Location meublée et parahôtellerie
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Documentations
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Location meublée et parahôtellerie
- Duvaux Paul
Duvaux Paul
Comptes étrangers : attention aux prélèvements à la source !
L'administration fiscale vient de commenter le nouveau régime d'imposition du prélèvement à la source sur les revenus de placement (intérêts, dividendes, etc.) en vigueur depuis le 1er jancier 2013.
Je vous propose à cette occasion de faire le point sur ce régime puis d'analyser les conséquences de son application pour les contribuables détenant des avoirs à l'étranger.
En effet, la plupart des contribuables qui détiennent des avoirs à l'étranger devront calculer et payer eux-mêmes ce prélèvement à la source..
La location meublée professionnelle et les régimes de faveur des entreprises
Les loueurs en meublé professionnels (LMP) bénéficient d'un régime fiscal particulier de faveur qui les distinguent des loueurs en meublé non professionnels (LMNP).
Mais en fiscalité il faut se méfier des mots.
Les régimes fiscaux ne sont pas unifiés. Les mots n'ont pas le même sens selon les circonstances. Le mot professionnel peut avoir des définitions différentes.
La définition de LMP peut varier selon les régimes fiscaux et dans certains régimes réservés aux professionnels, les loueurs en meublés sont même systématiquement exclus.
D'une manière générale, il faut distinguer deux grands types de catégories de revenus. Il y a d'abord les catégories des revenus professionnels : traitements et salaires, bénéfices industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles (BA), bénéfices non commerciaux (BNC). Il y a ensuite les catégories des revenus du patrimoine (revenus mobiliers et revenus fonciers). Mais au sein des revenus dits professionnels, il a été créé des sous-catégories qui distinguent par exemple les BIC professionnels des BIC non professionnels.
Il y a donc des professionnels professionnels et des professionnels non professionnels.
Pour simplifier et en tout cas en BIC, les professionnels professionnels sont ceux qui travaillent vraiment dans l'exploitation, qui réalisent des diligences personnelles.
Mais attention : les définitions varient selon les régimes.
L'activité hôtelière professionnelle
Il existe un régime fiscal intéressant à envisager pour les personnes qui louent des locaux de vacances, à la place de la location meublée professionnelle (LMP).
Il s'agit d'exercer l'activité hôtelière professionnelle.
Pour ce faire, il faut être propriétaire de chambres d'hôtes, de gite rural, ou même de plusieurs belles habitations dans des zones touristiques.
Il faut que ces biens soient loués meublés avec des prestations hôtelières, de telle sorte que l'activité soit assujettie à TVA et qualifiée d'hôtelière au sens de la fiscalité directe.
Le régime micro et le régime auto-entrepreneur pour la location meublée
Attention cette note n'est pas à jour des évolutions récentes (2020)
L'objet de cette note est d'étudier la question de savoir si le régime micro peut être intéressant pour un loueur en meublé ou un professionnel qui exerce une activité parahôtelière.
1 Trois catégories distinctes
Je propose d'expliquer le régime des loueurs en meublé, et plus précisément le régime simplifié d'imposition auquel ils peuvent prétendre.
Il existe trois catégories de loueurs en meublé :
Ces catégories ne doivent pas être confondues car elles relèvent de régimes fiscaux différents.
Les conséquences d'une interruption d'activité en matière de TVA
La question que je propose d'évoquer est celle des conséquences en matière de TVA de la cessation d'activité pour un bien qui est loué avec assujettissement de la location à la TVA.
Il s'agit par exemple du cas d'un propriétaire d'un appartement qui le loue à un exploitant. Cette location est assujettie à TVA. Cela a permis au propriétaire de récupérer la TVA lors de l'achat du bien.
La récupération de la TVA sur un immeuble suppose que cet immeuble soit affecté à une activité assujettie à TVA pendant 20 ans.
Rappelons que, pour justifier d'une activité assujettie à TVA, les propriétaires peuvent invoquer deux régimes :
- la location à l'exploitant d'une résidence de tourisme classée,
- ou la réalisation, directe ou indirecte, d'une activité parahôtelière avec la réalisation d'au moins 3 services parahôteliers sur 4 (voir l'article 261 D 4°, a, b et c du CGI).
Si l'immeuble cesse d'être affecté à une activité assujettie après quelques années, le propriétaire doit reverser la TVA au prorata des années restant à courir sur la période de 20 ans. Inversement, si l'activité redevient ensuite assujettie à TVA, l'investisseur récupère la TVA à hauteur de la période restant à courir après la reprise de l'activité.
Reprenons le cas du propriétaire qui a loué son appartement à un exploitant.
Le régime ISF de la location meublée
Pour être exonéré d'ISF au titre des biens loués en meublés, il faut remplir des conditions spécifiques, différentes de celles applicables en matière d'impôt sur le revenu.
Il faut en particulier que les revenus nets de location meublée soient supérieurs aux autres revenus professionnels (ou représente plus de 50 % de tous les revenus professionnels, ce qui revient au même).
La notion de revenus nets à prendre en compte est différente du critère utilisé en matière d'impôt sur le revenu qui est celui des recettes brutes, donc en pratique les loyers.
Sinon les autres critères sont les mêmes : inscription au registre du commerce et loyers supérieurs à 23 000 euros.
Prenons un exemple :
Je suis loueur en meublé inscrit au registre du commerce. Les loyers de mes meubles s'élèvent à 50 000 euros. J'ai un salaire net imposable annuel (après abattement de 10 %) de 40 000 euros. Mon revenu net de loueur en meublé s'élève à 30 000 euros car j'ai des amortissements pour 10 000 euros et des frais divers pour 10 000 euros.
Je suis bien loueur en meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu car mes loyers bruts sont supérieurs à mon salaire annuel. Mais je ne suis pas exonéré d'ISF car mon revenu net de loueur en meublé est inférieur à mon salaire annuel.
Pour vérifier si je suis bien exonéré au sens de l'ISF, je dois comparer mes revenus nets avec mes autres revenus professionnels.
Il faut donc définir précisément la notion de revenus professionnels.
Régularisation des comptes bancaires étrangers
Comment régulariser un compte bancaire ou un contrat d’assurance-vie ouvert à l’étranger et non déclaré à l’administration fiscale ?
Dernière minute : le ministre a publié une circulaire qui explicte les règles dérogataoires applicables en cas de régularisation spontannée d'un compte étranger. J'ai fait une note spéciale sur ce site dans la catétorie actualité. Je conseille de lire également cette note pour être complètement informé.
De nombreux contribuables français ont ouvert des comptes bancaires ou des contrats d’assurance-vie à l’étranger.
Cela n’est pas interdit, à la condition de respecter un certain nombre d’obligations déclaratives spécifiques qui sont souvent méconnues.
Bien sûr, beaucoup de contribuables omettent sciemment de procéder à ces déclarations. Cela peut leur permettre de faire des économies d’ISF, d’impôt sur le revenu et de droits de succession ou de donation.
Néanmoins le risque que la fraude soit découverte est élevé.
Or si la régularisation n’est pas spontanée, les pénalités peuvent être lourdes et surtout, elles ne pourront généralement pas être négociées.
Il est donc préférable de procéder à la régularisation des comptes bancaires et des contrats d’assurance-vie non révélés.
Le régime DUFLOT
Le gouvernement annonce un nouveau régime de défiscalisation pour encourager l'investissement immobilier.
Après le DE ROBIEN, le SCELLIER, le DEMESSINE et le CENSI BOUVARD, bientôt le DUFLOT.
Pour ma part, je regrette que les politiciens, quelle que soit leur couleur politique, base leur politique sur des mesures fiscales.
Selon moi, l'impôt doit servir à financer les dépenses publiques. Tout autre objectif est voué à l'échec.
Je suis bien placé pour dire que la défiscalisation immobilière présente très peu d'intérêt pour la collectivité.
En pratique, l'effet principal de la défiscalisation est d'enrichir les défiscaliseurs. Ce sont eux qui encaissent l'économie d'impôt.
Cet argent donné aux défiscaliseurs ne tombe pas du ciel. C'est l'Etat qui paie. Et l'argent de l'Etat vient des impôts.
Donc tous les contribuables, y-compris les plus modestes, supportent le coût de ces dérives.
Présentation Générale
Dans cette catégorie, mon intention est de publier des articles d'opinion en matière de politique fiscale.
Il s'agit d'évoquer mes idées pour alimenter le débat.
Il ne s'agit pas d'énoncer des vérités scientifiques.
Mes convictions principales en matière fiscale
Je crois que la fiscalité doit servir en priorité à trouver de l'argent pour financer les dépenses publiques.
L'impôt doit être simple et compréhensible, quitte à être simpliste et un peu injuste.
L'impôt ne doit pas servir à orienter le comportement des particuliers ou des chefs d'entreprise.
Malheureusement en France, les politiciens ont une tendance naturelle à croire que toute politique publique implique des mesures fiscales.
S'il faut encourager un comportement, les politiciens créent une déduction, un crédit d'impôt ou une exonération.
S'il faut décourager un comportement, les politiciens créent un nouvel impôt.
Je crois que la lutte contre les inégalités est un objectif essentiel et légitime de l'action politique. La vie en société suppose un minimum d'égalité entre les citoyens. Cette égalité ne doit pas se limiter à l'égalité des droits. Il faut aussi assurer un minimum d'égalité en matière de revenus et de fortune.
Mais je ne pense pas que l'impôt "robin des bois" soit une solution efficace pour lutter contre les inégalités. Il n'est pas si facile de prendre l'argent des riches et il est très difficile de le rendre aux pauvres. Bien sûr les riches doivent payer des impôts mais il est illusoire de croire que le fait de plus taxer les riches va permettre de réduire les inégalités.
La meilleure façon pour l'Etat d'agir contre les inégalités est de jouer son rôle efficacement, c'est-à-dire notamment d'offrir des services publics de qualité. En particulier, l'Etat doit fournir des services d'assistance sociale aux plus démunis et un service d'instruction efficace permettant aux enfants des mileux défavorisés d'accéder aux meilleurs emplois.
Par ailleurs, il faut préserver la liberté des citoyens et notamment le droit de propriété. Il faut éviter l'impôt confiscatoire qui porte atteinte à cette liberté fondamentale. La richesse n'est pas un crime. Les personnes riches doivent être libres d'utliser leur argent. La contrepartie de la liberté, c'est la responsablité et le respect des valeurs morales. Les riches doivent consacrer leur argent au bien commun mais cela doit rester leur libre choix.
En France les prélèvements sociaux et fiscaux sont très élevés. Ce ne serait pas un problème si l'Etat utilisait cette manne à bon escient. Tel n'est pas le cas. Une grande partie des fonds prélevés est gaspillée. Le niveau de fraude est excessif.
Il me paraît essentiel de réformer le système de cotisations sociales. Ce système est selon moi complètement obsolète. Il confond à dessein les notions d'assurance et de solidarité. Il sert de financement aux syndicats professionnels. Il est donc détourné de son rôle initial.
Il faut supprimer le régime général des allocations familiales et le remplacer par un régime d'assistance aux familles démunies.
Il faut libéraliser le régime de l'assurance maladie en développant le rôle des mutuelles et de l'assurance privée. Il faut cesser de confondre les cotisations maladie qui financent l'assistance maladie aux plus démunis (qui devraient relever de l'impôt) des cotisations maladie qui financent l'assistance aux cotisants (qui devraient relever d'un régime privé d'assurance).
Il faut supprimer l'assurance chomage obligatoire et la formation continue obligatoire. Il faut les remplacer par des régimes libres et optionnels, gérés par des organismes privés.
Le régime de retraite a été conçu à une époque où les ouvriers mouraient à la tâche. L 'idée était de leur permettre de mourir dans la dignité. La retraite durait quelques mois mais rarement plus de 10 ans
Il est malheureusement impossible de supprimer le régime actuel de retraite par répartition mais il faut en priorité éviter la fuite en avant du système. Les régimes de retraite doivent être équilibrés. Ce n'est pas à nos enfants de payer pour les déficits accumulés. Il faut donc notamment instituer des prélèvements sur les retraités au-delà d'une certaine durée de pension, par exemple 25 ans. Il faut encourager la retraite progressive. La cessation totale de travail est une absurdité sociale et économique pour la plupart des retraités.
La fiscalité doit être stable. Il faut interdire les évolutions brutales de la réglementation qui porte atteinte au droit légitime de chaque contribuable de croire que la fiscalité sera à peu près stable dans les prochaines années. Ce principe dit "de confiance légitime" est admis à l'étranger mais pas en France.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.