De nombreux particuliers ont acheté un appartement dans une résidence hôtelière ou dans une résidence étudiante pour faire un placement, en général pour défiscaliser et préparer sa retraite.

J'ai déjà expliqué sur ce blog pourquoi ce type d'investissement était souvent un mauvais placement quand il est acheté neuf, notamment parce que les promoteurs trompent leur client sur la rentabilité réelle du bien mais également parce qu'il s'agit d'un bien à usage professionnel et non d'un investissement locatif traditionnel. J'ai aussi déjà expliqué pourquoi le bail commercial est un piège juridique. Je renvoie sur ces points à mes précédentes notes.

Mais je souhaite évoquer la question de savoir ce que doivent faire les investisseurs une fois qu'ils se retrouvent propriétaire d'un appartement dans une résidence services et en particulier quel est le schéma idéal de gestion.

Tout d'abord, les investisseurs doivent prendre le contrôle de leur bien car ils doivent sauvegarder leurs intérêts. Ils ne doivent pas rester passifs sous peine de continuer à se faire arnaquer.

Le principe essentiel est d'agir collectivement. Les investisseurs doivent créer une association et définir ensemble une politique commune. Ce n'est pas toujours facile. La situation est très originale car il s'agit de gérer une entreprise avec plusieurs dizaines d'associés égalitaires.

Il y a parfois des conflits de personnes et des désaccords stratégiques. Dans certaines résidences, il n'y a pas assez de volontaires pour accepter de prendre la direction. Dans d'autres cas, c'est plutôt l'inverse. Il y a parfois des tentatives de déstabilisation de l'association par le promoteur, l'ancien exploitant ou certains CGP qui ont vendu des appartements. Il y a aussi parfois des propriétaires qui se prennent un peu trop au jeu de la gestion de la résidence et qui font passer en premier leurs intérêts de nouveau gestionnaire sur ceux de la collectivité. Il est important d'instaurer des règles de bonne gouvernance pour faire prévaloir l'intérêt général.

Si vous vous estimez lésé suite à un mauvais placement, dépêchez-vous pour agir. Faîtes valoir vos droits avant le 19 juin 2013.

La loi de 2008 a réformé en profondeur la question des délais de prescriptions. La loi a en effet réduit les délais de prescription antérieurement prévus qui variaient entre 1 et 30 ans pour les ramener à une période de 5 ans.

Ce nouveau délai de 5 ans s'applique à compter de 19 juin 2008 pour un grand nombre de prescriptions en cours.

Ainsi, le 19 juin 2013 de nombreuses actions seront prescrites.

Lorsqu'une résidence hôtelière fait faillite, une des difficultés rencontrées par les propriétaires est la recherche d'un nouvel exploitant. La fixation d'un loyer est un point pouvant bloquer les négociations.

Le propriétaire veut la sécurité d'un loyer fixe pour rembourser les échéances de l'emprunt. Le nouvel exploitant veut éviter de s'engager à verser un loyer trop élevé alors que la rentabilité de la résidence est incertaine.

Face à ces intérêts opposés, il est souvent prévu l'insertion dans le bail d'une clause de variation de prix, dite clause recettes.

En général, il est prévu un loyer fixe réduit complété par un loyer variable, en fonction d'un chiffre d'affaires ou d'un résultat net d'exploitation. Le loyer fixe peut lui-même évoluer en fonction d'un indice.

En pratique, il est possible de mettre en place des modes de calcul plus compliqué qu'un simple pourcentage, par exemple avec un pourcentage variable selon des seuils.

La clause recettes est demandée par certains exploitants et elle est souvent envisagée dans les schémas d'auto-exploitation (reprise de l'exploitation par une société créée par des propriétaires).

Mais cette clause pose des problèmes fiscaux et juridiques.

http://www.youtube.com/watch?v=3ui-OvHPe88&feature=em-upload_owner#action=share

Pour beaucoup de professionnels qui louent des biens meublés avec service, il est souvent nécessaire de rester assujettis à TVA. L'intérêt est de pouvoir justifier la récupération de la TVA qui a été faite lors de l'achat du bien et qui suppose que le bien soit ensuite mis en location avec TVA pendant 20 ans.

Or l'assujettissement à TVA de la location meublée n'est pas un choix ni une option : la TVA ne s'applique que si certaines conditions sont remplies. Le principe est en effet l'exonération et l'assujettissement l'exception.

En dehors du cas des résidences de tourisme classées, l'assujettissement à TVA de la location meublée suppose que le propriétaire ou l'exploitant fournisse au moins trois services hôteliers sur les quatre.

L'article 261 D au 4° b précise en effet que l'exonération de TVA ne s'applique pas :
"b. Aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle."

L'administration a précisé dans sa doctrine sa conception sur les modalités de mise en oeuvre des services. Voir la doctrine administrative officielle, dans le BOFIP http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/124-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20-20120912

Je ne reviendrai pas sur cette doctrine que j'ai déjà largement commentée sur mon blog.

Le présent mémo vise à commenter deux décisions : l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 2 juillet 2013 n° 12/10211 et la décision du TGI de Versailles du 17 septembre 2013 n° 10/01549.

Ces deux décisions portent sur le même schéma de défiscalisation vendu par une officine de défiscalisation qui, depuis, a fait faillite.

L'officine de défiscalisation avait vendu un produit "clé en main", un "package" comprenant la création de la société, le financement bancaire, l'expert-comptable, le notaire, le bail commercial à une société d'exploitation gérant la résidence.

Ce package avait été vendu à des centaines d'investisseurs. Il y avait une quinzaine de résidences et deux sociétés d'exploitation appartenant au même groupe que l'officine.

Dans ce package, les honoraires de l'officine de défiscalisation et les autres frais représentant près de 30 % du prix des constructions (ou 20 % du prix total, honoraires compris). Ces honoraires permettaient de gonfler les charges au moment de l'achat et de faire apparaître un déficit fiscal très important la première année.

Le schéma s'est révélé catastrophique pour les investisseurs.

Pour régler certaines incertitudes de la réglementation la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de service) a posé plusieurs questions au Ministre du Budget en matière de législation parahôtelière et de location meublée.

La FEDARS a obtenu une réponse de la Direction de la Législation Fiscale datée du 30 décembre 2013.

Je la reproduis ci-après en totalité et je proposerai des commentaires dans d'autres notes de ce blog :

Les réponses sur le régime TVA de la parahôtellerie sont particulièrement intéressantes.

Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime DEMESSINE. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.

Je propose de reprendre des réponses obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime TVA de la parahôtellerie.

En pratique, il arrive souvent que les services fiscaux remettent en cause l'assujettissement à TVA des exploitants en faisant valoir que les services ne sont pas rendus dans des conditions similaires aux hôtels.

Les contrôleurs des impôts peuvent ainsi demander le remboursement de tout ou partie de la TVA récupérée sur le prix d'achat des locaux ou sur des travaux.

Les agents de l'administration prennent souvent des positions excessives fondées sur une méconnaissance de la réglementation et notamment de la doctrine administrative.

Cela dit, il faut reconnaître que cette doctrine n'est pas toujours très claire, d'où l'intérêt des précisions apportées par la DLF et évoquées ci-après.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que ces réponses sont opposables au plan juridique. Cela dit, en pratique, elles correspondent à la position officielle des services centraux des impôts. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans ces réponses peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Je vais rappeler le texte applicable, le texte des questions posées, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Les questions sont regroupées par sujet :

1) le supplément de prix
2) la sous-traitance
3) les moyens
4) la régularité du nettoyage des locaux
5) le linge de maison
6) la nature de l'accueil

Dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), un amendement a été déposé par le député d'Isère François BROTTES et par la députée de Corrèze Sophie DESSUS.

Il a été adopté le 10 janvier 2014 à l'assemblée nationale mais il s'agit encore d'un projet et il faut attendre le vote définitif de la loi pour être sûr qu'il devienne applicable.

Cet amendement est une très bonne idée mais il est critiquable sur le fond et sur la forme.