Location meublée et parahôtellerie
-
Documentations
-
Location meublée et parahôtellerie
- Duvaux Paul
Duvaux Paul
Obligation de conseil des banques dans les opérations de crédit-couplé
Dans une très récente décision (14 décembre 2010 n° 09-17306), la Cour de cassation fait valoir que dans le cas d'un prêt souscrit pour financer un placement dans un contrat d'assurance-vie (schéma dit du crédit-couplé), la banque a une large obligation d'information. Il en va ainsi alors même que le client exerçait la profession de comptable :
Les phrases clés de l'hypnose de la défiscalisation
Comme beaucoup de français, je suis souvent appelé par des officines de défiscalisation qui essayent de me vendre des placements de défiscalisation.
Je suis appelé parce que, en tant que profession libérale, je suis dans les listes de gens supposés payer beaucoup d'impôts.
En général, ces officines font appel à des sociétés spécialisées de phoning qui se chargent d'appeler des gens figurant sur ces listes.
La personne qui appelle est le plus souvent incompétente en matière patrimoniale et en matière fiscale. Peu importe. Son rôle est de vous convaincre d'accepter un rendez-vous.
Je propose de citer quelques exemples de phrase et je vais ajouter mes commentaires.
Les banques tenues d'une obligation d'information en matière d'assurance-vie
Il n'est pas toujours facile d'attaquer les banques sur des fautes commises au moment de la vente de placement type assurance-vie.
En général la banque fait valoir qu'elle n'avait aucune obligation de mise en garde, laquelle est réservée aux placements "spéculatifs", c'est-à-dire particulièrement dangereux, et qu'elle ne s'applique pas aux simples placements boursiers.
La banque fait souvent valoir que son client était un professionnel des placements financier et donc un client averti, pour lequel il n'existe aucune obligation d'information ou de mise en garde.
De plus, la banque se retranche ensuite derrière le fait qu'elle a transmis à son client une note d'information qui suffisait d'après elle à informer des risques encourus.
En fait en pratique, ces notes d'information sont souvent incomplètes, notamment parce qu'elles ne comportent pas la mention selon laquelle il existe un risque de perte en capital.
C'est ainsi que la cour de cassation vient d'annuler une décision de Cour d'appel qui avait rejeté la responsabilité de la banque "sans rechercher si la banque n'avait pas manqué à son devoir d'information en s'abstenant de mentionner les caractéristiques les moins favorables et les risques inhérents aux options qui peuvent être le corollaire des avantages énoncés."
L'arrêt est intéressant notamment parce que la banque avait présenté un document "non contractuel" promettant un rendement d'au moins 4 %.
C'est ainsi que même un document publicitaire "non contractuel" peut influencer une décision de justice lorsqu'il tient lieu d'information du client dans un cas où il existe une obligation d'information.
La responsabilité de l'Etat en cas de faute dans la procédure fiscale
Il arrive souvent que les contribuables soient victimes d'un comportement fautif des services fiscaux.
La faute la plus courante est la mise en recouvrement d'un rappel fiscal injustifié.
Mais d'autres fautes sont possibles.
En particulier, les comptables du Trésor peuvent commettre des fautes dans la mise en recouvrement des impôts.
La question est de savoir s'il est possible d'attaquer l'Etat en justice pour obtenir réparation du préjudice supporté à cause de ces fautes.
La réponse est oui. Il est possible d'attaquer l'Etat et d'être indemnisé pour le préjudice subi.
La nouvelle taxe rétroactive pour les dirigeants de PME
La mauvaise surprise pour les dirigeants de PME en cette fin d'année 2011, c'est l'imposition rétroactive partielle sur les plus-values exonérées en cas de départ à la retraite.
Rappelons que les dirigeants de société qui prennent leur retraite sont exonérés d'impôt à raison de la plus-value qu'ils réalisent sur la vente des titres de leur société.
Cette exonération ne concerne pas les prélèvements sociaux.
Deux motifs d'imposition complémentaire résultent des dernières lois fiscales.
Tout d'abord, pour tous les revenus de placement et du patrimoine, les prélèvements sociaux ont été alourdis. Ils passent de 12,3 % à 13,5 %.
Cet alourdissement porte sur tous les revenus et plus-values de 2011 qui n'ont pas été déclarés avant le 1er octobre 2011, ce qui est le cas des plus-values sur titres.
La contribution sur les hauts revenus
L'Etat vient de créer un troisième impôt sur le revenu.
Il y avait déjà l'impôt sur le revenu proprement dit que tout le monde connaît même si seulement la moitié des français le paie.
Il y avait déjà aussi la CSG et ses amis (CRDS et prélèvements sociaux), un monstre hybride, mi impôt, mi cotisation sociale.
Certains évoquent le projet de faire la fusion de la CSG et de l'impôt sur le revenu. L'idée semble bonne mais il faudrait surtout selon moi limiter le rôle des cotisations sociales au financement de l'assurance (et réduire son niveau obligatoire) et réserver à l'impôt le financement de la solidarité (politique familiale, minima sociaux).
Il faudrait aussi réformer l'impôt sur le revenu pour le simplifier et réduire son mitage, autrement dit toutes les exonérations et déductions qui le rendent injuste et peu rentable.
Mais les politiciens, peu courageux, préfèrent contourner la difficulté en créant de nouveaux impôts, leur sport favori. C'est déjà ce qui s'est passé avec la CSG.
C'est encore le même scénario avec la création de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.
Il s'agit bien d'un nouvel impôt sur le revenu, le troisième donc. Bravo les gars !
Au secours, la Gauche revient et, en plus, la Droite reste encore un peu ! Dépêchons-nous avant la hausse !
Bientôt, François sera notre Président et il a dans ses bagages de quoi durcir notre fiscalité. En attendant, Nicolas nous a déjà programmé quelques tours de vis.
Mieux vaut donc agir maintenant en vu d'essayer d'échapper aux nouvelles taxations. Je vous propose une liste non limitative des actions qu'il semble raisonnable d'engager.
Mais attention je ne garantis rien car, en France, la sécurité juridique en matière fiscale n'existe pas.
Une nouvelle décision sur la responsabilité des notaires en cas de défiscalisation
Un arrêt rendu le 26 janvier 2012 (cass. 1ère civile n° 10-25741) est venu rappeler l'étendue du devoir de conseil du notaire en matière de vente de produit de défiscalisation.
En l'espèce, des époux avaient acquis des appartements en l'état futur d'achèvement et présentés comme pouvant bénéficier des avantages de la loi de défiscalisation dite "loi Besson".
Mais l'Administration fiscale avait considéré que les travaux n'avait ni entraîné une augmentation de la surface ou du volume, ni affecté le gros oeuvre de façon importante ni même réalisé d'aménagements internes équivalents à une reconstruction (conditions à l'application du régime Besson).
La responsabilité du notaire avait été recherchée par les acquéreurs. Ils souhaitaient obtenir indemnisation du préjudice résultant du redressement fiscal dont ils avaient fait l'objet.
La Cour d'Appel les avait débouté, retenant qu'on ne pouvait reprocher au notaire"d'avoir légitimement retenu, au moment de dresser les actes de vente pour cette opération, le régime fiscal le mieux adapté à la spécificité de la promotion immobilière d'un immeuble à usage de logements en cours de construction et le plus favorable aux futurs acquéreurs".
Pour la Haute Juridiction, la cour d'appel ne pouvait se contenter de cet argument pour rendre sa décision. Elle censure donc l'arrêt d'appel.
En effet, elle considère que la Cour d'Appel aurait dû rechercher, comme ça lui avait été demandé par les demandeurs au pourvoi, si le notaire "n'avait pas manqué à son devoir de conseil envers les acquéreurs en ne les avertissant pas de l'incertitude affectant le régime fiscal applicable à cette opération et du risque de perte des avantages fiscaux recherchés".
Un nouveau rescrit sur le classement des résidences
Je reprends ci-après le dernier rescrit des services fiscaux en matière de classement des résidences de tourisme :
Réduction d'impôt sur le revenu au titre des investissements locatifs réalisés dans le secteur du tourisme, dite « Demessine », prévue aux articles 199 decies E à 199 decies G du code général des impôts. Réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers réalisés dans le secteur de la location meublée non professionnelle, dite « Censi-Bouvard » ou « LMNP », prévue à l'article 199 sexvicies du code général des impôts. Incidence de la nouvelle procédure de classement des résidences de tourisme. Perte du classement au 24 juillet 2012.
Le DUFLOT, la nouvelle niche
Le gouvernement annonce un nouveau régime de défiscalisation pour encourager l'investissement immobilier.
Après le DE ROBIEN, le SCELLIER, le DEMESSINE et le CENSI BOUVARD, bientôt le DUFLOT.
Pour ma part, je regrette que les politiciens, quelle que soit leur couleur politique, base leur politique sur des mesures fiscales.
Selon moi, l'impôt doit servir à financer les dépenses publiques. Tout autre objectif est voué à l'échec.
Je suis bien placé pour dire que la défiscalisation immobilière présente très peu d'intérêt pour la collectivité.
En pratique, l'effet principal de la défiscalisation est d'enrichir les défiscaliseurs. Ce sont eux qui encaissent l'économie d'impôt.
Cet argent donné aux défiscaliseurs ne tombe pas du ciel. C'est l'Etat qui paie. Et l'argent de l'Etat vient des impôts.
Donc tous les contribuables, y-compris les plus modestes, supportent le coût de ces dérives.
La fiscalité aussi, c'est compliqué et dangereux. Pour gérer vos problèmes fiscaux, pour faire face aux contrôles, et pour réduire le coût fiscal sur vos opérations ou sur vos revenus, je peux vous aider.