Je signale un article très intéressant sur les dangers de l'investissement dans les EPHAD.

Article à lire

Excellent article mais qui n'évoque pas le dernier piège de l'investissement : le risque élevé de ne pas pouvoir revendre le bien. Autrement dit ce placement est au minimum risqué et doit être réservé aux initiés qui ne placent pas plus de 10 % de leurs économies. Mais ce n'est pas comme cela qu'il est vendu car en général, les CGP qui le recommandent (et qui reçoivent une commission de 10 %) suggèrent de le financer par emprunt (et ils reçoivent une autre commission de 1 %).

Dans le cadre de la loi ALUR (accès au logement et urbanisme rénové), un amendement a été déposé par le député d'Isère François BROTTES et par la députée de Corrèze Sophie DESSUS.

Il a été adopté le 10 janvier 2014 à l'assemblée nationale mais il s'agit encore d'un projet et il faut attendre le vote définitif de la loi pour être sûr qu'il devienne applicable.

Cet amendement est une très bonne idée mais il est critiquable sur le fond et sur la forme.

Je propose de reprendre des réponses obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime TVA de la parahôtellerie.

En pratique, il arrive souvent que les services fiscaux remettent en cause l'assujettissement à TVA des exploitants en faisant valoir que les services ne sont pas rendus dans des conditions similaires aux hôtels.

Les contrôleurs des impôts peuvent ainsi demander le remboursement de tout ou partie de la TVA récupérée sur le prix d'achat des locaux ou sur des travaux.

Les agents de l'administration prennent souvent des positions excessives fondées sur une méconnaissance de la réglementation et notamment de la doctrine administrative.

Cela dit, il faut reconnaître que cette doctrine n'est pas toujours très claire, d'où l'intérêt des précisions apportées par la DLF et évoquées ci-après.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que ces réponses sont opposables au plan juridique. Cela dit, en pratique, elles correspondent à la position officielle des services centraux des impôts. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans ces réponses peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Je vais rappeler le texte applicable, le texte des questions posées, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Les questions sont regroupées par sujet :

1) le supplément de prix
2) la sous-traitance
3) les moyens
4) la régularité du nettoyage des locaux
5) le linge de maison
6) la nature de l'accueil

Pour régler certaines incertitudes de la réglementation la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de service) a posé plusieurs questions au Ministre du Budget en matière de législation parahôtelière et de location meublée.

La FEDARS a obtenu une réponse de la Direction de la Législation Fiscale datée du 30 décembre 2013.

Je la reproduis ci-après en totalité et je proposerai des commentaires dans d'autres notes de ce blog :

Les réponses sur le régime TVA de la parahôtellerie sont particulièrement intéressantes.

Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant de l'application de certaines dispositions du régime DEMESSINE. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.

Je propose de reprendre une réponse obtenue par la FEDARS (Fédération des Associations de Résidences de Service) auprès de la Direction de la Législation Fiscale s'agissant du régime TVA des résidences classées. Je vais rappeler le texte applicable, la question posée, la réponse de la DLF et mes commentaires.

Selon moi et à ce jour, il n'est pas possible de considérer que cette réponse est opposable au plan juridique. Cela dit, en pratique, elle correspond à la position officielle des services fiscaux. En cas de contrôle fiscal, les indications contenues dans cette réponse peuvent donc être invoquées pour essayer de s'opposer à des positions isolées et divergentes qui pourraient être prises par des vérificateurs pour motiver leurs rappels.

Les agents vérificateurs, pour motiver leurs rappels, ont en effet une tendance naturelle à retenir des interprétations contestables des textes fiscaux, et parfois même en contradiction avec la position officielle de la DLF.

J'ai déjà traité à différentes reprises le sujet des résidences-services en évoquant les pièges d'un investissement présenté comme fiscalement avantageux. Toutefois, je ne m'étais pas encore penché spécifiquement sur les résidences-services à destination des séniors.

Sur ce sujet, je propose de donner la parole à un confrère, Stéphanie ABIDOS, qui connaît plus spécialement le régime juridique des résidences-services. Je reproduis ci-après son analyse.

Le rapport sur « l'habitat collectif des personnes âgés autonomes » remis en début d'année à la Ministre déléguée aux personnes âgées, Michèle DELAUNAY, donne aujourd'hui l'occasion de revenir brièvement sur ce concept dont les avantages promis ne sont pas toujours au rendez-vous.

De quoi s'agit-il ? Une résidence, généralement de standing et, précision importante, non-médicalisée, est construite et commercialisée à destination d'une clientèle composée de séniors autonomes. Il est vendu, en plus des lots, l'accès à un certain nombre de services (restaurant, animations, bibliothèque, salle de gymnastique, etc.).

Les occupants des lieux sont soit des locataires soit les copropriétaires eux-mêmes.