Je fais suite à une précédente note sur la situation des propriétaires de résidence de tourisme qui ont refusé de conclure un bail avec un nouvel exploitant désigné par le juge de la faillite de leur premier exploitant et qui ont développé leur propre exploitation dans une société indépendante.

Je rappelle que certains députés ont cru bons d'essayer faire évoluer la doctrine de l'administration, pour que ces propriétaires perdent les avantages fiscaux du régime DEMESSINE, ce qui a été un échec.

Je rappelle que les propriétaires n'ont aucunement l'obligation de conclure un bail avec le soit disant acheteur du "fonds de commerce" de l'ancien exploitant. Si l'exploitant "acheteur du fonds" refuse de rendre les locaux qu'il s'est accaparé frauduleusement, il peut être attaqué en justice et être tenu, premièrement de quitter les lieux et, deuxièmement d'indemniser les propriétaires pour son occupation sans droit ni titre des locaux.

C'est ce qui a été décidé par la Cour d'appel de Toulouse dans une décision du 6 juin 2011.

Je retranscrits ci-après les extraits intéressants :

La Cour de cassation vient de rendre une décision très importante qui ne manquera pas de faire jurisprudence (cass. 3ème civ. 18 octobre 2011 n° 10-16182 sur CA Bordeaux du 9 février 2010 n° 08/02262).

C'est en effet la première fois qu'elle donne un effet juridique à la simulation financière donnée au client d'un schéma de défiscalisation pour le convaincre d'acheter le bien proposé.

La cour valide le jugement qui condamne l'officine de défiscalisation et le promoteur à indemniser l'acheteur d'un tel schéma, à hauteur de 200 000 euros, parce que l'acheteur a été trompé par la simulation chiffrée.

L'officine avait fait croire à l'acheteur qu'il pourrait revendre son bien, après 5 ans, à un prix fixé dans la simulation.

Je propose de rappeler les faits avant de faire une analyse de l'arrêt. Je joins en annexe le texte de la décision de la cour de cassation.

Le régime CENSI BOUVARD devrait être prolongé pour permettre aux promoteurs de vendre leurs programmes en cours. Si vous signez une promesse de vente avant la fin de l'année vous pourriez profiter d'une réduction d'impôt de 18 %.

Faut-il investir dans ce régime et acheter un appartement dans une résidence services, à la montagne par exemple ?

Mon conseil : éviter ce type de placement pour les raisons suivantes :

Le prix de vente est très supérieur à la valeur réelle du bien

Tout d'abord, la plupart de ces placements sont vendus avec un surprix important qui sert à financer les nombreuses commissions qu'il faut verser aux intermédiaires, à l'officine qui vous démarche pour vous vendre le produit.

En général, le surprix payé dans ce type de placement équivaut à l'avantage fiscal offert.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Dans ce cas, les exploitants ne sont pas loueurs en meublé au sens fiscal mais des exploitants hôteliers. Ils échappent au régime de la location meublée, qui n'est plus très favorable dans de nombreux cas.

L'assujettissement à la TVA d'une activité de location meublée n'est pas facile. Il faut fournir 3 services hôteliers sur 4 (accueil, linge de maison, nettoyage et petit déjeuners), sachant que l'administration a une tendance naturelle à contester l'assujettissement à la TVA, en considérant que les services fournis ne sont pas suffisants par rapport au standard hôtelier. En pratique, cette question doit être étudiée très soigneusement pour éviter les rappels.

Il faut aussi que l'activité hôtelière soit exercée dans des conditions telles qu'elle puisse être considérée comme étant professionnelle, au sens ou le droit fiscal l'entend pour les activités commerciales de droit commun (par opposition aux critères spécifiques retenus pour les LMP). Cela suppose que l'exploitant ou le dirigeant de la société passe une partie significative de son temps à gérer l'exploitation et qu'il utilise des moyens d'exploitation de caractère professionnel.

Je propose d'évoquer dans cette note le régime juridique de la location meublée. Il s'agit d'un résumé nécessairement simpliste.

La difficulté de ce sujet est qu'il impose de mélanger plusieurs régimes légaux à géométrie variable. Il n'y a pas de réglementation uniformisée de la location meublée.

Définition de la location meublée

La location meublée est la mise à disposition d'un locataire d'un local meublé et équipé qui lui permet d'y vivre immédiatement et convenablement.

La particularité de cette location, c'est qu'elle comporte des éléments de confort qui permettent au locataire d'en user immédiatement et d'y vivre correctement tels que :
- des chaises, des tables, un matelas,
- une literie (des draps, des couvertures, oreiller),
- des appareils et ustensiles pour cuisiner,
- un réfrigérateur,
- des plaques chauffantes ou une gazinière,
- de la vaisselle.

Il faut distinguer deux types de location : la location meublée qui est la résidence principale du locataire et la location meublée touristique.

Concernant les étudiants, le logement est sa résidence principale s'il est loué à raison de ses études.

Les locations meublées à titre de résidence secondaire permanente ou à titre professionnel ne sont régies selon moi ni par les règles de la location meublée à titre de résidence principale ni par les règles de la location touristique.

Elles relèvent du droit commun de la location ou du contrat hôtelier.

Rajout au 7 juin 2017: attention mes notes d'actualité ne sont pas mises à jour. Celle-ci par exemple est devenue en partie fausse

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires.

Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée.

J'exclus de mon étude le cas très différent des copropriétés qui ont juste pour objet de gérer des résidences parahôtelières, sans qu'elles soient nécessairement classées.

Pour simplifier, je n'évoquerais pas la réglementation fiscale mais rappelons que le régime DEMESSINE et le régime CENSI BOUVARD (dans certains cas) supposent que les biens soient loués à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée et que, dans le régime DEMESSINE, dans certains cas et temporairement, le taux de 70 % évoqué ci-après est réduit à 50 %.

Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 :

Art.L. 321-2 du code de tourisme :

"L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence."

Malheureusement ce texte ne s'applique pas aux exploitants de résidence hôtelière non classée.

En pratique, les copropriétaires doivent tous exiger par courrier en AR la transmission de ces documents si l'exploitant ne les transmets pas lui-même volontairement.

La cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision importante en matière de défiscalisation (1ère civ. 8 mars 2012, n° 10-21239).

Il s'agit du cas d'une société qui avait vendu des panneaux solaires comme produit de défiscalisation.

L'acheteur a attaqué cette société en faisant valoir que l'avantage fiscal finalement obtenu était inférieur à celui qui été promis.

La société s'est défendue habilement en indiquant notamment qu'elle n'était pas un professionnel en matière fiscale et que les indications sur la fiscalité avaient été mentionnées par elle à titre indicatif dans "un calcul prévisionnel".

La cour de cassation écarte ces arguments

Elle valide au contraire la décision du juge du fond qui avait constaté que la société venderesse avait donné une fausse information sur l'avantage fiscal et avait accordé une indemnisation.

En revanche, la décision du juge du fond est annulée parce qu'il n'a pas correctement évalué ce préjudice en procédant à une compensation entre les demandes de la société (facture impayée) et celles de son client.

Je souhaite rappeler par cette note certains points essentiels de la réglementation des résidences de tourisme classée.

Une résidence de tourisme gérée par une copropriété ne peut avoir qu'un seul gestionnaire bénéficiant du classement. Donc il est impossible d'avoir deux gestionnaires classés dans une même copropriété.

De même, si des propriétaires louent leurs biens à une société, seule cette société peut être le gestionnaire classé. Donc il est faux de prétendre que dans le cas où la société locataire fait appel à un mandataire, ce mandataire peut être le titulaire du classement.

Pour s'en convaincre, il suffit de savoir lire.

Il est possible, en pratique, que des classements soient obtenus en violation de ces principes mais, dans ce cas, il s'agit d'une erreur et les classements obtenus peuvent être annulés et donner à contestation des services fiscaux ou de tiers lésés.