La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.

Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.

La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.

Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :

- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,

- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).

Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.

Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.

Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.

Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).

La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.

Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.

Prenons un exemple :

Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.

Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.

Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.

Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.

En droit fiscal, il existe deux grandes catégories de revenus. Il y a d'abord la catégorie des revenus professionnels qui regroupent les revenus des commerçants (BIC, bénéfices industriels et commerciaux), les revenus des professions libérales (BNC, bénéfices non commerciaux), les revenus agricoles (BA) et les traitements et salaires (TS). Il y a ensuite la catégorie des revenus du patrimoine avec les revenus des capitaux mobiliers (RCM, surtout les dividendes) et les revenus de la location nue d'immeuble (les revenus fonciers).

Donc si par exemple j'ai d'importants revenus fonciers, cela ne peut pas me gêner pour devenir loueur en meublé professionnel au sens de l'ISF.

Voilà une réponse ministérielle intéressante. Il serait temps que l'Etat réagisse. Mais j'ai des doutes sur le fait que le stade du voeu pieu soit dépassé.

D'une manière générale, la protection des consommateurs n'est pas une priorité, ni à droite, ni à gauche, selon moi à cause des lobbys (promotion, banque, ...).

Question N° : 16286 de M. Jean-Pierre Gorges ( Union pour un Mouvement Populaire - Eure-et-Loir ) Question écrite
Ministère interrogé > Artisanat, commerce et tourisme Ministère attributaire > Économie sociale et solidaire et consommation
Rubrique > tourisme et loisirs Tête d'analyse > établissements d'hébergement Analyse > résidences de tourisme. acquéreurs. protection
Question publiée au JO le : 22/01/2013 page : 699
Réponse publiée au JO le : 19/02/2013 page : 1888
Date de changement d'attribution : 29/01/2013

J'agis en justice pour défendre les victimes des arnaques de la défiscalisation.

A cette occasion, j'entends certains arguments des avocats qui défendent les vendeurs de défiscalisation et leurs complices banquiers.

Ils disent :

"Ce sont des riches. C'est bien fait pour eux.

Ils ont voulu économiser des impôts, c'est mal. Ils sont punis par où ils ont péché.

Ils auraient dû se méfier. Ce n'est pas le rôle du juge que de venir au secours des idiots."

Je propose de répondre à ces arguments.

De nombreux particuliers ont acheté un appartement dans une résidence hôtelière ou dans une résidence étudiante pour faire un placement, en général pour défiscaliser et préparer sa retraite.

J'ai déjà expliqué sur ce blog pourquoi ce type d'investissement était souvent un mauvais placement quand il est acheté neuf, notamment parce que les promoteurs trompent leur client sur la rentabilité réelle du bien mais également parce qu'il s'agit d'un bien à usage professionnel et non d'un investissement locatif traditionnel. J'ai aussi déjà expliqué pourquoi le bail commercial est un piège juridique. Je renvoie sur ces points à mes précédentes notes.

Mais je souhaite évoquer la question de savoir ce que doivent faire les investisseurs une fois qu'ils se retrouvent propriétaire d'un appartement dans une résidence services et en particulier quel est le schéma idéal de gestion.

Tout d'abord, les investisseurs doivent prendre le contrôle de leur bien car ils doivent sauvegarder leurs intérêts. Ils ne doivent pas rester passifs sous peine de continuer à se faire arnaquer.

Le principe essentiel est d'agir collectivement. Les investisseurs doivent créer une association et définir ensemble une politique commune. Ce n'est pas toujours facile. La situation est très originale car il s'agit de gérer une entreprise avec plusieurs dizaines d'associés égalitaires.

Il y a parfois des conflits de personnes et des désaccords stratégiques. Dans certaines résidences, il n'y a pas assez de volontaires pour accepter de prendre la direction. Dans d'autres cas, c'est plutôt l'inverse. Il y a parfois des tentatives de déstabilisation de l'association par le promoteur, l'ancien exploitant ou certains CGP qui ont vendu des appartements. Il y a aussi parfois des propriétaires qui se prennent un peu trop au jeu de la gestion de la résidence et qui font passer en premier leurs intérêts de nouveau gestionnaire sur ceux de la collectivité. Il est important d'instaurer des règles de bonne gouvernance pour faire prévaloir l'intérêt général.

Si vous vous estimez lésé suite à un mauvais placement, dépêchez-vous pour agir. Faîtes valoir vos droits avant le 19 juin 2013.

La loi de 2008 a réformé en profondeur la question des délais de prescriptions. La loi a en effet réduit les délais de prescription antérieurement prévus qui variaient entre 1 et 30 ans pour les ramener à une période de 5 ans.

Ce nouveau délai de 5 ans s'applique à compter de 19 juin 2008 pour un grand nombre de prescriptions en cours.

Ainsi, le 19 juin 2013 de nombreuses actions seront prescrites.

Lorsqu'une résidence hôtelière fait faillite, une des difficultés rencontrées par les propriétaires est la recherche d'un nouvel exploitant. La fixation d'un loyer est un point pouvant bloquer les négociations.

Le propriétaire veut la sécurité d'un loyer fixe pour rembourser les échéances de l'emprunt. Le nouvel exploitant veut éviter de s'engager à verser un loyer trop élevé alors que la rentabilité de la résidence est incertaine.

Face à ces intérêts opposés, il est souvent prévu l'insertion dans le bail d'une clause de variation de prix, dite clause recettes.

En général, il est prévu un loyer fixe réduit complété par un loyer variable, en fonction d'un chiffre d'affaires ou d'un résultat net d'exploitation. Le loyer fixe peut lui-même évoluer en fonction d'un indice.

En pratique, il est possible de mettre en place des modes de calcul plus compliqué qu'un simple pourcentage, par exemple avec un pourcentage variable selon des seuils.

La clause recettes est demandée par certains exploitants et elle est souvent envisagée dans les schémas d'auto-exploitation (reprise de l'exploitation par une société créée par des propriétaires).

Mais cette clause pose des problèmes fiscaux et juridiques.

http://www.youtube.com/watch?v=3ui-OvHPe88&feature=em-upload_owner#action=share

Pour beaucoup de professionnels qui louent des biens meublés avec service, il est souvent nécessaire de rester assujettis à TVA. L'intérêt est de pouvoir justifier la récupération de la TVA qui a été faite lors de l'achat du bien et qui suppose que le bien soit ensuite mis en location avec TVA pendant 20 ans.

Or l'assujettissement à TVA de la location meublée n'est pas un choix ni une option : la TVA ne s'applique que si certaines conditions sont remplies. Le principe est en effet l'exonération et l'assujettissement l'exception.

En dehors du cas des résidences de tourisme classées, l'assujettissement à TVA de la location meublée suppose que le propriétaire ou l'exploitant fournisse au moins trois services hôteliers sur les quatre.

L'article 261 D au 4° b précise en effet que l'exonération de TVA ne s'applique pas :
"b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle."

L'administration a précisé dans sa doctrine sa conception sur les modalités de mise en oeuvre des services. Voir la doctrine administrative officielle, dans le BOFIP http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912

Je ne reviendrai pas sur cette doctrine que j'ai déjà largement commentée sur mon blog.

Le présent mémo vise à commenter deux décisions : l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 juillet 2013 n° 12/10211 et la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2013 n° 10/01549.

Ces deux décisions portent sur le même schéma de défiscalisation vendu par une officine de défiscalisation qui, depuis, a fait faillite.

L'officine de défiscalisation avait vendu un produit "clé en main", un "package" comprenant la création de la société, le financement bancaire, l'expert-comptable, le notaire, le bail commercial à une société d'exploitation gérant la résidence.

Ce package avait été vendu à des centaines d'investisseurs. Il y avait une quinzaine de résidences et deux sociétés d'exploitation appartenant au même groupe que l'officine.

Dans ce package, les honoraires de l'officine de défiscalisation et les autres frais représentant près de 30 % du prix des constructions (ou 20 % du prix total, honoraires compris). Ces honoraires permettaient de gonfler les charges au moment de l'achat et de faire apparaître un déficit fiscal très important la première année.

Le schéma s'est révélé catastrophique pour les investisseurs.