Dans de nombreuses résidences de tourisme classées détenues par des copropriétés, la question se pose de savoir s'il est possible d'imposer aux copropriétaires minoritaires de conclure un bail avec le gestionnaire choisi par la majorité des autres copropriétaires.

Je précise tout de suite un point très important : je ne vais évoquer que le cas des copropriétés dont la destination est de faire l'objet d'une exploitation en tant que résidence de tourisme classée.

J'exclus de mon étude le cas très différent des copropriétés qui ont juste pour objet de gérer des résidences parahôtelières, sans qu'elles soient nécessairement classées.

Pour simplifier, je n'évoquerais pas la réglementation fiscale mais rappelons que le régime DEMESSINE et le régime CENSI BOUVARD (dans certains cas) supposent que les biens soient loués à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée et que, dans le régime DEMESSINE, dans certains cas et temporairement, le taux de 70 % évoqué ci-après est réduit à 50 %.

Je voudrais rappeler une règle souvent violée par les exploitants de résidence de tourisme classée et applicable depuis juillet 2009 :

Art.L. 321-2 du code de tourisme :

"L'exploitant d'une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d'exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande.
Une fois par an, il est tenu de communiquer à l'ensemble des propriétaires un bilan de l'année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les évènements significatifs de l'année ainsi que le montant et l'évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence."

Malheureusement ce texte ne s'applique pas aux exploitants de résidence hôtelière non classée.

En pratique, les copropriétaires doivent tous exiger par courrier en AR la transmission de ces documents si l'exploitant ne les transmets pas lui-même volontairement.

La cour de cassation vient de rendre une nouvelle décision importante en matière de défiscalisation (1ère civ. 8 mars 2012, n° 10-21239).

Il s'agit du cas d'une société qui avait vendu des panneaux solaires comme produit de défiscalisation.

L'acheteur a attaqué cette société en faisant valoir que l'avantage fiscal finalement obtenu était inférieur à celui qui été promis.

La société s'est défendue habilement en indiquant notamment qu'elle n'était pas un professionnel en matière fiscale et que les indications sur la fiscalité avaient été mentionnées par elle à titre indicatif dans "un calcul prévisionnel".

La cour de cassation écarte ces arguments

Elle valide au contraire la décision du juge du fond qui avait constaté que la société venderesse avait donné une fausse information sur l'avantage fiscal et avait accordé une indemnisation.

En revanche, la décision du juge du fond est annulée parce qu'il n'a pas correctement évalué ce préjudice en procédant à une compensation entre les demandes de la société (facture impayée) et celles de son client.

Je souhaite rappeler par cette note certains points essentiels de la réglementation des résidences de tourisme classée.

Une résidence de tourisme gérée par une copropriété ne peut avoir qu'un seul gestionnaire bénéficiant du classement. Donc il est impossible d'avoir deux gestionnaires classés dans une même copropriété.

De même, si des propriétaires louent leurs biens à une société, seule cette société peut être le gestionnaire classé. Donc il est faux de prétendre que dans le cas où la société locataire fait appel à un mandataire, ce mandataire peut être le titulaire du classement.

Pour s'en convaincre, il suffit de savoir lire.

Il est possible, en pratique, que des classements soient obtenus en violation de ces principes mais, dans ce cas, il s'agit d'une erreur et les classements obtenus peuvent être annulés et donner à contestation des services fiscaux ou de tiers lésés.

Les investisseurs qui achètent un appartement dans une résidence services dans le cadre d'un placement se font généralement avoir et j'ai déjà expliqué dans le détail dans d'autres notes les différents pièges de cet investissement soit disant sécurisé et idéal pour préparer sa retraite.

J'ai déjà notamment expliqué que les investisseurs se retrouvaient piégés en signant un bail commercial avec l'exploitant.

En effet, le bail commercial est un cadre juridique très protecteur du locataire et, le plus souvent, les investisseurs ne sont en aucune façon informés des conséquences juridiques de ce type de location.

Un premier effet méconnu est le principe de l'indemnité d'éviction. Si les investisseurs veulent reprendre la libre disposition de leur bien à l'issue du bail, ils doivent verser au gestionnaire une indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce. Beaucoup d'investisseurs dans le régime DEMESSINE croyaient pouvoir récupérer leur bien à l'issue de l'engagement fiscal de location de 9 ans. En fait, ils ne pourront pas récupérer leur bien, sauf à verser cette indemnité d'éviction.

Quel est le montant normal de l'indenmité d'éviction ? Il n'y a pas de montant fixe prévu par la loi, c'est au juge de déterminer la valeur du fonds de commerce, en demandant l'avis d'un expert judiciaire, avec la difficulté spécifique liée au fait que c'est nécessairement une quote-part du fonds de commerce puisque le non-renouvellement du bail ne porte que sur l'un des appartements de la résidence. En pratique, la valeur d'un fonds de commerce d'hôtellerie peut se calculer sur base d'un multiple (entre 1 et 2 ans de chiffre d'affaires procuré par l'appartement).

Si la résidence est structuelllement déficitaire depuis plusieurs années, il me semble difficile pour l'exploitant de prétendre recevoir une indemnité d'éviction. En pratique selon moi, la question de l'indemnité ne se pose vraiment que si l'exploitation est rentable.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

J'ai déjà expliqué dans différentes notes de ce blog en quoi les fonds de concours pouvaient être considérés, dans la plupart des cas, comme une tromperie pour les investisseurs (voir notamment la note qui reprend le rapport du Sénat sur ce point). En effet, en subventionnant le loyer versé par l'exploitant, le promoteur trompe l'investisseur sur la rentabilité réelle de son investissement.

Il y a donc lieu de s'étonner qu'une société cotée en bourse et qui développe son activité dans le secteur des résidences de tourisme reconnaisse explicitement dans ses rapports financiers annuels la pratique des fonds de concours.

Je cite le rapport 2010/2011 de cette société :

« Les formules de vente « Propriété Financière XX » et « Propriété XX » se caractérisent notamment par l'engagement de l'exploitant à servir annuellement aux propriétaires des loyers proportionnels aux prix de vente immobiliers. Afin de corriger éventuellement les engagements de loyers supérieurs aux conditions locatives de marché, et pour accompagner la montée en puissance de l'exploitation du site, un fonds de concours, comptabilisé en provisions pour risques et charges, est alloué par la société de construction-vente à la société d'exploitation, permettant ainsi de garantir à celle-ci une capacité bénéficiaire correspondant aux conditions de marché de la localisation de la nouvelle résidence ».

Mon commentaire :ce texte définit bien le fonds de concours. Le promoteur s'engage sur le versement des loyers mais comme la résidence n'est pas assez rentable, le promoteur met de côté un montant qu'il reverse à l'exploitant pour faire face à l'obligation de payer des loyers. Très souvent, l'exploitant fait faillite rapidement. Ce n'est pas le cas en l'espèce car le promoteur s'engage pour la durée du bail mais l'effet pervers du fonds de concours va jouer au moment du renouvellement du bail. En effet, à ce stade, l'exploitant n'ayant plus le fonds de concours, il va exiger une baisse des loyers. Il va facilement l'obtenir car les investisseurs n'ont pas trop le choix et en plus la réglementation du bail commercial donne le droit au preneur d'obtenir un renouvellement du bail avec une baisse des loyers. L'investisseur a été trompé car il a cru que la rentabilité de la résidence permettait le paiement des loyers. Il ne pouvait pas s'imaginer que les loyers n'étaient versés en totalité que parce que l'exploitant recevait de l'argent du promoteur. Rappelons que, très souvent, les investisseurs s'endettent sur une durée de 15 à 20 ans. Les loyers diminuent mais les échances bancaires restent stables.

Je suis favorable à ce que les copropriétaires prennent le pouvoir dans les résidences de tourisme en créant eux-mêmes une société d'exploitation.

Mais il faut reconnaître que cela ne va pas sans poser des problèmes.

Un problème est notamment lié au fait que les copropriétaires sont souvent très nombreux.

Donc il faut créer une société avec une centaine d'associés différents. C'est très original dans le monde des affaires car en général, dans les PME, les associés sont peu nombreux et il y a toujours au moins un ou deux associés dominants qui exercent naturellement le pouvoir car ils sont majoritaires.

Le fait que les associés soient nombreux multiplie les risques de contestation et de discussion. Les copropriétaires n'ont pas nécessairement le même avis sur la manière de gérer la résidence. Ils peuvent aussi avoir des intérêts divergents et des situations personnelles différentes.

Les dirigeants des sociétés d'autogestion doivent impérativement respecter des règles de bonne gouvernance. Les principes démocratiques doivent être scrupuleusement respectés. Il faut éviter les abus d'autorité.

Les dirigeants doivent d'abord donner la parole à tout le monde, même aux gêneurs et aux"têtes de noeuds". Il faut rechercher des solutions de compromis équitables pour gérer intelligemment les divergences d'intérêts. Les problèmes particuliers doivent être pris en compte. Chacun doit être entendu.

J'ai reçu l'autre jour une publicité dans ma boîte aux lettres. C'était un courrier adressé à mon nom titré "L'investissement financier le plus intéressant, c'est l'immobilier locatif meublé."

Il se trouve que j'ai eu récemment un client qui a répondu à ce type de publicité qui donné des informations sur l'investissement proposé.

Je propose de reprendre les informations de ce dépliant pour montrer en quoi elles sont souvent mensongères ou trompeuses.

Le dépliant propose une petite simulation avec un exemple d'investissement de 150 000 euros TTC, une récupération de la TVA de 24 K€, des mensualités de crédit de 773 euros pour un emprunt sur 20 ans, un revenu net garanti mensuel de 4,81 % soit 501 euros, d'où un effort d'épargne mensuel de 272 euros.

Il est évoqué un bail commercial de 9 ans renouvelable avec un loyer indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL).

Autrement dit il vous est proposé d'acheter un bien d'une valeur TTC de 150 K€ avec une mensualité à verser de seulement 272 euros par an pendant 20 ans.

Cela paraît avantageux et le dépliant indique : "Vous vous constituez ainsi un patrimoine qui vous assurera un complément de retraite très appréciable".

En fait ce document est trompeur pour plusieurs raisons.

Un grand classique des rappels des services fiscaux visant les résidences hôtelières et les hébergements parahôteliers en général concerne la TVA.

S'agissant des résidences non classées, l'assujettissement à TVA suppose, selon la loi française, que 3 services sur 4 soient réalisés (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, réception et linge de maison).

L'administration retient une définition très restrictive de ces services en considérant que tout indice démontant que les services ne sont pas fournis comme dans un hôtel fait perdre le régime d'assujettissement à la TVA. Par exemple s'il y a un supplément de prix pour le nettoyage des locaux, ce n'est pas comme dans un hôtel, donc l'assujettissement à la TVA est remis en cause.

Cette position est selon moi contraire au texte de la sixième directive qui prévoit en fait que toute entreprise d'un secteur ayant une fonction similaire avec le secteur hôtelier doit être assujettie à TVA. Il s'agit d'éviter qu'une entreprise en concurrence potentielle avec les hôtels puissent bénéficier d'une exonération de TVA. Ce même texte européen prévoit ainsi que les campings doivent être assujettis à TVA pour cette raison.

Ainsi en droit européen, la notion de concurrence potentielle est très large car les services hôteliers fournis dans un campings sont généralement très éloignés de ceux fournis dans un véritable hôtel.