto-entrepreneur suppose le régime micro, lequel implique la franchise de TVA.

Autrement dit, il est impossible d'être à la fois assujetti à la TVA et de relever du régime des autos-entrepreneurs.

Donc, en pratique, les loueurs en meublé ou les prestataires parahôteliers qui peuvent être assujettis à TVA choisissent ce régime d'assujettissement et renoncent ainsi de facto au régime des auto-entrepreneurs.

Les loueurs en meublé exonérés de TVA

Même si les loueurs en meublé exonérés de TVA ont le droit d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, ils n'ont souvent pas intérêt à le faire.

En effet, souvent les loueurs en meublé exercent cette activité à titre accessoire d'une activité principale.

Il n'est pas alors utile pour eux d'opter pour le régime de l'auto-entrepreneur, les charges sociales calculées au réel étant plus faibles qu'en cas d'application du régime de l'auto-entrepreneur.

En conclusion, il est peu probable que le régime de l'auto-entrepreneur soit réellement intéressant pour un loueur en meublé ou un prestataire parahôtelier.

Le régime de l'auto-entrepreneur peut toutefois être envisagé pour certains loueurs en meublé professionnels, exonérés de TVA, qui ne sont par ailleurs affiliés à aucun régime social pour une autre activité, et qui réalisent, à titre principal, une petite activité de location.

De même, pour les loueurs en meublé de tourisme, le seuil du régime micro étant plus élevé, certains exploitants exonérés de TVA pourront trouver un intérêt au choix du régime de l'auto-entrepreneur.