Les immeubles à usage professionnel sont en principe exclus de l'IFI.

Leur exclusion générale est expressément prévue lorsque ces immeubles sont détenus par des sociétés.

En effet, les titres d'une société exerçant une activité professionnelle sont toujours exonérés d'IFI.

Cette exonération s'applique même si la société détient des immeubles, du moment que ces immeubles sont affectés à l'activité professionnelle de la société.

Cette exonération est générale, elle s'applique pour tous les associés, même passifs.

Mais rien n'est prévu en ce sens pour les entreprises individuelles.

Le Conseil des Prélèvements Obligatoires vient de publier un rapport sur la fiscalité du capital.

La présente note vise à faire le point sur le régime micro, le régime de l'auto-entrepreneur et le régime de la franchise de TVA, après la réforme de ces régimes intervenue par la loi de finances pour 2018.

Suite à la loi de finances pour 2018, l'impôt sur la fortune (IFI) remplace l'ISF.

Est-ce une bonne nouvelle pour les loueurs en meublé et les propriétaires de biens exploités en parahôtellerie ? Plutôt oui, mais avec des nuances.

Je propose mon analyse de ce régime mais attention, à ce stade, le texte reste peu clair et je ferai peut-être des correctifs. En tout état de cause, cette note est faite "à chaud" sur la base du seul texte légal, et sans avoir encore le moindre commentaire administratif.

J'organise deux journées de formation sur le thème de la location meublée et de la parahôtellerie le mardi 12 juin 2018 et le jeudi 14 juin 2018.

Ces deux journées visent à donner une formation générale sur le régime juridique, comptable et fiscal de l'activité de loueur en meublé au sens large. Cela inclut notamment la location meublée longue durée et le meublé touristique.

Le nombre de participants est limité à 8 par journée.

Dans une décision du 20 novembre 2017 (n° 392740), le Conseil d'Etat a pour la première fois abordé le régime du nouvel article 261 D 4° b du CGI.

C'était le cas d'une personne qui exploitait un gîte de tourisme et la réalité des prestations invoquées par le contribuable étaient contestées par les services fiscaux. Il avait demandé le remboursement d'un crédit de TVA portant sur l'année 2008.

Le Conseil d'Etat annule la décision de la Cour administrative d'appel et juge l'affaire au fonds. Il reprend implicitement la position discutable des services fiscaux salon laquelle le nettoyage des locaux et le linge de maison ne doivent pas seulement être fournis au début et à la fin des séjours mais aussi en cours des séjours. Le critère de la concurrence avec le secteur hôtelier est selon moi peu sérieusement pris en compte car dans de nombreux meublés de tourisme, le nettoyage est seulement en fin de séjour et personne, à part l'administration et le Conseil d'Etat, n'oserait affirmer que ces meublés de tourisme ne font pas concurrence aux hôtels.

Le Conseil d'Etat relève aussi que les modes de preuve de l'existence des services parahôteliers est insuffisant, s'agissant d'attestations des clients et des copies des contrats.

De plus, le Conseil d'Etat valide la doctrine des services fiscaux sur la question de l'utilisation d'un sous-traitant pour la fourniture des services : c'est possible mais à condition que les services soient réalisés sous la responsabilité du loueur.

Selon moi cette position sur l'obligation de services faits sous la responsabilité du loueur est contestable car, en matière de TVA, le critère devrait être exclusivement celui de la concurrence avec le secteur hôtelier. Donc si un package global inclut des services parahôteliers, selon moi, l'activité devrait être assujettie à la TVA, même si la prestation est répartie entre plusieurs prestataires indépendants. Sinon ce serait un moyen discutable d'échapper à la TVA. Mais ce n'était pas tout à fait la question en litige et le Conseil d'Etat pourrait avoir un autre avis s'il était saisi sur ce point précis.

Enfin, dans cette décision, le Conseil d'Etat se prononce aussi en matière d'impôt sur le revenu et, sur la base des mêmes critères retenus en matière de TVA, il considère que l'activité du contribuable n'était pas celle de louage de services sous la forme d'une prestation hôtelière de nature commerciale, mais celle de location d'habitation meublés. Dans ces conditions, le contribuable se voit refuser le droit d'imputer les déficits des années 2006 à 2009 sur son revenu global, n'ayant pas la qualité de LMP. Cette assimiation des règles de TVA à celles de l'impôt sur le revenu correspond à la doctrine des services fisccaux mais elle est très contestable. Ces deux régimes sont très différents. Un meublé de tourisme peut selon moi avoir une activité commerciale sans fournir les services parahôteliers tels que prévus en matière de TVA. 

Les loueurs en meublé peuvent relever de deux régimes fiscaux, soit celui des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), soit celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).

Les LMNP sont ceux qui ne remplissent pas les conditions pour être LMP.

Le régime des LMP suppose en impôt sur le revenu de remplir trois conditions cumulatives : faire plus de 23 000 € de recettes, faire des recettes supérieures aux autres revenus professionnels, et être immatriculé au registre du commerce. En ISF, et en IFI, la condition des recettes supérieures aux autres revenus professionnels est remplacée par une condition plus restrictive : le revenu net de location doit être supérieur aux autres revenus professionnels.

Le régime du LMP est considéré comme un régime de faveur et il y a effectivement de nombreux cas où il est plus favorable que celui du LMNP. Mais en fait il y a aussi de nombreux cas où il vaut mieux être LMNP.

Or la condition d'inscription au RCS est absurde car l'activité de location meublée au sens fiscal est en principe une activité civile (même si selon moi dans certains cas c'est une activité commerciale).

En pratique, ce n'est pas gênant pour ceux qui veulent devenir LMP car l'administration fiscale admet qu'en cas de refus du greffe d'immatriculer un loueur en meublé, celui-ci peut faire valoir qu'il remplit la condition en produisant la lettre de refus du greffe.

Mais voilà qu'un contribuable a soulevé le point devant le Conseil d'Etat et a fait valoir que cette condition d'immatriculation au registre du commerce était inconstitutionnelle car elle était contraire au principe d'égalité devant l'impôt.