Les investisseurs qui achètent un appartement dans une résidence services dans le cadre d'un placement se font généralement avoir et j'ai déjà expliqué dans le détail dans d'autres notes les différents pièges de cet investissement soit disant sécurisé et idéal pour préparer sa retraite.

J'ai déjà notamment expliqué que les investisseurs se retrouvaient piégés en signant un bail commercial avec l'exploitant.

En effet, le bail commercial est un cadre juridique très protecteur du locataire et, le plus souvent, les investisseurs ne sont en aucune façon informés des conséquences juridiques de ce type de location.

Un premier effet méconnu est le principe de l'indemnité d'éviction. Si les investisseurs veulent reprendre la libre disposition de leur bien à l'issue du bail, ils doivent verser au gestionnaire une indemnité d'éviction égale à la valeur du fonds de commerce. Beaucoup d'investisseurs dans le régime DEMESSINE croyaient pouvoir récupérer leur bien à l'issue de l'engagement fiscal de location de 9 ans. En fait, ils ne pourront pas récupérer leur bien, sauf à verser cette indemnité d'éviction.

Quel est le montant normal de l'indenmité d'éviction ? Il n'y a pas de montant fixe prévu par la loi, c'est au juge de déterminer la valeur du fonds de commerce, en demandant l'avis d'un expert judiciaire, avec la difficulté spécifique liée au fait que c'est nécessairement une quote-part du fonds de commerce puisque le non-renouvellement du bail ne porte que sur l'un des appartements de la résidence. En pratique, la valeur d'un fonds de commerce d'hôtellerie peut se calculer sur base d'un multiple (entre 1 et 2 ans de chiffre d'affaires procuré par l'appartement).

Si la résidence est structuelllement déficitaire depuis plusieurs années, il me semble difficile pour l'exploitant de prétendre recevoir une indemnité d'éviction. En pratique selon moi, la question de l'indemnité ne se pose vraiment que si l'exploitation est rentable.

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.

J'ai déjà expliqué dans différentes notes de ce blog en quoi les fonds de concours pouvaient être considérés, dans la plupart des cas, comme une tromperie pour les investisseurs (voir notamment la note qui reprend le rapport du Sénat sur ce point). En effet, en subventionnant le loyer versé par l'exploitant, le promoteur trompe l'investisseur sur la rentabilité réelle de son investissement.

Il y a donc lieu de s'étonner qu'une société cotée en bourse et qui développe son activité dans le secteur des résidences de tourisme reconnaisse explicitement dans ses rapports financiers annuels la pratique des fonds de concours.

Je cite le rapport 2010/2011 de cette société :

« Les formules de vente « Propriété Financière XX » et « Propriété XX » se caractérisent notamment par l'engagement de l'exploitant à servir annuellement aux propriétaires des loyers proportionnels aux prix de vente immobiliers. Afin de corriger éventuellement les engagements de loyers supérieurs aux conditions locatives de marché, et pour accompagner la montée en puissance de l'exploitation du site, un fonds de concours, comptabilisé en provisions pour risques et charges, est alloué par la société de construction-vente à la société d'exploitation, permettant ainsi de garantir à celle-ci une capacité bénéficiaire correspondant aux conditions de marché de la localisation de la nouvelle résidence ».

Mon commentaire :ce texte définit bien le fonds de concours. Le promoteur s'engage sur le versement des loyers mais comme la résidence n'est pas assez rentable, le promoteur met de côté un montant qu'il reverse à l'exploitant pour faire face à l'obligation de payer des loyers. Très souvent, l'exploitant fait faillite rapidement. Ce n'est pas le cas en l'espèce car le promoteur s'engage pour la durée du bail mais l'effet pervers du fonds de concours va jouer au moment du renouvellement du bail. En effet, à ce stade, l'exploitant n'ayant plus le fonds de concours, il va exiger une baisse des loyers. Il va facilement l'obtenir car les investisseurs n'ont pas trop le choix et en plus la réglementation du bail commercial donne le droit au preneur d'obtenir un renouvellement du bail avec une baisse des loyers. L'investisseur a été trompé car il a cru que la rentabilité de la résidence permettait le paiement des loyers. Il ne pouvait pas s'imaginer que les loyers n'étaient versés en totalité que parce que l'exploitant recevait de l'argent du promoteur. Rappelons que, très souvent, les investisseurs s'endettent sur une durée de 15 à 20 ans. Les loyers diminuent mais les échances bancaires restent stables.

Je suis favorable à ce que les copropriétaires prennent le pouvoir dans les résidences de tourisme en créant eux-mêmes une société d'exploitation.

Mais il faut reconnaître que cela ne va pas sans poser des problèmes.

Un problème est notamment lié au fait que les copropriétaires sont souvent très nombreux.

Donc il faut créer une société avec une centaine d'associés différents. C'est très original dans le monde des affaires car en général, dans les PME, les associés sont peu nombreux et il y a toujours au moins un ou deux associés dominants qui exercent naturellement le pouvoir car ils sont majoritaires.

Le fait que les associés soient nombreux multiplie les risques de contestation et de discussion. Les copropriétaires n'ont pas nécessairement le même avis sur la manière de gérer la résidence. Ils peuvent aussi avoir des intérêts divergents et des situations personnelles différentes.

Les dirigeants des sociétés d'autogestion doivent impérativement respecter des règles de bonne gouvernance. Les principes démocratiques doivent être scrupuleusement respectés. Il faut éviter les abus d'autorité.

Les dirigeants doivent d'abord donner la parole à tout le monde, même aux gêneurs et aux"têtes de noeuds". Il faut rechercher des solutions de compromis équitables pour gérer intelligemment les divergences d'intérêts. Les problèmes particuliers doivent être pris en compte. Chacun doit être entendu.

J'ai reçu l'autre jour une publicité dans ma boîte aux lettres. C'était un courrier adressé à mon nom titré "L'investissement financier le plus intéressant, c'est l'immobilier locatif meublé."

Il se trouve que j'ai eu récemment un client qui a répondu à ce type de publicité qui donné des informations sur l'investissement proposé.

Je propose de reprendre les informations de ce dépliant pour montrer en quoi elles sont souvent mensongères ou trompeuses.

Le dépliant propose une petite simulation avec un exemple d'investissement de 150 000 euros TTC, une récupération de la TVA de 24 K€, des mensualités de crédit de 773 euros pour un emprunt sur 20 ans, un revenu net garanti mensuel de 4,81 % soit 501 euros, d'où un effort d'épargne mensuel de 272 euros.

Il est évoqué un bail commercial de 9 ans renouvelable avec un loyer indexé sur l'indice de référence des loyers (IRL).

Autrement dit il vous est proposé d'acheter un bien d'une valeur TTC de 150 K€ avec une mensualité à verser de seulement 272 euros par an pendant 20 ans.

Cela paraît avantageux et le dépliant indique : "Vous vous constituez ainsi un patrimoine qui vous assurera un complément de retraite très appréciable".

En fait ce document est trompeur pour plusieurs raisons.

Un grand classique des rappels des services fiscaux visant les résidences hôtelières et les hébergements parahôteliers en général concerne la TVA.

S'agissant des résidences non classées, l'assujettissement à TVA suppose, selon la loi française, que 3 services sur 4 soient réalisés (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, réception et linge de maison).

L'administration retient une définition très restrictive de ces services en considérant que tout indice démontant que les services ne sont pas fournis comme dans un hôtel fait perdre le régime d'assujettissement à la TVA. Par exemple s'il y a un supplément de prix pour le nettoyage des locaux, ce n'est pas comme dans un hôtel, donc l'assujettissement à la TVA est remis en cause.

Cette position est selon moi contraire au texte de la sixième directive qui prévoit en fait que toute entreprise d'un secteur ayant une fonction similaire avec le secteur hôtelier doit être assujettie à TVA. Il s'agit d'éviter qu'une entreprise en concurrence potentielle avec les hôtels puissent bénéficier d'une exonération de TVA. Ce même texte européen prévoit ainsi que les campings doivent être assujettis à TVA pour cette raison.

Ainsi en droit européen, la notion de concurrence potentielle est très large car les services hôteliers fournis dans un campings sont généralement très éloignés de ceux fournis dans un véritable hôtel.

La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.

En droit fiscal, il existe deux grandes catégories de revenus. Il y a d'abord la catégorie des revenus professionnels qui regroupent les revenus des commerçants (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), les revenus des professions libérales (BNC, bénéfices non commerciaux), les revenus agricoles (BA) et les traitements et salaires (TS). Il y a ensuite la catégorie des revenus du patrimoine avec les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d'immeuble (les revenus fonciers).

Donc si par exemple j'ai d'importants revenus fonciers, cela ne peut pas me gêner pour devenir loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF.

Voilà une réponse ministérielle intéressante. Il serait temps que l'Etat réagisse. Mais j'ai des doutes sur le fait que le stade du voeu pieu soit dépassé.

D'une manière générale, la protection des consommateurs n'est pas une priorité, ni à droite, ni à gauche, selon moi à cause des lobbys (promotion, banque, ...).

Question N° : 16286 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite
Ministère interrogé > Artisanat, commerce et tourisme Ministère attributaire > Économie sociale et solidaire et consommation
Rubrique > tourisme et loisirs Tête d'analyse > établissements d'hébergement Analyse > résidences de tourisme. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 22/01/2013 page : 699
Réponse publiée au JO le : 19/02/2013 page : 1888
Date de changement d'attribution : 29/01/2013

J'agis en justice pour défendre les victimes des arnaques de la défiscalisation.

A cette occasion, j'entends certains arguments des avocats qui défendent les vendeurs de défiscalisation et leurs complices banquiers.

Ils disent :

"Ce sont des riches. C'est bien fait pour eux.

Ils ont voulu économiser des impôts, c'est mal. Ils sont punis par où ils ont péché.

Ils auraient dû se méfier. Ce n'est pas le rôle du juge que de venir au secours des idiots."

Je propose de répondre à ces arguments.