Les contrôles fiscaux portant sur la contestation de la valeur des immeubles sont systématiquement générateurs d'un vice de procédure susceptible d'entraner l'annulation de tous les rappels.

En effet, lorsque l'administration remet en cause la valeur déclarée d'un immeuble (pour l'ISF mais aussi pour les droits de donation ou pour les droits de mutation), elle doit impérativement justifier la valeur qu'elle propose en présentant des ventes de biens similaires. Par hypothèse, l'administration a une tendance naturelle a retenir les éléments de comparaison qui l'arrangent.

Un moyen de défense pour le contribuable est d'essayer de trouver des éléments de comparaison qui viennent contredire la thèse des services fiscaux.

Mais comment faire pour trouver des éléments de comparaison ?

En pratique, les notaires détiennent un fichier des ventes immobilières qui peut permettre de trouver ces comparaisons. Mais l'accès à ce fichier implique de faire appel à un notaire et, par ailleurs, le fichier n'est pas aussi complet que celui de l'administration.

Le texte

L 64 du livre des procédures fiscales :

"Afin d'en restituer le véritable caractère, l'administration est en droit d'écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d'un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n'ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles.

En cas de désaccord sur les rectifications notifiées sur le fondement du présent article, le litige est soumis, à la demande du contribuable, à l'avis du comité de l'abus de droit fiscal. L'administration peut également soumettre le litige à l'avis du comité.

Si l'administration ne s'est pas conformée à l'avis du comité, elle doit apporter la preuve du bien-fondé de la rectification.

Les avis rendus font l'objet d'un rapport annuel qui est rendu public."

Le droit du contrôle fiscal est un droit proche du droit pénal.

Le contribuable qui fait l'objet d'une procédure de contrôle fiscal est en effet placé dans une situation proche de celle d'un citoyen soupçonné d'un crime, puis éventuellement mis en examen, et éventuellement encore condamné.

Lors d'un contrôle fiscal, les services fiscaux procèdent à une véritable enquête de police. Ils disposent d'ailleurs effectivement de moyens d'investigation considérables, attentatoires aux libertés publiques.

L'agent des impôts peut facilement, à l'occasion d'un contrôle, connaître tous vos petits secrets, examiner vos recettes et vos dépenses, vous interroger sur toutes vos activités, et même, sous certaines réserves, fouiller votre maison ou votre bureau et saisir vos courriers et vos documents informatiques.

Ces pouvoirs considérables d'investigation s'expliquent par le fait qu'il n'est pas facile pour l'administration de vérifier les bases de calcul des impositions. Certaines informations peuvent être facilement dissimulées par le contribuable.

Les rappels en matière d'ISF

En matière d'ISF, les conflits avec l'administration portent le plus souvent sur des questions d'évaluation, même si d'autres sujets peuvent donner lieu à discussion, comme l'exonération au titre des biens professionnels.

1 Généralités sur les rappels

Le premier réflexe d'un contribuable qui fait l'objet d'une démarche quelconque des services fiscaux doit être de contacter un avocat spécialisé en droit fiscal.

En effet, n'importe quel contribuable, même le plus honnête, n'est pas à l'abri d'un rappel, même le plus contestable.

L'administration fiscale n'hésite pas à procéder à des rappels inéquitables ou discutables. Le coût d'un rappel peut être très élevé, compte tenu des règles de prescription et de l'application possible des pénalités.

Toutefois, la procédure fiscale, offre de nombreux moyens de se défendre et de réduire sensiblement la "note".

Encore faut-il savoir utiliser ces moyens à bon escient et au bon moment.

En général, le meilleur moment, c'est le tout début, d'où la nécessité impérative de contacter très vite un avocat spécialisé en droit fiscal, dès le premier courrier des services fiscaux.

En matière d'ISF, les contrôles et les rappels sont le plus souvent opérés par des inspecteurs spécialisés en fiscalité immobilière.

Le présent mémo est une présentation très simplifiée des principaux éléments des procédures applicables en cas de contrôle fiscal. Elle est indiquée à titre d'information générale et ne saurait constituer une source d'information suffisante. Il convient de consulter un avocat spécialisé en droit fiscal pour obtenir une information complète, à jour et adaptée à votre cas.

1 Procédure de vérification

En général, l'administration notifie ses redressements aux entreprises à la suite d'une procédure de vérification de comptabilité.

Le début du contrôle est annoncé par courrier recommandé une quinzaine de jours avant l'intervention.

Le contrôle sur place du vérificateur peut durer plusieurs mois ou seulement quelques jours.

La procédure se termine par un entretien contradictoire, la réunion de synthèse, durant lequel le vérificateur informe l'entreprise des chefs de redressements envisagés.

Pour les particuliers, la procédure commence le plus souvent par une simple demande d'information, par exemple sur l'origine d'une rentrée d'argent ou sur le calcul d'une plus-value.

En l'absence de réponse satisfaisante, l'administration peut faire une nouvelle demande, appelée "demande d'éclaircissements et de justifications". Si le contribuable n'a pas toujours pas apporté de réponse satisfaisante, il fait l'objet d'un rappel dans le cadre d'une procédure non contradictoire (taxation d'office).

En général, cette procédure de demande d'éclaircissements et de justifications est utilisée dans le cadre d'une procédure plus générale, très lourde et très contraignante, appelée "examen contradictoire de l'ensemble de la situation fiscale personnelle" (EFSP) qui consiste à contrôler systématiquement l'origine des crédits bancaires et à taxer ceux pour lesquels aucune explication ne peut être donnée. Evidemment, si l'explication est un revenu omis, l'administration taxe aussi.

L'administration fiscale vient de commenter le nouveau régime d'imposition du prélèvement à la source sur les revenus de placement (intérêts, dividendes, etc.) en vigueur depuis le 1er jancier 2013.

Je vous propose à cette occasion de faire le point sur ce régime puis d'analyser les conséquences de son application pour les contribuables détenant des avoirs à l'étranger.

En effet, la plupart des contribuables qui détiennent des avoirs à l'étranger devront calculer et payer eux-mêmes ce prélèvement à la source..

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).

Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.

Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.

La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.

D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.

Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.

Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.

Mais attention : les définitions varient selon les régimes.

Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).

Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.

Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.

Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.

Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)

L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.

1 Trois catégories distinctes

Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.

Il existe trois catégories de loueurs en meublé :

Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.