Pour éviter de payer un impôt trop important sur les revenus de son patrimoine, dans certains cas, il est judicieux de gérer son patrimoine dans le cadre d'une société assujettie à l'impôt sur les sociétés.

Cela permet d'éviter d'être taxé à l'impôt sur le revenu et de bénéficier du taux d'imposition plus réduit de l'impôt sur les sociétés.

Cela ne présente pas que des avantages évidemment.

Chaque cas doit être étudié séparément.

Il peut être judicieux de prendre l'initiative de régulariser sa situation en matière d'ISF, sans attendre un rappel des services fiscaux.

L'administration a précisé :

"Tout retard dans le respect des obligations déclaratives ou le paiement de cet impôt est sanctionné par l'intérêt de retard prévu à l'article 1727 du CGI et, le cas échéant, les pénalités prévues par les articles 1728 et 1731 du même code.

Par ailleurs, en cas de défaillance dans le respect des obligations déclaratives, l'article L 186 du LPF permet à l'administration d'exercer son droit de reprise pendant 10 ans à partir du fait générateur de l'impôt.

Cela étant, des circonstances particulières à chacune des situations peuvent conduire l'administration à ne pas poursuivre la taxation au-delà des années spontanément régularisées par les redevables, notamment lorsqu'il apparaît manifestement qu'il était difficile d'établir avec certitude si le seuil d'imposition était franchi. Cette manière de procéder permet une application mesurée de la loi fiscale en faveur des redevables ayant spontanément, bien que tardivement, rempli leurs obligations.

En outre, l'administration possède le pouvoir d'atténuer la majoration de 10 % et les intérêts de retard encourus en cas de dépôt tardif des déclarations d'ISF, qui lui permet de tenir compte de la bonne foi du redevable et des circonstances qui ont pu le conduire à ne pas déposer des déclarations alors même qu'il aurait dû le faire."

(Rép. Merly, AN 6 juin 2006 p. 5910 n° 64017).

Pour réduire son ISF, diverses stratégies sont possibles.

Une solution est de partir à l'étranger. Un tel choix suppose toutefois de devenir résident étranger et souvent de vendre une partie de son patrimoine français.

Une autre solution est de donner ses biens à ses enfants ou ses petits-enfants.

Une autre solution est de placer sa fortune dans une entreprise. Il faut chosir une réelle activité professionnelle mais qui permet de protéger son patrimoine, par exemple un hôtel.

Le schéma consistant à vendre l'usufruit de ses biens à un tiers me paraît dangereux à terme car rien ne permet de garantir que le régime actuel des biens démembrés soit maintenu dans l'avenir. Ce régime est en effet selon moi obsolète. Sa création s'explique par une position du conseil constitutionnel qui pourrait être abandonnée.

Les droits de donation et de succession sont très élevés.

Pour les réduire, il faut organiser la transmission progressive de son patrimoine car le barème des droits est remis à zéro tous les 15 ans.

Une autre solution est d'utiliser le rgime de faveur de la transmission d'entreprise.

Donc, les riches doivent impérativement utiliser leur entreprise comme mode de transmission privilégié de leur fortune car les droits peuvent être réduits à 87,5 %

La fiscalité du patrimoine, c'est les revenus du patrimoine, l'ISF et les droits de donation et de succession.

En matière d'impôt sur le revenu, il existe un régime spécifique pour les loueurs en meublé.

Or ce régime spécifique ne s'applique pas aux prestataires parahôteliers qui relèvent des règles de droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La question est de savoir comment faire la distinction entre les personnes relevant du régime de la location meublée et les personnes relevant du régime des parahôteliers.

 De nombreux propriétaires qui effectuent des locations optent pour l'assujettissement de cette activité à la TVA.

1 L'intérêt d'être assujetti à la TVA

L'assujettissement permet aux propriétaires de se voir rembourser la totalité de la TVA grevant les coûts de construction d'immeubles et les achats mobiliers divers.

Lors d'achat d'immeubles neufs, ce remboursement devient vite significatif et attrayant pour les futurs propriétaires.

De plus, les locations meublées bénéficient d'un taux réduit de TVA de 7 %.

La TVA ne représente donc pas une part importante dans le prix des loyers.

Ce taux réduit permet donc de ne pas avoir à augmenter sensiblement le prix des loyers et donc de rester compétitif face aux locations non assujettis à la TVA.

Ces nombreux avantages expliquent les nombreux contrôles des services fiscaux.

En effet, l'administration cherche à exonérer de TVA les locations ne respectant pas les conditions fixées par la loi.

2 Les règles à respecter pour être assujetti

Cet assujettissement est conditionné au respect de l'article 261 du CGI qui énonce que pour pouvoir ne pas être exonérée de TVA, les prestations de mise à disposition d'un local meublé à titre onéreux et de manière habituelle doit comporter en sus de l'hébergement au moins trois des quatre prestations suivantes :

            - un service de petit déjeuner

            - un service de réception

            - un service de nettoyage régulier des locaux

            - un service de fourniture de linge de maison

Dans une instruction du 30 avril 2003, 3 A-2-03 n° 8, l'administration a précisé ainsi son interprétation des conditions :

"L'activité para hôtelière est caractérisée par l'offre en sus de l'hébergement d'au moins trois des services suivants parmi les quatre qui sont cités au b du 4° de l'article 261 D du CGI :

- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure, si besoin, de fournir le petit déjeuner à l'ensemble des locataires ; celui-ci doit être fourni selon les usages professionnels, c'est-à-dire, au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;

- le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour, selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;

- l'exploitant dispose des moyens nécessaires pour être en mesure de fournir pendant le séjour le linge de maison à l'ensemble des locataires ;

- l'exploitant dispose durant la période de location des moyens nécessaires pour être en mesure de proposer un service de réception même non personnalisé de la clientèle.

Cet accueil peut être confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local lui-même.

Exemple : Un mandataire assure un service d'accueil, situé à l'entrée d'un village, d'un local meublé situé dans ce village.

De la même façon, un système d'accueil électronique suffit.

Pour être assujetti à TVA dans une location en meublé, il faut donc trois services hôteliers sur quatre : accueil, petit déjeuner, linge de maison et nettoyage des locaux.

Sur ce dernier service, l'instruction était particulièrement peu claire, en semblant imposer la réalisation d’un service régulier de nettoyage.

Mais suite à la question d’un député, l’administration a eu l’occasion de préciser sa position : il importe peu que l'entreprise se contente de nettoyer les locaux entre chaque locataire, du moment qu'elle a les moyens de proposer un nettoyage quotidien pendant tout le séjour.

Ci-après le texte de la question et la réponse (Martinez AN 27 mars 2012 p. 2586) :

Texte de la question :

"Mme Henriette Martinez attire l'attention de M. le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie sur l'assujettissement des loueurs de meublés professionnels à la TVA. En effet, pour être assujetti à la TVA il faut répondre à trois des conditions de l'article 261 D 4° du CGI ; un litige porte cependant sur l'interprétation de la condition stipulant que l'exonération ne s'applique pas si « le nettoyage des locaux est effectué de manière régulière. Cette condition sera considérée comme établie lorsque, bien que ne fournissant pas effectivement un service régulier de nettoyage, l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un tel service au client durant son séjour selon une périodicité régulière. En revanche, elle devra être considérée comme non satisfaite si l'exploitant se contente d'un nettoyage en début et fin de séjour ». Deux interprétations différentes de cet article 261 D 4° b du CGI sont donc possibles : l'exploitant peut se contenter d'un ménage en début et en fin de séjour à condition qu'il justifie disposer des moyens lui permettant de proposer au client un tel service durant son séjour ; l'exploitant qui effectue un nettoyage en début et en fin de séjour ne remplit pas la condition de nettoyage régulier quand bien même il disposerait des moyens lui permettant de proposer un tel service. Cette interprétation de l'article 261 D 4° b du CGI est donc lourde de conséquences au regard de l'assujettissement à la TVA pour les loueurs en meublés professionnels d'autant qu'elle semble être différente selon les départements malgré l'interprétation qui en avait été faite par l'instruction du 30 avril 2003 retenant la première hypothèse. C'est pourquoi elle lui demande de bien vouloir lui indiquer quelle interprétation doit être faite de l'article 261 D 4° b du CGI afin d'éviter, dans un souci d'équité, les disparités entre les départements".

Texte de la réponse :

"En application des dispositions de l'article 261 D 4° du code général des impôts (CGI), les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d'habitation sont exonérées de TVA. Toutefois, cette exonération ne s'applique pas aux prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le nettoyage régulier des locaux, le petit déjeuner, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. Depuis l'entrée en vigueur, le 1er janvier 2003, de la loi n° 2002-1576 de finances rectificative pour 2002, la prestation de nettoyage des locaux ne doit plus être effectuée de manière quotidienne, mais de manière régulière. L'instruction 3 A-2-03 du 30 avril 2003 commentant ces dispositions précise qu'un nettoyage au début et en fin de séjour ne constitue pas un nettoyage régulier des locaux. Toutefois, elle considère comme établie la condition tenant au nettoyage régulier des locaux lorsque l'exploitant dispose des moyens lui permettant de proposer un service de nettoyage au client, durant son séjour, selon une périodicité régulière, quand bien même il ne fournit pas effectivement un service régulier de nettoyage. Est sans incidence le fait que l'exploitant effectue, par ailleurs, un nettoyage au début et en fin de séjour".

3 La location indirecte

Certains propriétaires ne désirent pas louer directement leurs biens.

Pour cela, ils font appel le plus souvent à des exploitants, ces derniers seront chargés de la location du bien en remplissant les conditions de l'article 261 du CGI.

Il s'agit alors d'une location indirecte.

Pour qu'elle soit assujettie à la TVA, il suffit que la destination finale soit le logement meublé.

En effet, l'article 260 D du CGI indique que la location de locaux nus ou meublés dont la destination finale est le logement meublé est toujours considérée comme une opération de fourniture de logement meublé.

Cependant pour que cette location indirecte soit assujettie à la TVA et ne relève pas du régime de droit commun, les services para-hôteliers énoncés dans l'article 261 du CGI doivent être effectués.

Les propriétaires peuvent donc confier la location de leur bien à une société et bénéficier de l'assujettissement à la TVA sous réserve que la société intermédiaire loue le logement meublé avec les services para-hôteliers.

4 La règle des 20^ème…

Le remboursement de la TVA est effectué par l'état intégralement dès l'acquisition du bien, cependant la TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de 20 ans d'activité.

En conséquence, chaque année depuis le remboursement de la TVA correspond à 1/20^ème.

Par exemple, pour un immeuble acquis en 2008, l'acquisition définitive de la TVA se fera en 2028.

En 2009, la TVA acquise sera de 1/20^ème.

En 2012, la TVA acquise sera de 4/20^ème.

En 2028, la TVA acquise sera de 20/20^ème.

5 Les conséquences du non-respect des conditions

La TVA n'est définitivement acquise qu'au bout de la 20^ème année.

Si les conditions ne sont pas respectées, l'administration peut alors demander le remboursement des sommes perçues par 20^ème restant à courir jusqu'à la 20^ème  année.

Par exemple pour une achat en 2010 :

La TVA totalement remboursée en 2012 ne sera acquise qu'en 2032

Si les conditions ne sont pas respectées dès 2013.

Le propriétaire aura respecté 1 année les conditions sur les 20 années.

Il aura alors acquis 1/20^ème de la somme initialement perçue mais il devra rembourser les 19/20^ème de la somme perçue.

L'administration peut également remettre en cause les années déjà acquises grâce à son droit de reprise.

Cette remise en cause se limite au trois années qui précède l'année actuelle.

Par exemples, si nous sommes en année N, l'administration pourra remettre en cause la TVA pour les années à venir ainsi que pour les années N-1, N-2 et N-3.

6 La vente du bien assujetti

Si le bien acheté neuf est revendu dans le délai de 5 ans depuis l'achèvement, la revente est assujettie à TVA, aucune régularation de TVA n'est due.

Si le bien est acheté par quelqu'un qui ne souhaite pas continuer l'activité assujettie à TVA, le reversement de la TVA est due.

Lorsque le propriétaire du bien décide de le vendre, la TVA acquise n'a pas à être remboursée si l'activité de location perdure dans les mêmes conditions par le biais du prochain propriétaire. 

Cela signifie que le vendeur devra indique dans le contrat de vente l'obligation pour l'acheteur de continuer l'exploitation en étant assujetti à la TVA.

Une lourde obligation pèse alors sur l'acheteur.

L'acheteur s'engage donc à exploiter le bien en respectant les conditions d'assujettissement à TVA.

Prenons un exemple :

Le propriétaire X a acheté un immeuble en 2005, il décide de l'assujettir à la TVA.

La TVA remboursée sera définitivement acquise en 2025.

Il le vend en 2010 à l'acheteur Y le bien assujetti.

L'acheteur s'engage dans le contrat de vente à respecter les conditions d'assujettissement à la TVA pour les années non acquises.

La vente a lieu en 2010, le propriétaire a acquis 5 années.

L'acheteur devra donc respecter les conditions d'assujettissement durant 15 années.

         Si les conditions ne sont pas respectées dans l'avenir, c'est l'acheteur qui devra rembourser les années non acquises.

Continuons notre exemple :

         L'acheteur a acquis en 2010 le bien, il reste encore 15 années non acquises.

 Dès 2010, il ne respecte pas les conditions d'assujettissement.

 L'acheteur doit alors rembourser les 15 années de TVA non acquises.

 Cela correspond aux 15/20^ème de la TVA remboursée initialement au propriétaire.

 Concernant le vendeur, il est libéré de toute responsabilité.

 Pour ce dernier, la TVA sera définitivement acquise à l'expiration du droit de reprise de l'administration soit 3 ans après la vente.

 En 2013, la TVA perçue par le vendeur sera définitivement acquise.

Une nouvelle réduction d'impôt pour les LMNP

Une nouvelle réduction d'impôt a été instituée en faveur des investisseurs qui vont acheter de nouveaux locaux exploités selon le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP).

La réduction ne s'applique qu'à l'achat de locaux neufs ou qui ont fait l'objet d'une réhabilitation satisfaisant à certaines performances techniques.

Seuls certains logements sont éligibles : établissements pour personnes âgées, résidences services pour étudiants, résidence de tourisme classée, établissements de soins.

Les investisseurs doivent s'engager à louer pendant au moins 9 ans et selon le régime du LMNP.

La réduction d'impôt s'élève à 5 % et ne peut excéder 25 000 €. Elle peut faire l'objet d'une limitation en application du nouveau plafonnement global des niches fiscales.

Cette réduction d'impôt n'est d'aucune utilité pour les actuels investisseurs LMP. Elle peut faciliter la commercialisation de nouveaux programmes de résidences mais les acheteurs d'anciennes résidences ne pourront bénéficier de cette réduction (sauf le cas très spécifique de la réhabilitation).

Une réforme du LMP est entrée en vigueur au 1er janvier 2009. Introduction. Il s'agit ici non seulement de décrire ce nouveau régime mais aussi d'envisager ses conséquences et les actions éventuelles à engager pour réagir à cette réforme.

1 Rappel de l'intérêt du régime du LMP

Le régime du LMP présente deux intérêts.

D'une part, il permet l'imputation du déficit réalisé sur le revenu global du contribuable.

En pratique, l'activité est déficitaire au début, à cause des frais d'acquisition élevé.

Mais l'activité peut aussi être déficitaire en année courante, parce que les loyers obtenus se révèlent insuffisants pour face aux autres charges.

Cette situation n'est malheureusement pas théorique. De nombreux investisseurs qui ont acheté des appartements situés dans des résidences se retrouvent aujourd'hui dans ce cas parce que la gestion ne permet pas d'obtenir les loyers promis à l'origine et parce que les frais financiers restent élevés, notamment en cas de prêt in fine.

Le deuxième intérêt du LMP est le bénéfice d'une exonération de plus-value après 5 ans d'activité.

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