Il vient d'être publié par un organisme public (Conseil Général de l'Environnement et du Développement Durable) un projet de rapport sur le logement.

Ce rapport prévoit notamment de réformer, voire de supprimer, le régime du LMNP.

L'idée principale est de supprimer l'avantage fiscal du LMNP. Cet avantage consiste à pouvoir déduire l'amortissement pour la détermination du résultat alors, en cas de revente, cet amortissement n'est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.

En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.

1 Généralités sur les rappels

Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.

En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable. 

L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.

Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".

Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.

En général, le meilleur moment, c'est le tout début, d'où la nécessité impérative de contacter très vite un avocat spécialisé en droit fiscal, dès le premier courrier des services fiscaux.

En matière d'ISF, les contrôles et les rappels sont le plus souvent opérés par des inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière. 

C'est globalement une bonne chose, car cela réduit les risques d'être confrontés à des rappels non conformes à la loi, relativement courants dans d'autres domaines de la fiscalité. De plus, les inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière ont une approche généralement ouverte à la recherche d'un compromis.

Les discussions en matière d'ISF, et spécialement en matière d'évaluation, placent l'administration en situation difficile, compte tenu notamment des contraintes procédurales (charge de la preuve, recours hiérarchiques, saisine de la commission, droit à l'expertise judiciaire en cas de contentieux) et de l'obligation de trouver des éléments de comparaison similaires.

En pratique, les litiges en matière d'évaluation se concluent le plus souvent par un accord négocié où l'administration admet une valorisation raisonnable. Les contribuables ont rarement intérêt à engager des procédures contentieuses.

2 La procédure écrite contradictoire

Lorsque l'administration souhaite contester la valeur déclarée par le contribuable, elle doit engager une procédure de redressement contradictoire.

Il s'agit d'une procédure écrite préalable où l'administration doit informer le contribuable sur le motif du rappel envisagé dans un premier courrier appelé, proposition de rectification (sur un formulaire numéroté 3924).

Le contribuable peut contester le rappel dans des observations écrites transmises impérativement dans le délai de 30 jours après réception de la réponse de la proposition de rectification.

L'administration est tenue de répondre à ces observations par un courrier motivé (la "réponse aux observations du contribuable", sur un formulaire numéroté 3926).

Ces premiers échanges écrits sont très importants. Le contribuable doit rédiger ses observations avec beaucoup de soins de façon à obliger l'administration à prendre en compte ses arguments. Très souvent, si les observations sont bien motivées, l'administration réduit sensiblement ses prétentions.

Notons, que si, à chaque étape de la procédure, le contribuable doit respecter impérativement un délai de 30 jours, aucun délai n'est imposé aux services fiscaux pour répondre.

Le seul délai est celui de la prescription de la mise en recouvrement soit le 31 décembre de la troisième année suivant la proposition de rectification. Le plus souvent heureusement, l'administration répond dans un délai raisonnable. 

3 La commission départementale de conciliation

Si le désaccord persiste, et s'il porte sur une question d'évaluation, la commission départementale de conciliation peut être saisie à l'initiative de l'une ou l'autre des parties en vue d'émettre un avis sur la valeur vénale réelle des biens en litige.

L'avis de la Commission ne lie pas les parties, l'administration comme le contribuable peuvent très bien passer outre et maintenir leur position. En pratique, cet avis est souvent déterminant, et, sauf cas particulier, l'administration et le contribuable s'y rallient. 

En pratique, la commission est saisie le plus souvent par le contribuable : il doit impérativement demander sa saisine dans le délai de 30 jours après la réception de la réponse aux observations du contribuable.

La commission est présidée par un magistrat de l'ordre judiciaire et elle comprend huit autres membres, quatre représentants de l'administration, un notaire et trois représentants du contribuable.

L'intérêt de saisir la commission est d'avoir, assez rapidement, une forme d'avant jugement sur le dossier. Si le contribuable fait valoir des arguments sérieux, il peut obtenir assez facilement une décision en sa faveur. La commission a une tendance naturelle à faire la part des choses et à proposer une solution de compromis.

La procédure devant la commission est informelle, essentiellement orale. Chaque partie expose ses arguments, doit répondre aux questions des membres de la commission, et peut interpeller l'autre partie. Il faut convaincre en peu de temps en produisant quelques documents illustrant sa position et contredisant les arguments de l'adversaire.

4 Les spécificités en matière de preuve en cas de conflit sur l'évaluation

Il existe des spécificités en matière de contestation relative à l'évaluation des biens.

Ainsi, l'administration est tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations par rapport à la valeur vénale réelle du bien concerné (LPF art. L 17, al. 2).

Pour apporter cette preuve, l'administration doit procéder à une évaluation des biens étayée par des justifications crédibles. 

En pratique, les services fiscaux ont souvent des difficultés à démontrer la validité de leur estimation.

Le principe est en effet que l'administration doit utiliser la méthode par comparaison.

En particulier, pour les immeubles, l'administration est tenue de faire valoir des mutations immobilières intervenues avant le fait générateur de l'impôt et portant sur des biens intrinsèquement similaires.

L'administration doit indiquer les références des éléments chiffrés et les termes de comparaison qui justifient les rehaussements.

Pour contester le rappel, le contribuable peut  :

- mettre en cause le caractère intrinsèquement comparable des éléments produits par les services fiscaux en mettant en évidence des différences significatives,

- faire valoir des spécificités de l'immeuble qui, sans remettre en cause le caractère comparable des références produites par les services fiscaux, justifient l'application d'une décote,

- produire ses propres éléments de comparaison qui justifient son évaluation initiale ou en tout cas d'une évaluation inférieure à celle des services fiscaux.

Pour trouver ses propres éléments de comparaison, le contribuable peut utiliser la base de donnée "PATRIM". Cette base de donnée est accessible à tous les contribuables par l'intermédiaire de son espace personnel sur impot.gouv. Elle permet d'avoir accès à presque toutes les ventes de bien intervenues. Il faut délimiter un espace géographique et choisir un type de bien. En pratique, il est fréquent que les services fiscaux retiennent les éléments de comparaison qui les arrangent et excluent ceux qui les gênent. C'est donc au contribuable de publier la liste de tous les éléments comparables et de faire valoir les éventuelles omissions des services fiscaux.

Mais la technique la plus efficace est de faire valoir, preuve à l'appui, les spécificités de son bien qui justifient une décote spéciale.

En effet, les éléments de comparaison produits par les services fiscaux sont généralement des biens "normaux", présumés en état correct. Or toute maison a toujours ses faiblesses (fissure, infiltration, environnement bruyant,...) et il est facile pour le contribuable de les mettre en avant, en omettant d'évoquer ses atouts. De son coté, l'administration ne peut pas mettre en avant les éventuelles faiblesses des éléments de comparaison qu'elle cite car elle ne connaît que leurs caractéristiques générales (dimension et adresse).

5 La procédure contentieuse

Si les rappels sont maintenus, le contribuable peut les contester en engageant une procédure contentieuse.

La procédure commence par une réclamation. 

En cas de rejet (ce qui est le plus fréquent), le contribuable doit soumettre le litige au Tribunal de Grande Instance. Les décisions peuvent donner lieu à un appel devant la Cour d'appel. Enfin, il est possible de contester une décision d'appel devant la Cour de cassation, s'il est considéré que la cour d'appel n'a pas fait une bonne application du droit.

En cas de litige sur la valeur d'un bien, les contribuables sont en droit de demander l'intervention d'un expert dont l'avis sera souvent décisif.

Il ne faut pas hésiter à engager une procédure contentieuse quand on dispose de bons arguments. Les juges n'hésitent pas à donner raison au contribuable contre l'administration. Cela étant, en pratique, il est très rare de faire du contentieux dans les litiges en matière ISF, en tout cas quand ce litige porte sur une question d'évaluation car il est relativement facile de trouver un compromis en négociant avec les services fiscaux.

6 A quoi sert un avocat fiscaliste ?

Dès le début de la procédure, il faut consulter un avocat fiscaliste.

Un avocat fiscaliste est habitué à ce type de procédure. Il sait quels arguements doivent être avancés. Il sait comment utiliser la base PATRIM. Il sait rechercher et faire valoir les spécificités du bien qui justifient une décote.

Il est habitué à négocier des compromis avec les services fiscaux et il sait à quel niveau un compromis raisonnable est possible.

Depuis plusieurs années, la lutte contre les paradis fiscaux et l'évasion fiscale s'est intensifiée.

Les schémas de fraude, mais aussi d'évasion fiscale, sont dans le collimateur des Etats et de l'OCDE, l'organisme international en charge de définir la réglementation fiscale au niveau international.

Certaines multinationale, qui ont usé et peut-être abusé de l'évasion fiscale, sont pointées du doigt.

Personnellement, en tant que citoyen, je m'en félicite.

Cela étant, d'un point de vue technique, il est important de faire une mise au point.

L'évasion fiscale n'est pas de la fraude fiscale. La plupart des schémas d'optimisation fiscales sont parfaitement légaux et ils sont possibles parce que les Etats les ont mis en place ou les ont tacitement acceptés.

L'évasion fiscale des grandes multinationales ne s'est pas faite dans le secret. Ces sociétés sont cotées en bourse et doivent faire preuve d'une grande transparence.

Prenons le cas d'un schéma à base d'une holding luxembourgeoise.

Avec un taux record de dépenses publiques de près de 57 % du PIB, la France est aussi un pays avec un très haut niveau de prélèvements obligatoires, soit 45 % du PIB.

L'Etat et les organismes sociaux ont inventé une quantité phénoménale de prélèvements de toute sorte et il est difficile d'y échapper.

Les français qui avaient cru bon d'échapper à l'impôt en plaçant leur argent en Suisse sont maintenant tenus de le rapatrier.

Il est devenu très difficile d'être à la fois riche et français.

Certains impôts ont été conçus pour faire la chasse aux riches. L'impôt sur la fortune est un impôt annuel qui peut vous alléger à hauteur de 1,5 % de votre fortune tous les ans. Lorsque vous mourrez, si vous êtes riche, c'est l'Etat qui sera votre principal héritier puisqu'il aura droit de prendre jusqu'à 45 % de votre succession.

Cela étant, il reste encore possible, de rester français et riche, sans payer d'impôt (ou presque) et dans le strict respect de la loi.

Une très récente décision de la cour de cassation (15 janvier 2015, n° 14-10256) me donne l'occasion de faire le point sur la responsabilité civile des notaires en cas de défaut de conseil portant sur le régime fiscal d'une opération.

Les faits de l'affaire

Je vais essayer de résumer les faits sur la base des éléments figurant dans les éléments publiés mais je ne prétends pas à une parfaite exactitude car, manquant de certains détails, j'ai un peu brodé.

Un couple habitait en France puis part vivre en Suède, à la suite d'une mutation professionnelle.

Le couple décide de vendre l'appartement français dont ils sont propriétaires et qui leur servaient de résidence principale avant de quitter la France. Cette vente intervient peu de temps après leur mutation en Suède.

Ils font appel à un notaire français qui prépare la vente et qui s'inquiète de savoir si la vente ne doit pas donner lieu à une taxation au titre de la plus-value. Il faut rappeler que ce sont les notaires qui sont en charge des ventes d'immeuble mais aussi des déclarations de plus-values immobilières. Donc les notaires sont naturellement très concernés par la question du régime des plus-values immobilières.

Au cas d'espèce, il pouvait être considéré que le couple pouvait bénéficier de l'exonération des plus-values applicable en cas de vente de la résidence principale. Le doute pouvait toutefois exister s'agissant d'une vente faite par des personnes n'habitant plus le bien depuis plusieurs mois et n'ayant plus la qualité de résident fiscal.

Par précaution, le notaire interroge le CRIDON, organisme notarial composé d'experts. Dans sa réponse, le CRIDON n'est pas d'une grande clarté mais il indique que le couple peut bénéficier du régime d'exonération des plus-values des résidences principales.

Tout le monde étant rassuré, la vente a lieu.

D'après les derniers chiffres évoqués ce jour (10 février 2015) à la conférence de l'IACF, il y aurait eu, depuis juin 2013, 16 000 dossiers complets déjà déposés auprès des services fiscaux.

Il y a en plus 19 000 dossiers ayant donné lieu seulement à des révélations, les dossiers de régularisation étant encore en attente.

Sur les 16 000 dossiers déposés, seulement 4 000 ont été traités par l'administration. En 6 mois, près 2 500 dossiers nouveaux auraient été traités.

Donc, avec un effectif de 100 personnes, le STDR accelère la cadence pour traiter les dossiers mais il lui reste beaucoup de de travail !

A ce ryhtme, il faudra encore 6 ans pour finir tous les dossiers en cours.

Lors d'une conférence, ce 10 février 2015, avec l'Institut des Avocats Conseils Fiscaux, les services fiscaux ont surtout rappelé les principes énoncés par la circulaire SAPIN du 10 décembre 2014 : les dossiers de régularisation doivent être déposés dans un délai impératif après leur révélation.

Pour les dossiers révélés avant le 30 juin 2014, les dossiers doivent impérativement être déposés avant le 31 mars 2015, pour les dossiers révélés entre le 1er juillet et le 10 décembre 2014, le dépôt doit être fait avant le 30 mai 2015 et pour les dossiers révélés après le 10 décembre, le dépôt doit être fait dans le délai de 6 mois maximum.

Seuls les cas de force majeur dûment constatés permettront d'obtenir un report de ces délais impératifs.

Pour les contribuables qui ne respectent pas ces délais, la sanction est très lourde puisque c'est la perte du régime de faveur de la circulaire et donc l'application des amendes et pénalités de droit commun sans remise.

Un dossier complet suppose l'envoi de toutes les déclarations rectificatives mais aussi l'envoi des documents justificatifs avec l'attestation de titularité du banquier étranger mais aussi les relevés bancaires justifiant notamment de l'origine des fonds, des retraits, des dépôts, des revenus, des plus-values etc.

Selon moi, un dossier bien présenté suppose également un calcul précis et détaillé de toutes les conséquences financières de la régularisation.

En pratique, il semble que de nombreuses personnes, mal conseillées, ont déposé des dossiers incomplets, et notamment des dossiers ne comprenant que les déclarations rectificatives, sans les justificatifs bancaires.

Je recommande à ces personnes de faire diligence et, si nécessaire, de changer de conseil, pour déposer des dossiers complets dans les délais imposés par la circulaire SAPIN.

Les personnes qui ont régularisé des comptes bancaires non déclarés ne doivent pas oublier de déduire de leurs revenus imposables le montant de la CSG déductible qu'elles ont payé à l'occasion de cette régularisation.

Le cas visé est celui d'une personne qui avait un compte étranger et qui a régularisé sa situation auprès des services fiscaux.

Prenons l'hypothèse où ce compte a généré des revenus imposables sur la période régularisée.

A l'occasion de la régularisation, le contribuable a dû payer des prélèvements sociaux sur ces revenus de placement.

Or une part de ces prélèvements sociaux est une charge déductible au titre de l'année de son paiement.

Donc si une personne a régularisé son compte et reçu la proposition de transaction en 2014 et qu'elle a payé le coût de cette régularisation durant l'année 2014, elle peut déduire de ses revenus imposables au titre de 2014, la CSG déductible réglée en 2014 sur ces revenus de placement.

Le chef d'entreprise d'une PME qui existe sous la forme d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés est confronté à un choix stratégique au plan fiscal et social : soit il distribue les profits de la société sous la forme de rémunération du dirigeant, soit il les distribue sous la forme de dividendes.

Il faut rappeler que la rémunération du dirigeant est une charge déductible de la société.

Par exemple, dans une société qui réalise un profit brut de 100 K€, le dirigeant peut décider de prendre ce montant sous la forme d'une rémunération de 100 K€ (en fait moins à cause des cotisations sociales). Dans ce cas, la société réalise un bénéfice net nul.

Le dirigeant peut aussi ne pas prendre de rémunération. Dans ce cas, la société réalise un bénéfice de 100 K€, doit payer l'impôt sur les sociétés de 33 K€ (hypothèse d'un taux d'IS à 33%) et 67 K€ peuvent être distribués sous la forme de dividendes. Si le dirigeant est l'associé unique ou quasi unique, comme c'est souvent le cas, il reçoit les dividendes.

Lorsque la société est une SARL, la rémunération du dirigeant relève du régime des travailleurs non-salariés (TNS). Dans cette situation, le meilleur choix est généralement de verser une rémunération plutôt que de distribuer des dividendes.

Ainsi, les dirigeants peuvent être incités à se verser une grosse rémunération.

Mais il n'existe pas une liberté totale d'attribuer tous les profits de la société sous la forme de rémunération du dirigeant. En effet, dans certains cas, les services fiscaux peuvent remettre en cause le niveau excessif d'une rémunération.

Le régime social français a de très nombreux problèmes. Le problème le plus flagrant est le régime des retraites.

Le système français est un régime par répartition, c’est-à-dire que les cotisants d'aujourd'hui paient la retraite des retraités d'aujourd'hui.

Le régime par répartition est un régime très difficile à gérer quand il y a des évolutions démographiques, et c'est précisément ce qui est en train de se passer.

Du fait de l'augmentation de l'espérance de vie, il y a de plus en plus de retraités et de moins en moins de cotisants.

La solution simple à ce problème est de reporter l'âge de départ à la retraite. Mais cela aurait dû être fait depuis 30 ans or c'est exactement le contraire qui a été décidé il y a 30 ans. La gauche au pouvoir a fait passer l'âge légal du départ à la retraite à 60 ans en 1982 et cette réforme a été présentée comme un immense progrès social au même titre que la cinquième semaine de congés payés ou l'abolition de la peine de mort.

Or, dès cette époque, les experts savaient déjà que cette réforme était une illusion et que l'allongement de la durée de la vie allait nécessairement aboutir à une impossibilité de la financer.

Sur le moment, il n'y a pas eu de problème significatif, mais les projections démographiques annonçaient la catastrophe à long terme.